溢价1800万！无锡这块地未拍先火！9家开发商疯抢！

截至今天下午5点，无锡2019首场土拍报名已经结束！

结果显示：有9家开发商报名抢夺热门的“羊腰湾10号”地块！

还没正式开拍，这块地和刚刚挂出来的价格相比，起拍总价就已经涨了1800万！楼面价从9853元/平米升至9928.69元/平米！

明天上午9点半将迎来无锡2019年第一场土拍，据小道消息称，弘阳、华润、旭辉、龙湖、金科、招商、禹州等都可能参与竞拍。

“羊腰湾10号”最终会以多少溢价率成交，实难预料！敬请期待《无锡楼市情报》明天的土拍重磅播报！

普通拍个地，大多数人的反应可能是“关我啥事？！”

但“羊腰湾10号”这块地有点特殊，从地块名字到所属区域，从最初的平地到现在终于要拍卖，从挂牌价到成交价的猜测，各个阶段都有吃不完的瓜。

今天我不是小编，我就是一个普通的吃瓜群众，来和大家八一八这块地的前世今生。

八卦前先普及一下这个地块的基本信息：

基础信息了解了，我们继续侃。

NO. 1｜壹

那天乍一听到羊腰湾有地要拍，我有点懵。

我对羊腰湾的记忆，或者说在大部分老无锡的印象里，羊腰湾就是南禅寺后背、跃进桥下、老三中那一细段的地方。

那里怎么有空地呢？！还十万方这么大？！在哪儿呢？

后来对照着地块说明：塘南路东、永乐东路南、兴源路西、太湖大道北，看了下地图：

这才恍然大悟：原来是这里！每次走兴源路高架回家，由北向南，快到招商城那一段就能看到的那块大大的空地。

可这为什么叫羊腰湾呢？

今天早上打车到这块地的路上，和司机师傅聊起这里是羊腰湾10号，师傅也是一脸懵逼：“我开了25年出租车了，如果你上车跟我说去羊腰湾，我肯定会把你带到老三中那里！你现在要去的地方和羊腰湾没啥关系啊！”

更懵的还在后头。

规划信息显示，这块地属于新吴区。

▲玫红色线内属于新吴区（来源网络）

羊腰湾，不是老南长的么？怎么归新吴区了？

万能的度娘。我在搜索栏里一输入“羊腰湾”三字，首页就出现了与羊腰湾地块相关的链接。

原来，早在去年（2018年）9月底，网友们就在东林书院BBS上吵翻天了。争议的焦点主要有三：

1、“羊腰湾10号”所在地为什么会是羊腰湾呢？！
2、羊腰湾怎么属于新吴区了？！
3、新区的房价能否靠这块地再涨一涨？

为什么大家那么纠结羊腰湾、南长、新吴这几个点呢？

这里面涉及到一个鄙视链的问题。

在老无锡的心里，羊腰湾就是老三中所在的位置，名副其实的老南长板块，住在南长还是住在新区，南长人还是新区人，在无锡人的心里，差别还是很大的。

为了证明羊腰湾一直都属于南长，证明自己是南长人而非新区人，各路网友也都非常用力：

有人拍了身份证照片出来佐证，说羊腰湾一直就是南长的！
有人说自己去办房产手续的时候就是在妙光街道办的，妙光街道属于南长，所以羊腰湾也属于南长！
还有人说，到底属于梁溪还是新吴，具体要分私房还是公房，小区名字带“新村”和不带“新村”两字，归属地就不一样！

