正荣服务赴港上市：净利润增速超过90%

《资本一线》从港交所获悉，正荣服务集团有限公司（简称“正荣服务”）于1月2日递交了招股书，独家保荐人是建银国际。据了解，正荣服务是正荣地产集团有限公司（正荣地产，06158.HK）旗下物业公司。
招股书中显示，正荣服务是一家全国布局的综合性物业管理服务商，主要业务为物业管理服务、非业主增值服务和小区增值服务，为住宅和非住宅物业提供多样化的物业管理服务。作为正荣地产旗下物业公司，正荣服务管理的项目大部分由正荣地产集团开发。 营收利润增速远高于行业平均水平

据企查查资料显示，正荣服务集团旗下正荣物业服务公司创办于2000年2月，至今已有近20年历史。自2004年起，在福建省为正荣地产开发的住宅物业项目提供物业管理服务。该公司由福建正荣物业100%控股，法定代表人为黄亮，正荣服务享有95%的股权收益。
招股书显示，据中指院资料，按综合实力计，正荣服务位列2019年中国物业服务百强企业第22名。按2018年收益及净利润的增长率计，其在2019物业服务百强企业首三十名中分别排名第四及第七。

正荣服务2017年收益为2.729亿元，2018年增长至4.563亿元，增长率为67.2%；收益由截至2018年9月30日止9个月的3.206亿元增加至截至2019年9月30日止9个月的5.169亿元，同比增长为61.2%。净利润由2017年的0.203亿元增长至2018年的0.395亿元，增长率为94.6%；净利润由截至2018年9月30日止9个月的0.285亿元大幅增长至截至2019年9月30日止9个月的0.743亿元。正荣服务的收益率增速和净利增速远高于行业平均水平。 收入主要来自物管服务，对母公司依赖有所降低
作为一家物业管理公司，正荣服务营收主要来自物管服务，除2019年报告期内受益于社区增值服务的发展，来自物管服务的营收占比首次低于50%。

截至2019年9月30日，正荣服务在34个城市拥有136个在管项目，覆盖中国四个地区，即长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区和环渤海地区，正荣服务在前三个地区分别管理总建筑面积约为0.091亿平方米、0.123亿平方米及0.205亿平方米的物业，分别占截至该等日期在管物业总建筑面积的约96.7%、97.5%及97.9%；来自这三个地区的物业管理服务的收益分别占2017年、2018年及截至2019年9月30日止9个月总收益的约97.0%、96.6%及97.2%。

另外，正荣服务截至2017年及2018年12月31日以及2019年9月30日，由正荣地产集团开发的项目的在管建筑面积分别占截至相同日期在管总建筑面积的77.1%、74.4%及47.9%，收益占比则分别是88.2%、71.9%及67.7%。来自第三方在管建筑面积及营收持续增长。
根据中指院的资料，中国城镇化大幅提高及人均可支配收入显著增长，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。中国城镇化率由1997年底的31.9%升至2018年底的59.6。另外截至2018年底，城镇人口可支配收入为39251元，自2013年底复合年增长率为7.8%。中国消费者对更好的生活条件及优质的物业管理服务的追求，是中国物管行业增长的另一个根本原因。 基本上采用包干制，人力成本为企业主要支出

物业管理作为劳动密集型产业，正荣服务同大多数物管公司一样，公司收费主要采用包干制的方式。包干制有省去业主与住户对大额支出的若干集体决策程序，激励物业管理公司优化成本架构及精简业务程序等优点，有利于企业提高盈利能力，有助于中国物业管理行业整体发展。

另外，招股书显示，公司成本中人力成本占主要部分。上述三个报告期中，正荣服务人工成本分别占销售成本总额的72.8%、66.4%及65.0%。此外，正荣服务委托独立第三方外包商提供安保、清洁、景观美化、维修保养等若干服务。同期，分包成本分别约为2782.1万元、5508.9万元及6629.8万元，分别占销售成本总额的约13.7%、16.4%及19.3%，比例有所上升。正荣服务在招股书中表示，将把募得资金用于寻求战略性投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大其业务规模深度和地理覆盖范围广度。

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撰文|温庆林编辑|陈雨
（文章部分图片来源网络）

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