土地0溢价，二手房卖不动，曾经投资客最爱的九堡，为何扑街了？| 苏阳

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文 | 《地产小王子》主编 苏阳





想到土地市场会趋冷，没想到冷得这么快。


五天前，九堡一宗宅地意外拍出0溢价率，最终成交价16986元/㎡。

这个价格，比隔壁余杭区的乔司还要便宜：今年乔司出让的2宗涉宅地，地价分别是21008、18162元/㎡，距离这宗九堡宅地分别是2.2km和1.6km。

有人说：这是东新地价扑街之后，主城区又遭“耻辱”！

尽管找各种理由为九堡宅地挽尊，比如只是边角料地块，比如离地铁比较远......但不可否认，最后成交的地价，确实远低于市场预期。


从万人追捧到门可罗雀，天堂和地狱的落差——九堡和下沙曾是2009年前后温台投资客最迷恋的板块。


不过这几年，九堡的存在感太弱了！除了前段时间闹得沸沸扬扬的昆盛肖邦，你还能想到什么新闻？


想到城东新城，4万6的新房价格，二手房在这个水平上下浮动，说到艮北新城，4万出头，这两天杨柳郡3.57万让投资客蠢蠢欲动。


但说到九堡，一头雾水：现在改头换面了吗？在卖什么新房？接下来限价多少？二手房最高卖过多少？降了吗？


我特意跑了一趟九堡——



1.前世今生，从九堡到钱塘智慧城。

去探访之前，先来看看当年投资客青睐的当红小生，到底是怎么变成了如今的18线糊咖。

其实从当时的政策逻辑来看，投资客们看好九堡其实不是没有理由的。

2006年6月，随着“城市东进”步伐的加快，杭州提出“决战东部”的发展战略。从城东新城起始，一路往东到艮北新城、九堡、下沙，都是利好点。

今天被拿来比较的九堡和乔司，也曾经亲密无间过。2010年，两区联合发展推出九乔国际商贸城概念，项目规划起点是很高的。




▲曾经的九乔商贸城，周二出让的地块还算是核心位置

可惜10年过去了，九乔合作也没搞出大水花，如今早已是名存实亡。

2015年11月，钱塘智慧城正式挂牌成立，将原来的江干经济科技园、九堡街道、九乔江干区块合三为一，统一并入钱塘智慧城，规划面积15.5平方公里。

乔司商贸城也由临平新城管委会来开发了。




▲钱塘智慧城的基本构成


如今杭州城市的发展战略又从“跨江发展”变成了“拥江发展”，钱塘智慧城的优势也不如当年“决战东部”时明显了。

前些年九堡一带引进的产业始终不够高大上，这两年开始才瞄准数字经济。

九堡拆改做得太散，没有像艮北一样整片推倒重来，至今仍然存在商品房和城中村并存，城市界面不友好。别看只有2站地铁，差得却绝对不止2站地铁。

我探访过程中，好多道路都处于封闭状态，导航总是把我引向断头路。当年在九堡背后的金沙湖，如今也能对九堡发出一声冷笑了。


2.偌大的板块，仅有一盘尾盘在售。

目前，偌大的钱塘智慧城就只剩下金地玖峯汇一盘在售，高层和洋房都已经售罄。

前期高层均价大约3万2-3万3左右，250万出头的房源也有，300万以下的也有一大把。洋房价格在3万4上下。

叠墅也已经全部领出预售证，剩余房源不需要摇号，可以直接落位购买。目前均价46200元/㎡，户型145-165㎡。而且还是精装，总价最低600万可以搞定，和艮北新城、城东新城一套高层的总价差不了多少。




▲不难发现，周边城市界面有点像小县城


根据销售小姐姐介绍，很多客户都在艮北高层和九堡叠墅之间纠结，相对年纪大一些的客户会更喜欢叠墅。“周边其实都会拆掉的，但是现在客户过来，看到实景就会觉得还是艮北城市界面更好。”

玖峯汇剩余的叠墅也已经不多，大约30多套，下叠相对比较受欢迎，只剩下几套可以选。其余房源，上叠和中叠数量大概对半开。上叠样板间目前处于整改阶段，暂时关闭。

售楼处很大，设计也很用心，颇为高大上，光这个售楼处，完全不输给很多5万+的楼盘。重点是后期不拆，充当会所使用。目前室内泳池、健身房都已经开放，已经购买的业主现在就可以使用。




▲玖峯汇高大上的售楼处和会所


叠墅精装修配置也不差，地暖、新风、中央空调、净水系统全部配齐。浴室里用了高仪的龙头、杜拉维特的浴缸。西门子厨电不光包括燃气灶、油烟机、洗碗机之外，还配了烤箱和蒸箱。拉开橱柜连拉篮、多功能刀叉盘这些细节都属于交标。

