“溢价”与“首付分期”，美盛地产卖房的那些猫腻

临近年关，不少置业顾问又开始叫嚷着：“年底不买房，一年又白忙”。
即使年底买了房，今年就不白忙了吗？
未必！置业顾问口中所谓的“溢价”“首付分期”等购房的“弯弯绕”，购房者真的能搞清楚吗？
在“中房君”一周的探盘中，发现美盛地产郑州区域在售的三个项目中，有两个项目均存在猫腻。
01美盛北龙台，售价高于备案价，首付多掏几十万
买不起北龙湖，还想拥有不错的改善品质，这样的区域恐怕莫过于北区的金水杨金片区和南区的滨河国际新城。在上周的文章《郑州金水科教园区总体规划公布至2030年人口规模45万》中，“中房报郑州”对于杨金片区到2035年的规划进行详细的讲解。

政策的利好，往往都是区域楼盘的“强心剂”。但“是药三分毒”，打的多了也会有副作用。

本周“中房君”继续探访杨金片区，发现美盛北龙台依旧存在“溢价”情况。在售楼部，“中房君”看中了一套102平方米三室两厅两卫的户型，算价阶段发现了一个很头疼的问题。
以这套102平方米的户型为例，该户型的实际面积为105.34平方米，单价为24113元/平方米，总价为2540102元。在这个价格之外，置业顾问着重说明了该项目在房管局的备案价为19576元/平方米，总价为2062136元，备案价与实际售价相差477,966元。

当问到这接近47万多元的溢价是否要在付首付款时就全额付清，置业顾问的回答是肯定的。
当“中房君”再次追问，为何会产生溢价时，置业顾问回答：“因为项目是装修交付，这47万多元可以看做装修费”。但当问及这102平方米的房子装修标准时，置业顾问却三缄其口。
购房者花钱买房，在房管局备案价基础上还要多掏47万多元，这多出来的钱竟然没有一个合理的出处，确实让人大跌眼镜。
而在郑州市住房保障与房地产管理局于2019年7月份开展的郑州房地产市场乱象整治活动中，“溢价”与“首付分期”同属违规行为。
在郑州市房管局的文件第三节第一部分第六条“未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，限制购房人合法权利，变相实行价外加价。”，属于违规销售行为。
7月份房管局开展整治行动，年底开发商就出现违规行为。这到底是监管的不严，还是房企胆子太大？
美盛地产目前在郑州区域有三个项目在售，其它的项目又如何呢？
02
北龙台“溢价”，南边的中华城“首付分期”很隐蔽
本周“中房君”对于郑州南龙湖的探访中，美盛中华城置业顾问“悄咪咪”的告诉“中房君”：“如果诚心要买，可以找领导申请首付分期”。

在该项目，“中房君”通过置业顾问介绍了解到，目前其在售产品均为洋房，均价9000多元/平方米，一楼均价15000元/平方米左右。
看完样板间后，“中房君”表示想购买一套建筑面积约为144平方米的四室两厅两卫的户型。算价阶段，三层的单价为9989.87元/平方米，总价为1423956元，按照30%首付比例计算，首付款为410216元。一层带院子的户型，单价为15733.1元/平方米，总价为2211444元，按照30%首付比例计算，首付款为649829元。

随后，“中房君”表示首付可能一时拿不出来，能不能缓一缓。置业顾问对“中房君”耳语道：“首付这个问题，你要是诚心买，可以找领导申请首付分期，最近查的比较严，这个事没法明说”。
耳语之后，不能言说的“首付分期”，也被“套路”出来。
无论如何，透过置业顾问的话有两个明确的信息：一是首付分期可以有，就看你是否有诚意；二是项目置业顾问对于首付分期违规与否也心知肚明。
如果说无知可以被原谅的，明知故犯就有些过分了。
此外，对于首付分期为什么违规，“中房君”想在此文中详细说明。
简单的讲，首付分期是一个为买房人加杠杆的过程，它无疑会产生以下结果：一是使得更多的社会资金流入楼市，使得房地产市场升温，抬升房价，这与中央的“房住不炒”政策背道而驰；二是一旦房价下跌，买房人出现违约行为，首付分期款无法偿还，会引发大面积金融系统性风险，影响我国的金融安全，首付分期潜在的种种隐患高于其带给购房者的好处。
虽然“首付分期”对于大多数购房者，尤其是刚需者而言，的确存在一些实在的优惠，比如可以让他们用更少的钱，实现买房的梦想。
但是，早在2016年住房和城乡建设部、人民银行等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务；

2017年，住房和城乡建设部、人民银行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，再次强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等。

不少真实的案例说明：首付分期对于购房者存在潜在风险。
当事人买房通过金融机构贷款来付首付款，但由于没钱还金融机构的款项，最后不但房子没买成，还被金融机构起诉，当事人承担了高额违约金赔偿。
首付贷、首付分期增加了房地产市场的不稳定性，一旦这种不稳定性扩展开来，首当其冲的就是经济能力脆弱的购房者。
结语“溢价”“首付分期”无论如何都是实打实的违规行为。
临近年关，房企都在向今年的最终目标进行冲刺，但是不论怎么去冲，绝对不能以牺牲消费者的利益为代价，为自己的利益搭桥铺路。
今后，“中房君”还会持续对一些开发商的违规行为进行跟踪，并适时向郑州市相关部门进行反映，督促其规范郑州房地产市场的健康有序发展。
完

顶风作案！横行郑州杨金片区的首付分期