港股IPO延期成新常态，中小房企资本突围不易

去年历史性拐点以来的楼市新变局，催生出内地房企新一轮赴港上市潮。

楼市资本论注意到，截至11月15日，今年先后有德信中国、银城控股、中梁控股、中国天保和新力控股五家房企在香港上市；景业名邦当日通过聆讯；另有海伦堡地产、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、汇景控股等6家房企还在排队等待，其中海伦堡、汇景和万创国际，已经二次或多次提交IPO。

在行业下行压力下，内地房企逆势突围，争相赴港上市。这波上市潮从去年下半年延续到现在，出现了一些趋势性变化，显示房企上市难度普遍性增加。

楼市资本论发现，其中最值得关注的变化，就是由于港交所颁布上市新规，审核趋严，致使房企上市流程中，IPO延期成为行业新常态。

1排队时间长，IPO延期成新常态

楼市资本论从三个维度来观察和评判房企上市难度。

首先是排队时间。

从IPO递表到挂牌上市，今年内地房地产企业在香港上市的等待期明显拉长。
最快的新力控股，从5月24日提交IPO到11月15日上市，历时175天；TOP20强中最后上市的中梁控股，去年11月13日向港交所递交上市申请资料，今年5月14日失效，更新资料后于7月16日正式挂牌上市，前后8个月用时245天。而与之规模相当的正荣地产，2017年9月28日提交IPO，到去年1月16日上市，前后不到4个月。

港交所规定，房企递交IPO资料后，若超过6个月还未上市，即为失效，需要重新递交新的财务资料。楼市资本论发现，今年以来，房企IPO资料频频失效，延期成了上市新常态。

目前还在排队的房企中，海伦堡地产和汇景控股都是二次递交；万创国际则是第四次冲击IPO，该公司曾在2017年6月、2018年2月和11月三次提交招股书，全部因超过6个月没有进展而失效。

其次是募资规模。

今年上市房企的募资金额，和去年相比大幅减少。数据显示，去年上市房企平均每家IPO募资18.79亿港元。其中募资金额最高的正荣地产，募资44.81亿港元；最低的万城控股，募资2.25亿港元的。

今年已经上市的五家房企，募资规模从大到小依次是：中梁控股27.73亿港元、新力控股19.64亿港元、德信中国13.72亿港元、银城国际7.7亿港元、中国天保6.2亿港元，平均募资14.4亿港元，比去年锐减。

最后是估值水平。

港股目前整体估值水平处在历史底部，在港上市的260家内房股，整体PE估值水平的中位数仅为5.75，市场环境对申请IPO的房企来说并不友好，使得新股发行价比去年显著降低。2018年上市房企平均首发价为4.985港元，而今年新上市房企平均首发价仅3.442元，下降逾三成。最高的是中梁控股，每股发行价5.55港元/股；其次是新力控股3.98港元/股；其余三家都不足3元，依次是德信中国2.80港元、中国天保2.5港元、银城国际2.38港元。

估值偏低也影响到上市房企的股票发售。银城国际香港公开发售股份认购不足，有2094万股重新分配至国际发售。德信中国此前也遭遇了困扰。

从上市延缓到规模缩水再到估值偏低，折射出上市难已经成为内地房企赴港上市的普遍性困境。尽管如此，面对楼市调控加码和融资渠道收窄，内地房企没有更多的选择，赴港IPO甚至不惜折价上市，仍是他们因应当前形势、突围楼市下半场的有力武器。

2港交所审核趋严，要求更高

内地房企今年在港上市速度放缓、难度增加的决定性因素，楼市资本论认为，与港交所审核趋严、效率下降有直接关系。

房企赴港上市最核心的步骤是要通过港交所多轮问询的考验。这些问题涉及公司的经营层面和所提供资料的真实性等，直至拿到“无异议函”后方可推进下一步工作。

今年，港交所在“首次公开招股制度安排”“ESG规则”等方面公布新规，6月份上市部前联席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕，这些因素影响到对内房企的上市申请，一是规范性要求更提高，二是审批也更为严格。

