悉尼住宅地产的未来趋势（第四讲）——地产中介行业的的平台化

各位朋友，大家好，今天和大家分享悉尼住宅地产市场的第六个趋势——地产中介行业的平台化。我的目标的听众是：正在从事，和正考虑在悉尼从事地产中介行业的朋友。

现在中国各行各业都在谈平台化。但我这里谈平台并不是迎合时髦。而是基于我对澳洲地产中介行业的长期研究。
12年前，就是2005年，我就在华人同盟PIA的第一份广告里提出了要建立一个“平台”。公司也取名Alliance(同盟)。其背景就是我已经看到了现行地产中介模式的弊端。

（2005年华人同盟PIA的第一份广告）

澳洲地产中介现状——竞争激烈

澳洲有两种中介。一种是传统的地方性二手房中介。一种是新兴的新楼盘营销中介。这两种中介都有一些共性。
1，门槛低，花几个星期学一个证书，用几万块钱租个办公室就可以自立门户做老板了。所以澳洲中介公司如野草一般，到处都有。
2，中介提供的服务，和经营的方式高度的同质化。大家做的是完全一样的事情，没有区别。
这两个特点决定这着这个行业的形态。
一是谁也长不大，
二是谁也吃不肥。

什么意思呢？
澳洲的地产中介行业有着100多年的历史，虽然有那么5，6家地产中介的名字挂得到处都是。但都是连锁经营权，并不是品牌的自营店。我们几乎看不到有一家独立的中介公司发展得很大的。我们看得更多的是许多老板经营了几十年，青丝换了白发，但公司的规模一点也没变。

同质无差异化导致竞争的唯一策略就是价格，或者说佣金竞争。竞争的结果就大家都只能勉强生存。谁也肥不了，谁也不可能发达。所以我们很少看到一个中介，包括中介公司的老板是因为卖房佣金而富有的。
2%的销售佣金是行业激烈竞争后的一个底线，如果佣金低过2%,地产公司如果没有物业管理费的支撑就很难存活。

但是这个长期以来仅供从业者生存，而不能因此发达的行业现在正面临着被颠覆的命运。
我前面说过悉尼住宅市场的将长期供不应求，处于卖方市场。多如牛毛的中介为争取房源必然大打价格战，降低佣金。这些年二手房2%的佣金的底线已经被打破。有些中介公司的佣金已经降到了1.5% 甚至1%。如果市场其它因素不变，佣金下降到1.5% 或1％，市场佣金的总体量会下降25% 到50％。也就是说有25％到50%的中介会倒闭。

事情比这个更糟糕，我也说过未来澳洲住宅房的业主将会以长线投资者为主，相对于自住房业主平均8年换一次房，投资房业主更倾向于长线持守。因此投资房业主增加后，二手房转手率就会大幅下降。可供销售的二手房就会大幅下降。

我还说过，未来的投资者除了传统的个体投资者以外，机构投资者会在历史上第一次大势进入住宅市场。最近的新闻已经提及澳洲的几大上市的开发公司都在筹划采用"买地，盖好不卖，出租"的开发模式。这样一来，新房的销售房源也会进一步减少。

佣金百分点，可供销售的新旧房源都呈下降趋势，合在一起就造成了市场佣金体量的大幅下降。我们可以非常逻辑的得出一个结论。传统的新房和二手房的中介形式面临着大衰退的命运。我相信今天的中介公司中约有50%，会在未来的十年里关门倒闭。生存都是一个问题，发展就不可能了，如果希望通过这种传统的中介模式发达，无疑是缘木求鱼。

未来行业趋势——平台化

在危机里，未来行业的形态将会有怎样的变化，谁会是危机的收益者呢？
答案是——行业的平台化。

现在人人都在谈平台。
但是平台不是简单地将写一个软件。单凭一个软件已经没有用了。这几年，悉尼也出现了好几个中介平台软件。但都没有成功。我研究过这些软件，发现大家把平台想得太简单了。平台也不是靠人多。

未来悉尼地产平台必须能解决传统中介模式的瓶颈。达到平台的5个运作目标。
1，降低运作成本，提高成本优势。即便在低佣金的压力下也可以生存。
2，利用信息技术和分工的细化来提高效率。
3，通过规模效应提高竞争优势。能保证房源的稳定，佣金可以安全收到等等。
4，把平台效应节省下的成本，和通过规模效应获取的额外利润，进一步投入到增值服务上。只有通过一系列的增值服务才能强化差异性，从价格竞争的压力下走出来。
5，通过平台的规模，实力和增值服务避免传统中介完全被动和弱势的境况，拥有强大的话语权。更好地平衡开发商／业主，中介和买家的权益。

未来的中介形态不再是一家一家的公司，而是许许多多的个人。他们不需要太多的运作成本，挂靠着平台，来进行地产的销售工作。

未来号称要建立平台的人一定很多，号称是平台的公司也会不时出现。但不可能同时有许多平台并存，一定是强者通吃。

（PIA专题讲座场场爆满）

这些年华人同盟PIA之所以发展的如此之快，就是我们做的不是一家中介公司，我们在建立一个是行业的平台。我们的成长也见证平台的优势和力量。我可以预见未来这个行业的竞争会越来越激烈，甚至是惨烈。所以我们会在现有的基础上，进一步完善平台，强化我们的竞争优势。

如果您正从事，或正考虑从事悉尼的地产中介服务，欢迎您多多了解华人同盟PIA，更欢迎您加入华人同盟PIA。

今天就分享到这里，谢谢您的时间。下一期我要分享的是“悉尼住宅开发模式的未来趋势”，也是我要分享的最后一个趋势，敬请期待。
注:如果您希望继续收听我的分享，或有任何关于悉尼住房地产的疑问，请留言并关注我的微信公众号。谢谢您的时间。
--- 华人同盟PIA创始人、董事长Justin Wang