公建资产存量时代，房企还能一条路走到黑吗？

在不断发展和迭代的行业浪潮中，中国的房地产市场迎来了一个全新的拐点。某种程度上，人们已经准备好向过去的40年发展史挥手告别。
过去的40年，房地产市场的生长是“野蛮”的、高速的，同时也是粗放的，但如今站在新拐点处，市场的变化早已开始，并逐渐从“增量”走向“存量”时代，从粗放式走向精细化运营时代。

尤其是在北京，一场关于公建市场的“存量”大战悄然拉开序幕。

公建市场的围剿与反围剿

透过一个个数据，公建市场的“存量”标签正日益突出。

据世邦魏理仕年初发布的《2018年北京房地产市场回顾及2019年展望》显示：北京优质写字楼、零售物业市场去年供应量降低。2018年全年北京写字楼新增供应量为54.5万平方米，仅达年初预测的52%。

北京写字楼市场正遭遇近八年来的最严峻困局。

大幅缩减的供应量背后，是居高不下、难以消化的存量以及一个租金承压下行的市场。截至2018年底北京市甲级写字楼总存量攀升至1058万平方米，而最新的数据显示，2019 年上半年，北京市甲级写字楼空置率已达到 11.5 %，为近八年来的最高值；全市平均租金环比下调了 0.6 %至人民币399元每月每平方米，同比下调 0.7 %。

值得注意的是，不仅仅是写字楼，包括酒店、长租公寓、养老公寓、购物中心等在内的北京整个公建市场都进入了高存量时代。这意味着，对公建市场全面的围剿已经开始。

有围剿，就一定有反围剿。

业内人士认为，从行业发展的角度来讲，“存量”市场走向精细化运营将是必然；从市场的角度来看，要盘活存量、消化存量，关键在于如何赋能存量。

市场端的诸多变化也开始传导至房企的战略选择上来。由于意识到行业形势的变化，近两年来，越来越多的房企在维持规模增长、做好住宅业务的同时，纷纷开启多元化的业务模式，并逐步探索酒店、长租公寓、养老公寓等领域。

房企对转型的尝试实则印证着新形势、新周期下行业逻辑的深刻转变。过去40年间一条路走到黑，靠拿地、盖房、高周转就能赚钱的时代已经一去不复返。

某种意义上，未来的市场——得“存量”者，得未来。

一方面，进入城市化发展的下半场，产业结构升级，发展重心外移，不断产生新的城市热点区域，催生新的公建资产需求，以商办、养老、酒店等形态为主导的公建存量市场潜力越来越大；另一方面，当前公建存量市场的运转机制、综合体系并不能很好地满足置业者相关需求。

因此，“存量”市场下，对于一个拥有雄厚实力且成熟的开发商来说，从单一住宅开发模式的舒适圈中提早跳出来，尽可能地利用自身经验、资源去赋能存量市场，承接存量市场的现实需求，进而去打破存量“围剿”，即是企业自身发展的要求，也是行业发展的必然要求。

靠公建平台“开黑”的万科

作为行业中的龙头企业，一直以来万科善于在探索中创新。

2012年，万科首次提出“城市配套服务商”的定位。经过多年发展，各项新业务的羽翼逐渐丰满。而随着行业的发展变化，万科决定在“城市配套服务商”的基础上进行战略迭代，升级为“城乡建设与生活服务商”，为城市和企业提供由高速增长转向高质量发展的基石。

这一次，面对公建“存量”市场的巨大机遇和挑战，北京万科再一次展现了对趋势的敏锐把握。

北京万科发现，目前的客户需求在以下几方面发生了深刻改变：第一，针对传统办公场景而言，未来办公场景的营造更注重加速人与人之间的交流，虚拟化的线上交流和线下的场景交流互相结合；第二，更多的异地、跨国的远程交流对于办公的硬件、设备要求网络硬件、产品硬件考虑远程无边界的交互；第三，办公成本越来越高，企业更加关注办公的坪效，以及如何带来更多附加值；第四，伴随产业疏导和人口疏解，商办产品应侧重为住宅客户提供同区域的资源嫁接，从而降低企业成本，解决职住平衡。

通过对企业客户需求开展长期调研和对相关客群进行精准画像，今年6月中旬，北京万科依循企业客户需求思维的深层逻辑，对商办资产的产品设计和场景营造进行升级，成立了万科公建平台。该平台一经发布便备受瞩目，这也是北京万科首次向业内和媒体展示了依托万科产办布局规划和资产运营能力而构建的未来世界级办公体验。

事实上，此次万科公建平台的发布一方面顺应了房地产发展大势，实现了发展上的同频；另一方面，该平台的一系列服务是围绕房地产行业的需求做延伸的，实现了实战上的共振。

这是行业内极具开创性的尝试。万科公建平台本质上是一种“资产+服务”的管理平台模式，可以为入驻企业提供高精尖的全球创新服务，并能通过精细化运营最大程度地提高资源附加价值。

具体而言，在项目打造前期，北京万科紧贴城市发展脉络进行资产布局，通过自身的产品建造、设计能力，从场景营造、办公体验等方面为项目赋予全新的价值，辅以阶段性的产城、产办、自持等品牌运营能力作为提升资产价值的手段。

在项目打造后期，万科公建平台所带来的深度运营，将不仅给项目入驻企业带来更好的发展，也将给公建项目带来更好的租金收益、品牌效应和未来增值空间。

在具体规划中，万科公建平台已经或将在包括首开万科中心(新机场临空经济区)，云创天地(通州台湖)，万科翠湖国际(海淀环保园)，西长安街项目，通州运河核心区项目等在内的16个项目落地，产品业态包括独栋写字楼、平层写字楼、甲级写字楼，可做长租公寓及酒店，以及精品mall等。

万科翠湖国际实景图

万科公建平台的优势还在于能够创造更多强强联合的契机，形成强大的资源引力场。

除了自身资产资源以外，北京万科公建平台还有强大的外部资源网，60多家金融机构、五大行（戴德梁行、仲量等）、产业运营服务商、其它地产开发商、行业协会联盟等。通过内外部资源整合，万科公建平台能够为客户提供一系列的资产配置解决方案，充当全业态资产配置专家的角色。

综合来看，完整的良性生态闭环是万科公建平台的核心所在，通过打通办公领域的上下游产业链，围绕企业不同发展阶段对于硬件功能、产品配套和运营服务的不同需求，从产品打造到空间运营、企业服务到产业生态，万科公建平台全面升级业务格局。

这意味着，北京万科作为行业管理运营领袖，在公建“存量”时代下，面对一线城市市场带来的机遇和挑战，洞察办公需求和投资格局的改变，以强大的资源嫁接能力，构建了新兴产业集群链及创新生态链，加速了产业聚集生态效应，并最终凭借出色的产品打造能力加优质的资产流量，打造突围市场的核心竞争力。

在很多房企还在一条路走到黑的时候，北京万科却靠公建平台“开黑”，一步跨过行业的分水岭，从背阴的山北走到向阳的山南，从住宅专家转向全业态资产配置专家，从以往拥挤的“羊肠小道”走上宽阔平稳的“新赛道”。

首开万科中心实景图

值得一提的是，目前北京万科在北京的基础开发业务以及持有的城市更新业务的项目多达20多个，已超出住宅项目的数量，在售的商办物业达到100多万方，广泛分布于北京各个核心板块。

毫无疑问，这位全业态资产配置专家的“存量”实战已经开始了，而依托万科公建平台的强大实力，北京万科已在起步阶段领先其他房企一个身位了。

未来，北京万科又将以多长的时间和怎样的速度去撞线？这着实令人期待。