高溢价捷径正被“围堵” 深圳抬升产业用地使用门槛

理性·建设性

无论是对挂牌产业用地的准入门槛、产业监管，还是对工改工项目的产权分割、销售转让、产规要求、全流程监管等层面，细节一直在不断升级。

首次面向全球集中推出30平方公里产业用地，让一向土地资源紧张的深圳近日成为焦点。

与这个消息同时站上舆论高点的还有另外几组经济数据——今年前三季度，深圳房地产开发项目投资增长11.9%，去年同期，这一增速为17.4%；同一时间点，深圳全市规模以上工业增加值增长5.3%，低于去年同期的8.3%；在前三季度的固定资产投资增长中，民间投资增长3.0%，去年同期，深圳的民间投资增长还达到11.7%。

深圳市委常委、市政府常务副市长刘庆生在提到“深圳没有土地”这一问题时表示，必须用辩证思维来看待。他说，关于用地多与少，是一个相对概念。如果是高新技术产业、未来产业，或者符合深圳未来发展定位的产业，深圳非常欢迎，用地予以保证；如果是传统的低端产业，或者不符合深圳未来发展方向的产业，确实没有空间。

过往，一个工改工项目，凭借产业用房的指标，分割改造成4.5米LOFT公寓，通过出售这类居住功能的类地产，开发商2-3年就可以实现现金流回正。

如今，这种高溢价的捷径正在被“围堵”。符合城市产业发展的导向，也渗透进公开招拍挂与工改工这两大释放产业用地资源的途径中。无论是对挂牌产业用地的准入门槛、产业监管，还是对工改工项目的产权分割、销售转让、产规要求、全流程监管等层面，细节一直在不断升级。“产业监管的各个环节都有所趋严，开发商对产业用地的投资开发会越来越谨慎，不管是招拍挂还是工改工。”第一太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高表示。

抬高门槛

11月5日，土地资源颇为紧张的深圳第一次面向全球，大手笔推介30平方公里产业用地。根据梳理，这些产业用地共计35块，集中在35个片区，将重点布局重大创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等三大方向。

深圳市规划和自然资源局局长王幼鹏在新闻发布会上表示，这次推出的产业用地，土地特性和全市产业布局规划是相对吻合的，精准性和产业的配合性、空间配置能力也高度契合。“只要是符合深圳产业导向的企业，我们在土地供给上都有专门或者特殊的供给政策”

过往，产业用地的出让文件中，对于准入行业往往是以大类来规定。如今随着深圳城市和产业定位的变化，从准入行业类别进行限制，是深圳在产业用地招拍挂中设定的第一道“关卡”。

而这一切都在最近深圳土地招拍挂中得以体现，与以往不同，近期深圳挂牌的多幅工业用地，正在不断提升门槛，比如拿地主体从国家或深圳认证的高新技术企业变为国家认证的高新技术企业。

在拿地主体及产业和地块匹配年线上，原来大多数工业用地出让过程中并没有做详细规定。而近期土地招牌挂中要求，拿地企业从事符合产业的年限不得低于10年。而且对产业门类及参与主体做了更加详细的要求。

准入行业类别中标注的有限条件指向物联网应用服务，而花样年旗下彩生活成为底价斩获的赢家——今年2月份，位于深圳光明区的一宗新型产业用地迎来一位“特殊”的新主人。

时隔4个月，地块初现雏形，彩生活大厦项目举行奠基仪式。一名彩生活内部人士透露，未来这块地将作为彩生活的总部基地，“彩生活有个生态圈，主要偏向互联网企业，后续这个生态圈引入的一些企业可能会搬到这个总部基地。”

彩生活生态圈概念始于2014年，2016年正式揭幕。这是一个聚焦于社区O2O的生态圈，利用创业孵化的方式，将社区用户的共性需求作为一种市场资源，引入与社区场景、生活服务相关的一些创业项目。通过入股方式，彩生活与这些创业孵化项目形成股权关系，目前，生态圈企业数量达到40家。

这意味着，虽然与房地产企业存在关联性，但彩生活与这块产业用地的后续，丝毫无关地产。

除了准入行业类别之外，彩生活该幅块地的产业发展监管协议，密密麻麻的条件被细化成诸多承诺条款。除了对项目固定资产投资强度，项目达产后的产值规模、营收增速、营收总产值能耗，达产后阶段性在深圳形成的地方财力、产出效率等情况列出具象指标之外，彩生活实控人变化、地块建成物出租等情况也被纳入监管范畴。