例如，房企在上市前的重组过程中，法人股权变更、项目公司或子公司比较多，这些都会被联交所额外关注，需要企业花很多时间处理好公司架构等问题，才有可能通过审核。

另外，联交所审核团队承接业务的能力有限，在大批内地企业扎堆赴港IPO时，港交所优先把审核通道放给新经济公司，这也会进一步延长房企审核时间并拉低其通过率。

当然，房企能否顺利上市，更多地取决于自身条件。中国房地产业经过20年大跃进式的飞速发展，实力和规模靠前的行业50强房企基本都已上市，今年上市房企中，除了中梁控股这家千亿房企以外，大多是收益不足20亿元的“迷你型”区域房企。

比如：10月17日递交招股书的三巽控股，去年营业收入仅7.24亿元，是目前IPO房企中规模最小、利润最低的公司；22日提交IPO的港龙地产，去年营业收入16.6亿元，经营利润4.36亿元；11月11日挂牌上市的中国天保，去年总收益也只有16.02亿元。

这些中小房企规模小、盈利低，对抗行业周期和市场下行风险的能力较弱，近两年受调控和楼市波动的影响，业绩增长乏力。这也会直接影响资本市场对他们的判断和信心，从而加剧上市难度，使IPO延期成为行业新常态。
按照目前行业走势和调控形势，楼市资本论判断，在今后一段时间内，房企上市周期还会拉长，难度持续加大。

3逆风突围，中小房企成上市主力

尽管各种内外因素致今年房企上市难度显著增加，但并没有房企赴港上市的热情。

今年迄今已有超过10家房企申请赴港上市，其中五家房企正式挂牌。加上去年下半年上市的五家房企和已经通过聆讯可望年内上市的景业名邦，一年半里先后有11家房企完成上市，形成了近20年来房企第三波上市潮。这还不包括大房企拆分上市的物业公司。

楼市资本论发现，这三次房企上市潮大体上间隔十年，与经济周期高度重合。

房企第一次上市潮集中在1997年前后，正当亚洲金融危机，三年时间上市房企数量超过20家；第二次上市潮是2007年至2009年，正值全球金融危机期间，恒大、碧桂园、龙湖都在这时上市，为后续爆发式的规模扩张打下了坚实基础。

如今第三次上市潮，也正赶上去年楼市历史性拐点以来的新变局，折射出房企面对行业困境，主动因应市场变化与经济周期、寻求逆风突围的决心与信心。

比如去年11月提交IPO的奥山控股，就一直在积极求变，自我调整。他们看准北京冬奥机会，实施“冰雪+住宅”双轮驱动的发展战略，打造了冰雪小镇、冰雪综合体、冰雪MALL三大冰雪主题产品线。

楼市资本论发现，2016-2018年三年间，这家房企的复合增长率达到20.1%，利润持续增长；特别值得一提的是其超高的毛利率，近三年分别为27%、42.7%和38.7%，在目前IPO房企中也是最高的。

楼市下行期，往往是房地产行业大浪淘沙的洗牌期。任何一家伟大的公司，都是通过这种周期性洗牌和逆境中的自我突破，不断磨砺成长起来的。

上一轮房企上市潮，打磨催生了目前引领行业的一大波头部房企。

尽管目前房企上市难度有所增加，楼市资本论相信，那些已上市或等待上市的中小房企，只要主动应变、积极调整，仍有机会借力资本市场，实现逆风突围。

—— 你可能还想看 ——

商务合作请联系
微信号：watanabe1949
邮箱：VIP@ChinaLou.cn

[url=http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI1NDQ3MjQxNQ==&mid=2247497630&idx=2&sn=529a87d921588df78d631cf018d0c2ae&chksm=e9c60e2edeb187389ba943ebfa9098319edd74fca8a393296d902200ef4b2de04018b7612695&scene=21#wechat_redirect][/url]