……

还真是涨姿势！

一片混乱中，有一位网友的话引起了我的注意，他说：“羊腰湾”≠“羊腰湾10号”。

这个思路有意思哦~

从地图上看，这一带名称带“羊腰湾”的还真不少，有羊腰湾路，羊腰湾支路，羊腰湾，羊腰湾XX号，而羊腰湾10号也只是众多XX号中的某一块……

PS：这让我联想到了地铁1号线清名桥站和清名桥实际的所在地并没有直接的关系……

所以，那么多年来，我们认为的“羊腰湾就是老三中那段”很可能只是个代名词，而实际的羊腰湾远不止那一段。

用司机师傅的话说，羊腰湾10号地块所在的位置，如果叫塘南，或是兴竹，大家都更容易理解、接受、信服，但这都只是民间的惯例称谓。

若是放到土拍这么规范、正式、官方的场合，还是得以学名：“羊腰湾10号”出镜更合适。

至于羊腰湾为啥属于新吴区了，这里面涉及到的问题三言两语说不清。后来网友在BBS上祭出了百度地图才算暂时平息了这场争执：

而根据百度地图，不仅羊腰湾，大家印象中和羊腰湾有关的，比如柴油机厂、比如育才中学，在百度地图上一律划到了新吴区范围内，从规划地图上看，目前这个片区也确实属于新吴区无疑。

▲来源网络

基于此归属，我想的是：明天不管是谁接手这块地，都需要面对一个不争的事实，那就是“不少无锡人买房都有很浓重的地域情结”。

在没有一个大牌的开发商来支撑、没有一个大气的、响当当的楼盘名出来前，你把这块地叫塘南地块也好，叫兴源路地块也好，都不如“羊腰湾”三个字更容易让人有居住在主城区的亲近感。

NO. 2｜贰

叨叨完关于这块地归属的争议，我们再来聊聊地块本身。

有很多人评价，这块地位置极佳。

比如，有媒体报道称，该地块周边有3条交通主干道外10余条公交线路，商业等各类配套齐全，有招商城、南长街、欧尚超市、清名桥历史文化街区、南禅寺步行街等商业休闲娱乐配套，南丰小学、无锡市塘南中学，无锡建国中医院等教育、医疗配套也在周边，且临近650亿大运河文化带……

讲真，就算大家把这块地说的再好，我的脑袋里始终绕不开塘南招商城这个有点嘈杂的“不利因素”——直到今天我亲临地块现场。

▲地块现状

在这里，我既有的观念完全被颠覆，还发现了这块地上更具很生活价值的配套。

早上9点半左右，我到达该地块。根据前面提到的，这块地的具体位置是在塘南路东、永乐东路南、兴源路西、太湖大道北。我沿着地块旁边的塘南路和永乐东路分别走访了一遍，收获了以下见闻：

1、整个地块相对方正，四周有砖墙围挡，环地块一周都种满了市政绿植，是现成的林荫道。

▲临塘南路一侧的绿化，围挡内即为该地块

2、地块西邻临塘南路，正对南北向两个公交站台，多达17条公交线路，其中不乏41、27、15路等热门公交线路。

塘南路段是条主干道，由北向南涉及到的路段如下图：

由南向北涉及到的路段如下图：

基本上可以算是四通八达了。

3、地块北面与永乐东路相邻，也正对两个公交站台，有6条公交线路，19、502路等也都是热门线路。

永乐东路段由西向东可以通达的道路如下图：

由东向西可以到达的道路是：

4、我站在永乐东路和塘南路交叉口，也就是地块的西北角上，用百度地图搜索了一下这个位置与一些基本生活配套的距离。

周边的菜场如下：

周边的医院配套如下：

超市如下：

距离日航饭店、南长街牌坊的步行距离约1公里：

5、临塘南路位置，有个入口可以走进这块地的内部，

进入地块后，我看到，整个地块杂草丛生，不少杂草已经长的比我人还高了，可见这块地已经空置了许久：

不少土地还被规整过，成为了临时菜地：

地块近中心的位置，耸立着一棵约7米高的棕榈树，非常醒目：

不知道这棵树有没有什么来头？为什么会被留在这里？未来拿下这块地的开发商会把这棵树保护起来吗？

6、地块四周基本没有和日常生活消费相关的门面。

比如，永乐东路一侧以私房为主：

塘南路一侧以绿化和两家车行为主：

太湖大道一侧对面是维纳斯酒店，再过去一段就是招商城，虽然地图上看起来，招商城、建国医院和地块距离很近，但因为隔了一条马路，走过去还是有段距离的，换句话说，没有我想象中的那么嘈杂。