这份监管协议背后，折射出深圳最新供地监管体系——覆盖“前期、中期、后期”。早期挂牌的产业用地，相关部门监管的直接关注点在于企业投入、产值、税收等常规数据上，如今，相对单一的监管内容已被完善的全链条监管体系所取代。

这种强化监管思路，同样运用在此次集中性推出的30平方公里产业用地上。王幼鹏公开提到，企业通过申请遴选之后，政府部门将按照程序进行精准供地，但供地以后也不是任由企业发展。“我们有监管程序，我们对土地空间是全链条监管，签订监管协议。”

一切精准化的升级，矛头直对产业用地地产化的“潜规则”，尽管在深圳，这类通过竞拍产业用地进行的“潜规则”并非高频。董极现在接触的开发商，大部分都没有意愿在公开招拍挂中争夺产业用地，“毕竟这些地块本身就要求企业发展产业，开发企业习惯了高周转的住宅开发，不会去拿地。”

取而代之的，是对前沿产业企业发展的推进。比如，前述提到的30平方公里产业用地，王幼鹏透露，会对产权有所约束，对发展导向有一些要求。根据产业特征，在地价标准里面出台了一些优惠政策，像高新科技和新一代信息产业，在用地成本上可以优惠到0.35的系数，甚至更低，或者先租后让，按照全年期20年期60%的标准提供空间保障。

产业用地“换角”

深圳南山区西丽留仙洞总部基地，万科布局的首个产城综合体万科云城已经进入全面运营阶段。

六年前，在这一项目土地争夺战中，万科以接近两倍挂牌起始价的53.99亿元，力压佳兆业与中海夺得最终“桂冠”。彼时出让文件中，该项目由三宗地块围合而成，土地用途为工业用地（新型产业用地）+商业服务业用地+绿地。

对于产业用房的产权规定，监管协议书提到，三宗地块共计拥有77.5万平方米产业用房，其中62.5万平方米研发用房在建成后必须无偿移交给政府，建安工程造价不低于9000元/平方米；剩余15万平方米研发用房，产权归属于万科，可分割销售，但未来销售对象必须符合监管协议的相关要求。

于万科而言，将这三宗建筑面积达133.55万平方米未涵盖住宅的地块收入囊中无疑是一场博弈——在无偿移交部分产业用房、绿地及道路后，万科收获的大礼包，除15万平方米研发用房，还包括商业、商务公寓、酒店、会议、公共服务等业态产权，部分可分割销售，部分限整体转让。

按照当年的计算，除去移交给政府的面积，这三宗地块可售建筑面积约71.05万平方米，可售楼面价约7600元/平方米。

2015年6月，万科云城首批产品开盘，根据当年万科释放的数据，480套65-95平方米公寓在4个小时内销售95%，均价5.5万元/平发米，收金20亿元。截至2018年1月，万科云城的公寓房源全部成交，最终均价上涨至9万元/平方米。目前在售的部分街铺产品，均价约14.9万元/平方米。

一名接近万科的知情人士告诉经济观察报，对于万科而言，这个项目并不属于产业项目，而是一个地产化项目，通过公寓产品回笼资金。万科云城是早期房地产企业通过招拍挂入局产业项目的一个案例。如今，深圳公开亮相的这些产业用地，准入门槛一再提升，清一色指向产业导向的企业，开发商基本失去同台竞技的“入场券”。“从2017年起，关于产业用地的准入行业类别，多数会对应到产业下面的细分门类，比如战略性新兴产业之新能源产业、生物制药产业等，相应的准入硬指标要求更高了。”世联行集团首席工改顾问董极说。

今年4月，一份《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》正式落地，里面对一般产业项目的竞买资格条件设置进行了详细说明，企业注册地、产业准入行业类别（按照《国民经济行业分类与代码（GB/T4754-94）》中的“大类”设置）、从事准入行业年限、国家或者深圳市高新技术企业认证（高新项目认定）都被一一列举出来。

戴德梁行统计的数据显示，2018年至今，深圳通过公开挂牌方式，共出让35宗产业用地，土地面积共计100.4万平米，可建筑面积达433.3万平方米。以地块宗数来统计，9成以上的产业用地都对准入行业类别设置了限制条件。

