目瞪口呆！90后上海姑娘仅用30万元就“套牢”千万房产，结果…

来源：21世纪经济报道、每日经济新闻

导语：

“空手套白狼”的操作，又有了新案例。

对此我们像提醒大家：买卖房屋时，一定要注意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额是否合理，如果有不合理的地方一定要及时和专业人士或者律师沟通修改。

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90后女孩“空手套白狼”

一位90后年轻的上海女孩黄某，通过房地产买卖合同，构设陷阱，最终以少量的定金“套牢”上海几位房主上千万元的房产。

据媒体报道，她所买的房子每一套价格都是几百万不等，同时她也支付了5-10万元不等的定金。但在付过定金后，她就开始玩“消失”，以各种理由拒不支付首付款。等到房主想要解除买卖合同时，她便翻出了合同当中的违约条款来索赔。

因为合同中的“不平等条约”，黄某相当于用5万到10万的定金，锁定了卖家数百万的房产未来600日内的升值收益。

从2016年到2017年，上海大部分地区房价上涨超过50%，当初黄潇潇签订合同的房产价值超过2000万，现在已经暴涨了1000多万。

这也正是2017年4月下旬，在不少论坛、微信群和微博等各种平台持续发酵热议的水库论坛“设局谋房”事件。当时，微信公众号“魔都房房房”首次披露此事后，引起上海房产圈以及房产律师的关注。

▲截图来自微信公众号“魔都房房房”

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定金变身为房屋“看涨期权”

在这些案例中，黄潇潇的关键武器就是藏有陷阱的购房合同。

根据法院判决书写明，这些合同中的陷阱条款包括：

1.买家逾期超过600日不付款，卖家才可以解除合同；
2.买家不付钱每天只需付万分之零点三的违约金；
3.卖家可以找别人接手来买这个房屋；
.4.600日内卖家如果把房子转卖给其他人，则要赔偿买家房价20%的违约金。

首先是买方有长达600日的逾期期限，这么长的期限会让卖方很是被动，极易陷入“收不到钱”或者“承担高额违约金”的两难境地。

其次是买方逾期后的违约金低至转让成交价的每日万分之零点三的违约金，算下来月息也不过0.09%，违约成本极低。

我们根据公开法院判决书的不完全统计，2016年在上海跟黄某签下“不平等条约”的就有4套房产。分别是：长宁区利西路一套200平的房产，转让成交价620万；普陀区常德路一套房产，面积不详，转让成交价858万；闵行区莘松路一套房产，面积不详，转让成交价485万；浦东新区某某村163平，转让成交价395万。

这四套房子合计总价超过2358万，房价上涨的收益可达一千多万。按照合同的规定，这一千多万的差价就要归黄某所有，而她付出的仅仅是合计不过是30万的定金和极低的违约金。

通过这套手法，黄潇潇仅需动用30万元的成本，就已经能够获利上千万元。即使是卖家们都选择“违约”，黄某也能获得数百万元的违约金。

有的房东起诉到法院的时候，一审法院根据单份的合同来看，判定双方当事人的购房合同合法有效，驳回原房主的诉讼请求，判令原房主继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，案件受理费用也由原房主承担。

而在这样的案例多了后，受害者房东抱团集体去法院作证，法院审理认为，黄某并没有付款能力，却在短期内与包括梁某、谢某等在内的多名房屋出售人签订房屋买卖合同，在合同中均约定了付款期限为600天，显然与购房政策不符。由此可见，购房不是黄某的真正目的，而是通过支付小额钱款来谋取不正当的利益。

所幸，受害者房东们通过抱团集体去法院作证，最终让黄晓婷全部败诉。更有趣的是，他们的房子经过一番折腾和耽搁，反而还价格暴增。

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售房要注意合同条款

黄某的房地产买卖合同就是一张典型的“美式期权”合约，也并非稳赚不赔。

期权是一种合约，该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何时间以固定价格购进或售出一种资产的权利。如果该期权只能在到期日执行，则称为欧式期权；如果该期权可以在到期日或到期日之前的任何时间执行，则称为美式期权。

黄某支付的5万或10万元的定金，类似于买方向卖方支付的权利金，付了这个权利金之后，黄某就可以以事先约定的价格在合同规定的600天内锁定这套房子。

在600日的合约期限内，假如房子的价格上涨超过定金和违约金，黄某可以选择行权买下这套房子，然后再把它转卖给他人，赚取溢价。假如房子的价格下跌或者上涨低于定金和违约金，黄某也可以选择放弃行权不买这套房子，她损失的只有定金和违约金。

但是，从400万到800万房产的看涨期权，权利金一般也不可能只有5万到10万元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否则，一套房子600天里随便涨个超过1%，卖家就会亏钱。

但是在2016年上海房产一年暴涨达44%的背景下，能够用如此便宜的权利金成交多笔看涨期权，一方面在于黄某的精心设计，另一方面也是售房人忽视了对合同条款的审视。

对此，我们要提醒大家：

买卖房屋时，一定要注意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额是否合理，如果有不合理的地方一定要及时和专业人士或者律师沟通修改。

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