个人感觉，产品、精装、价格都很有竞争力，最大的拖累就是地段。

恰好现场有一位客户认购了一套下叠，也聊了一聊。这家人是九堡一带的原居民，所以比较喜欢叠墅生活，这才选择了玖峯汇。“城东新城我们也看过，叠墅很贵了，我们只能买个高层。”


3.纯新盘暂无动态，新房迎来真空期。

除了前两天刚刚出让的地块之外，九堡中心单元还有一宗北辰宅地。

北辰项目是板块地王，楼面价高达25720元/㎡。再加上10%公租房，实际楼面价已经超过3万。

去年4月拍地时，这宗地块拍出了39%的溢价率。相比3天前刚出让的地块，竞争要激烈得多。毕竟这宗地块更靠近1号线九堡站，周边各种配套资源也更加成熟。

去年和这宗地同一天出让的还有凤起钱潮和博翠碧蓝湾。凤起钱潮早早就开放了售楼处，只等心仪的价格开盘。博翠碧蓝湾也前几天刚刚领出了首张预售证。




▲北辰地块规划图，体量很小


到目前为止，北辰项目都还没有公布案名，短期内应该不会入市。

项目体量不大，地上加地下总体量只有4.4万㎡，规划了5幢住宅楼。其中1#楼为14层公租房，2#、3#楼为16层高层，4#、5#楼为7层洋房。

也就是说，等玖峯汇叠墅清盘以后，接下来一段时间，九堡新房将会进入供应的真空期。


4.新房、二手房同时霸榜的昆盛肖邦。

最近3个月，已经交付两年多的昆盛肖邦，新房和二手房成交都很活跃。同时在两项榜单双双霸榜，也算是一大楼市魔幻，背后的原因相信大家都懂。

到目前为止，昆盛肖邦仍然有534套限制房源没有解绑。最近只要新房成交1套，一定会有对应的限制房源解绑。

这批房源备案均价大概只有1万6，相当于前期玖峯汇高层价格的一半。




▲2年前就已经交付的昆盛肖邦

当然，之前昆盛肖邦的骚操作大家应该都听过了：加价7千，还要捆绑车位，一个车位一路从18万涨到50万。也就是说，一套90㎡房源，实际在新房市场上的单价在2万8左右，加价部分都是一次性付清。


找了一家中介了解情况，目前昆盛肖邦的二手房有两大来源：一是由个别中介代理的二手房源，开发商一点点拿出来卖，但是会送车位。二是业主自行挂牌。




▲虽然已经入住，很多业主还是把车停在路边

根据中介小哥介绍，中介代理房源从挂牌到成交周期都非常短，最长也就1个月，最短的只要4天，基本上都是一个萝卜一个坑。

最近昆盛肖邦在二手房市场上的价格，差不多也是2万6到3万左右，要明显低于周边小区。

一路之隔的罗兰春天，上半年二手房仍然有3万4-3万5左右的成交均价。但最近几个月，也被拉低到了3万2-3万3。背后虽然有二手房市场整体降温的原因，但昆盛肖邦只怕也要背锅。




▲一路之隔的罗兰春天

也正是这批房源的存在，导致最近九堡其他小区的二手房成交都并不好，就连带看都少了起来。“这笔账谁都会算，要我也买这批房子。”中介小哥直言，“除了代理了昆盛肖邦的，我们这种小中介，日子都不好过。”

目前，市面上昆盛肖邦由业主自行挂牌的二手房，也可以分成两类。

一种是早年以低价购入的房源。基本都带装修，业主预期比较高，挂牌价格要到3万6-3万7。

中介小哥带我看了一套带中式装修的房子，87.81㎡，三房两厅一卫，挂牌总价330万。精装修维护得比较好，看起来装修以后没有怎么居住，家具都是红木，略显浮夸。

据说，这套房子挂牌了一个半月，我还是第一个带看的客户，别的客户根本不作考虑。

小区另一种二手房，则是刚刚买了加价房挂出来的，不少连房产证都还没办下来。部分业主买入价格都已经接近2万8，再加上二手税费，相比开发商找中介在卖的房源，也没有明显的价格优势。




▲没有生活痕迹，却早已是现房


刚好有一套房源的业主在家，我就上门去看了这一套毛坯房源。业主前几年就买了一套昆盛肖邦，用于自住。刚好开发商偷偷卖限制房源的时候，手里有一部分闲钱，也有一些门路，就又买了一套。

“到手250万，还是老人票全款买的。”结果现在这套房源叫价270万，卖家本人也很心累，“折腾半天也没赚到钱，本来还以为一进一出妥妥赚到50万。”

反而是买了更名房自住的客户，反倒没有这样的烦恼，也确实用相对较低的代价买到了心仪的房子。


尽管计划那么美好，现实总是会给人两个耳光，让你清醒过来。


限价市场，少一些投机思维吧。






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