在官方发布的地块信息里，提到这里未来商业核定建筑面积不少于总核定建筑面积的10%，如果这部分面积都是用来做社区底商，非常期待能设置一些方便业主日常生活的商业配套。

7、地块东面紧邻兴源路，兴源路在这段有高架和高铁经过。

高铁轨道两边已经安装了消音板。但这个消音措施能对临近住宅的产生多大的消效果，目前尚不得知。

据住在兴源路另一边的东风家园的网友反馈，觉得高铁经过的时候还是有点吵。

▲来源网络

我在现场走访的时候，大概在9点57分，正好有一路高铁开过这个路段：

我看到它的行驶速度很慢，我当时正好站在地块中心的位置，在这个位置，几乎听不到和高铁有关的噪音。

综上，划重点：

这块地的亮点显而易见：老城区！规划现成！超市、医院、菜场、娱乐等生活配套齐备、成熟，且都距离项目很近！

当然也有瑕疵，比如，有一侧距离高铁、高架较近，欠缺非常基础的生活配套，学区可能要归到新吴区。

客观来说，是不可多得的一块好地。

NO. 3｜叁

最后我想谈谈对这块地的开发商的期待。

不管是哪个开发商竞得了这块地，我都希望：请一定要珍惜这块地，不要糟！蹋！了！

有人说羊腰湾10号地块的价格不贵，他们可以接受的楼面价预期是1.2万，甚至还能更高，理由是，这个地块值这个价格。

▲来源网络

甚至有人指望靠这块地抬高一下新吴区的整体房价水平，好让自己的二手房上市后卖个好价钱。

▲来源网络

想法很丰满。可是，造房子、卖房子，单单靠地块好、地块值钱是撑不起来的！

我们知道，一个楼盘的客户，无非是地缘性客户和跨区域客户两类。

所谓地缘性客户，就是本来就生活在这个地块周边的客户。

这类客户往往比开发商还要熟悉这块土地的来龙去脉，知道地块周围有多少是真正实用的配套，有多少是鸡肋，有多少是烦恼。

但有意思的是，几乎每一个开发商拿地开发后，前期都会非常虔诚的宣传：这块地是多么的历史悠久有文化有底蕴……

于是地缘客户笑了：这地有几斤几两，你还能比我更清楚？

他们更想知道的，是这块地会被开发成什么样。

我在实地探访的时候，随机问了招商城的几个店主对这块地的看法，他们的回答引起了我的思考：

“九龙仓来这里开发的时候，我们这里的店主买了一轮；后来融创来了，也有人买……

但无论是买九龙仓还是融创，我们一方面是看中开发商的品牌，另一方面，当时的我们属于“刚需”，就想在附近买套房而已，如果再买房，那只可能是改善或投资……

这块地（羊腰湾10号地块）的位置是真的好，我们很想知道最终是哪家开发商可以吃下来，如果价格合适，品质又好，那肯定还是要再买一套的！

但，如果开发商实力一般，口碑又差，造的房子质量糟，我们就会放弃，我们这里吃开发商亏的人太多了……”

刚刚过去的2018年，被坊间认为是房屋质量隐患最大的一年。

很多楼盘声称自己是品质楼盘、高端楼盘，然而最后做出来的产品……（此处省略3万字），甚至还有楼盘拿着5年前的建造设计标准来造现在的房子，卖现在市场下的价格…

“羊腰湾10号地块”开拍在即，我真诚的希望，这位开发商，能够用不打折的匠心，造一个品质不打折的楼盘。

毕竟，这块地，承载了那么多人的情怀……

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