项目定位溢价谁主沉浮？设计 or 营销？

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|项目定位于溢价|

准确的项目定位是项目成功的“关键”！

定位溢价的核心点
1、营销、设计的服务对象为“项目定位”
2、“设计策划”阶段
3、企业“产品线”是定位的直接表现形式
4、设计是“定位”是否能实现的“试金石”
定位溢价的实现核心“不在营销，在设计”
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刚需产品的设计是一个系统工程，对规划设计而言：

我们现在需要让一群最纠结的人掏钱如何吸引业主购买我们的房子？① 主题溢价；②规划溢价；③形象溢价；④产品溢价；通过上述四种产品溢价达到最佳性价比成本集约型房地产开发需要从定位开始就有成本控制意识：要讲究开源和节流。

（一）项目主题溢价
售价较低项目案例解析项目的精神层面、灵魂性的东西，如同所谓的人的“气质”一样。主题溢价的核心点：1、营销上的锦上添花2、归宿感、存在感3、项目出身背景很重要主题溢价的实现核心“用设计语言去诠释出身”
（二）项目规划溢价
规划溢价主要涉及将有限容积率下的产品配比做到最优，既能够满足尽量高的销售总额，又要兼顾市场保证产品的去化能力。

规划溢价的核心点：1、规划的实用方法2、总图技术与规划技术的探讨3、规划溢价的隐形与显性表现规划溢价的是整个项目的核心，承载了项目70%的成本支出，相当重要同样多的粮食，还有什么分法？

规划溢价的方法

方法一：从平均层数入手

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案例：容积率为3.0，覆盖率为30%，从平均层数展开规划设计

平均层数的推导模式是一种理性的数据分析
平均层数的运用，是一种穷尽法的表现
具有投资决策的高管尤为要注意

方法二：从道路与产品入手
道路的含义
路网系统可以类比于排水系统,将人从房间导向小区、大街、直到广场、另一个城市、国外。人像水滴，经支管、总管、蓄水池、江河、湖泊大海。我们规划时得有层次的概念，确定我们在哪一层。不能跨层面地采用相同的手法。道路同时具备提升土地价值的特性,“要致富，先修路”，其本质是带来人流到达的方便，使其可使用性提高，进而带来销售的可能。当一个尽端变为必经之地时，沿线的物业价值会大幅提高。可达性=可售性。

道路东西向时，行人在主路上看到的景象是这样的：

而当道路变为南北向时，行人在主路上看到的景象是……

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道路是一种积极因素
道路的改变带来的感官享受
道路变化带来了入户模式的探索

方法三：从尺度入手

地块规模:欧美：城市内大致在75-100米，一般较小；郊区基本无小区概念，漫延排布国内：旧区较小100米左右，新区150-300-600米都有。目前开发商基本用分期开发面积来界定。推荐采用150-200米间距,2.5-4.0公顷.(城区).250-350(外围),5-12公顷.面积规模:住宅起步的物管规模为300-500户左右大致3-5万㎡

用什么规划小区?

积极的:
道路:喧闹空间:便于轻松经过.
我们常用的为1.5+6+1.5 (较窄的城市支路=小区级道路：汽车单行+自行车双行）、3+7+3