按照第一太平戴维斯此前发布的《深圳产业地产市场发展趋势报告》，过去五年间，深圳产业用地的供给在整体新增土地供应中占比高达50%，其中超过90%供应给实体企业。

“开发商能否参与产业用地的招拍挂，主要受两个因素影响：一是是否符合竞拍主体资格的要求；二是如果拍了地，经济账能不能算得过来。就目前的情况来看，单是竞拍主体资格要求就限制了大部分开发商参与产业用地的招拍挂。”第一太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高说，现阶段，如果房企想参与产业用地的招拍挂，需要自身身拥有产业资源，并且这些产业也符合深圳的产业导向目录。

工改工的烦恼

夜幕降临。福田区皇岗路5003号，一排7层高的办公楼依然灯火通明，最顶层的“VANKE”几个大红字母，在漆黑的夜色中格外显眼——这是万科集团与深圳万科的一个办公地点。

今年7月，深圳市福田区城市更新和土地整备局公示的三星工业区城市更新单元计划（草案），将这个项目的旧改之路正式提上日程。

项目拟拆除用地面积约12.99万平方米，拟更新方向为新型产业用地，拟拆除重建用地范围内落实用于城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目总用地面积不少于4万平方米。

三年前，在万宝之争白热化之际，这一工改工项目就已“花落”万科。一路之隔，是由赛格日立旧厂房改造而成的深业上城，如今集产业研发写字楼、公寓、酒店、商业于一体，在售公寓均价已经达到13万元／平方米。

“当初万科收购时，初步计划是想仿照深业上城模式，通过工改进行类地产开发。早在2017年，万科就萌生拆迁动工的念头，但中间耽搁了一段时间，直到今年才重新启动。”上述接近万科的知情人士透露，按照最新的工改工政策，这个项目无法改造成商务公寓，现在唯一可售指标在于配套宿舍，占比超过20%，但限制条件很多。“如果真的按照产业路线走，还是挺难的。万科现在也觉得这个项目很棘手。”

相比公开竞拍产业用地，早期开发商的兴趣更多倾向于工改工项目，拿着产业用房的指标，打造成具备居住功能的公寓进行分割销售，从地价差中获取高额利润。

不过，这样的捷径也遭遇“围堵”，万科的烦恼并非孤例。“深圳很多旧改专业户，早年囤下一批旧厂房。在当前要求工改工往产业方向走的大背景下，这些旧厂房的地产化路线难以走通，想卖又很难卖；另一方面，这些开发商也根本没有产业运营的经验。”董极在日常接触中发现，很多开发商现在进退两难，项目在手上，不做也不行，做也不行。

从2018年频频涌起一系列严控政策，是这些开发商焦虑的开端。除去在分割转让、产权分割面积、销售对象对一系列前端环节限定了更为细化的条件之外，此前工改工项目并未设置明确的产业资源导入要求，在产业监管层面也未有明确条款。但如今，明确产业资源先行导入已经成为必备条件，产业监管也实现了从计划到实施再到运营的全过程覆盖。以运营阶段为例，如今不仅监管工业楼宇转让的相关行为，而且也要求开发商投资开发运营产业缘故，既要有很好的投融资策略，引入中长期低成本资金来持有重资产，也要搭建好园区企业金融服务平台及股权投资基金。

董极这些年一直为一些工改项目策划前期整体定位及规划方案，现在，他工作中的第一感触是整体难度提升了。“一个工改工项目，最终导向结果还是要从租赁、运营、销售等方面进行考虑，但市场现状整体比较严峻，如何通过这种艰难的市场情况往前倒推，从而在前期规划中确定产品特点和项目方向，这个很困难。”

更为艰难的环节在于算账。过往，传统开发商的算账逻辑以高周转为主，一个工改工项目通过地产销售，大约2-3年可以实现现金流回正；但如今，产业地产要求开发商转向持有型运营逻辑，在持有期内，要看租金回报率能否覆盖财务成本作为考量。"现在开发商都在摸着石头过河，如果真的介入产业运营，整个项目时间肯定会拉长，而且前面几年必须依靠其他盈利为这个产业项目导入现金流。"董极现在为一些纯产业项目做财务测算，好一点的项目周期至少要7-8年。

工改工的产业监管要求越来越高，同时可售比例较低，传统房企对于工改工项目的兴趣已在逐渐减弱。龚勇高近期也观察到，传统房企对工改工新项目的参与意愿及存量项目推进力度相较之前均有所减弱。“开发商现在对工业类项目还是很谨慎的。”一名在港股上市房企负责旧改的人士表示，开发时受限制很多，后期还要真发展产业，哪怕地价再便宜，开发过程的其他成本也比较高，其实开发商越来越不喜欢工业类项目。

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