区块定性，老菜新做能否实现房价“找平”

论再定位，城市区块定性排第二没人称第一。定性的背后，除了戴帽子，自然离不开各项资源的扶持。区块定性并不是炒理念，比谁的概念新，谁创造了新名词，而是给出一种导向，这种导向直指现金流。区块定性，也叫城市功能再布局。房子、社区、街道，乃至城市，都是人类生物需求的延伸。我们需要什么，它就得是什么样子，这就是城市。在海上丝绸之路的大旗下，烟台这座城市最终被定性为“鲜美”。在县级市划区大潮之后，主城区划区工作也稳步开展。

  价格区域性找平是城市功能再布局的必然结果看看纳入规划的九区，基本上都是房价相对疲软的地区。经过上一轮烟台东西两翼的崛起，硬性用导向与配套欠缺等不足进行对撞，已然取得了部分胜利。对比之下，城市接壤处的空白和核心城区的分流就显得特别扎眼。核心城区的凹陷，不得不让人担心是否会引起倒灌，从而导致烟台之心消失。目前，烟台被规划为九大片区，其中最扎眼的要属幸福新城和烟台海上世界。这一举措相当于给虚弱的心脏打了一剂强心针，但是心脏周围的血管不通最终也会供血不足。根据规划，未来烟台的发展方向呈太阳辐射状布局，由所城里开始向东南挺进，同时又向两翼不断逼近，这种目的性很强的接壤式发展模式不免让人觉得急功近利，这与烟台以往的发展节奏完全不同，未来的结果，好坏参半，但不论好坏，房价必然会有一轮新的崛起，我们称之为“找平”。对比上一轮东西翼价格崛起，各受益区域住宅价格前后对比如下表。（毛坯价格）
2016年（价格暴涨前一年）2019年
涨幅
开发区城区
7800
12000
53.8%
开发区长江路以西
5900
9800
66.1
牟平区沿海
5600
7200
28.6
牟平区城区
4900
5600
14.3
高新区核心
7500
10900
45.3
高新区沿海
5000
10000
100%
莱山区
9500
12800
34.7
综合得知，受区块定位影响，受益区域内的房价涨幅基本为49%。可以预见，未来各区域的房价也会出现成比例增长。

TOD模式未必能提升板块价值，存在荒区的可能。
高铁新区总占地约43.7平方公里，配备商业购物、旅游休闲、总部经济等现代服务业，培育形成核心商务区、高端服务业聚集区，有效带动城市功能向东南方向拓展，打造烟台未来城市发展中心，并以此带动黄务和莱山的整体发展。但根据评估，高铁新区只是为了芝罘老城区改造提供空间，根本不是真正意义上的TOD。

城际交通推动城市发展本就是个悖论。TOD模式确实可以协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。但是，芝罘区除了部分阶段交通拥堵外，排除工业工地、仓储、物流吞吐需求，基本不存在用地不足的问题。要打造仙境芝罘，老芝罘区的专业市场、物流产业、厂企单位、码头枢纽这些影响环境民生的老地标需要搬家，这才是芝罘区改造的核心。基于这个核心，硬套TOD模式显得非常牵强。TOD模式开启后确实能打造一片具有多功能混合型的区域，但却无法体现高铁的价值，简言之不是交通引导开发，而是一种空白区域填充，这种填充具有阶段性，有回流的可能。待它日回流之后，这片区域又何去何从呢？一拆一建至少五年，一挪一养再来五年，先不管我们玩的到底是“公共交通引导开发”还是“交通引导开发”，烟台这座城市根本不会像上海一样有一堆卫星，很大程度上也不会成为别人的卫星。所以，在烟台想借鉴外地经验玩TOD还为时过早。想扎外地客的钱？高铁新区能否成功还得看本地客户。
  目前，各大开发公司在高铁新区内积极拿地，13个旧改项目并行推进，预计未来1-2年会迎来建设高峰。待预售预售许可证到位后，相信价格将会掀起一个新的高峰。鉴于后续没有其它生活配套支撑，考量有可能会出现早期高新区的状况，陷入尴尬的境地。

预测，未来板块内价格呈空间性布局。
空间效应是指房价会随离高铁站点的距离增加而减少。
根据外地经验，离最近高铁站的直线距离在0-500范围内时,对房价的影响是平均每平米2500元；当距离高铁站的直线距离在500-1000米范围内时,对住房单价的影响下降为1700元,相对于前一个范围内的影响降低了约68%；离高铁站的范围在1000-1500米时,对房价的影响是748元,相对于上一个范围来说影响降低了约44%；当单位扩大到1500-2000米，对房价的影响降低为12.7%，也就是每平方米95元左右。如果直线距离过长，需要产生换乘等行为时，则房价不受影响。
目前，在高铁站一公里范围内有两个楼盘，杰瑞祥和苑和东泰泰和府（西马家都旧改），售价分别为4900和11500；两公里范围内也仅有两个楼盘，万光山海城和丰田村旧改，万光山海城目前售价13000，丰田村地块未来定价不会低于万光山海城售价；
其中需要注意，西马家都和丰田村这两块地，西马家都地块楼面地价为2768，成交售价在9400元左右为正常水平；丰田村地块楼面地价2877，售价9500为正常水平。这两块地目前的售价均超过合理价格幅度为22.3%和36.8%。尤其是万光山海城，定价有些虚高。
目前，距离高铁站直线距离为3公里内的万科翠湖山晓带精装修售价为13800，距离高铁站直线距离5.6公里的观云山精装修售价为14000，距离高铁站直线距离为4.6公里的祥隆都会里毛坯售价为12000。
相比这三个项目，高铁核心区的定价在尚无可靠的生活配套的前提下定价泡沫颇大，相信这种泡沫不会支撑多久。
  由此，我方预测得出的高铁新区核心区的两公里范围内的合理售价应为毛坯9500元，这个数据不论从空间论还是从地价成本预算上都是一个相对合理的数据，如果再加上精装修，未来的售价也不应超过11500。
  这个价格对于莱山区来说仍属于洼地，所以区块定性只能给出找平的动作，并不能真正实现追平。
  而得出该数据的前提为利润率保持为10%，如果利润率需要超过10%那么则不建议在该区域内拿地。以上数据为不考虑地块内回迁安置等因素而给出的预测，故如果考虑不利因素，那么利润率将会更低。