兽爷｜限购两年记

1953年1月的最后一个傍晚，北海刮起大风。满月也来凑热闹，引起了滔天巨浪。

荷兰泽兰省的海边，很多人站在岸边，观看这难得一见的自然奇景。英语里泽兰省意思是泽国，莱茵河在这里裂解，形成河口和洼地。

到了深夜，人们才发现，这次涨潮不是普通的涨潮。洪流冲过防洪堤，吞噬了泽兰省的住宅、学校和医院，1800人死亡，10万人无家可归。

对于发达、繁荣、对于水又十分了解的小国而言，这是一次极其震撼的灾难。

风车国政府过去修建过一堵能抵抗千年一遇洪水的墙。灾难发生后，为了让悲剧不再发生，他们要建造一堵更有力、更强悍，也是全世界最长的防潮墙。

三角洲工程在1986年完工，绵延了30年之久。美国专家认为，三角洲工程是现代世界七大奇迹之一。如果它在1953年就存在的话，泽兰省就不会遭到洪流蹂躏。

但错综复杂的环境里，威胁会从许多地方涌现。

1995年，阿尔卑斯山积雪融化，同时莱茵河暴雨如注。洪流从瑞士穿过德国涌向荷兰。

半个世纪前，德国坦克通过这片土地涌入法国领土，马其诺防线成为史上最大笑柄。如今，洪流也绕过荷兰精心构筑的三角洲防线，泽兰省再次被淹。

数千年来，人们都试图用大禹父亲鲧的方法——用“堵”来治理水患。他们将七拐八弯的河道扳直，修筑堤坝约束他们。这种命令与控制式的方法，使得小洪水能构成的威胁被减少。

但大洪水可能造成的危害，却增加了，且更致命。

收窄了河道，抬高了水位，最终只会造就一条悬河。

1

2016年8月最后一个周日，一个朋友拉着我去北京的西郊看房。

门头沟一个售楼处外，密密麻麻坐着几百个买房人。他们手里都拿着一个红色号码牌，等待着叫号，进去选房。

夏末阳光从楼宇的空隙斜射下来，光柱落在价格表前焦虑的脑袋上。北京西六环外荒芜得像西伯利亚，但房价并不荒芜——七万一平。价格又涨了几千。

比涨价更焦虑的事是，房子只有一百套，排队买房的有六百多个。大家抢的不是大白菜，而是上千万的房子。

我带着一本《西方经济学》去看房，《西方经济学》不堪受辱，自焚于人民。

回家后，我沉默了很久。

2016年的夏天，北京人都在抢房。他们陷入了狂热中，想尽办法借首付贷加杠杆，抢新房，抢学区房。

朝阳不动产登记中心的过户预约号，被炒到1500元钱一个号，还得预约到一周后。

一个朋友去看南四环外一个九十年代小砖楼。报价5万一平方米，链家房源上线当天，这套房子来了26波客户，收了八份意向金。前三名的意向金交付时间一模一样，最后只能以秒来确定先后顺序。

还有个朋友，卡里只有10万块，最后买了套别墅。钱都是借的，我问他几百万的钱怎么还，他说：

这需要考虑吗？房子一定涨的，到时就卖掉。还怕还不起？一套房，胜上十年班！

一个朋友则把手里三套郊区的房子卖了，凑齐了钱，买了西城实验二小附近一个老破小，一平方米18万。

不管百姓的奶子多么干瘪，总是能挤出奶的。自己挤不出来，还有六个奶子，不对，六个钱包，还有首付贷。

很多北京人甚至跑到南京、杭州或海南抢房。热钱如洪流涌入楼市。它们沿着狭窄的河道顺流直下，两年时间里将中国一二三四线楼市都推至水涨船高。

我们争抢的不是房子，而是一张不被洪流吞噬的船票。

2

掌控这股洪流，是北京成方街32号的舵手。之前是周行长，如今则是易行长。

70岁的周行长今年卸任央行行长。他是任期最长的央行行长，历任四届政府。他早年当过知青，留学过美国，身上有很多官员没有的特质。

十五年来，周行长经历了三轮经济周期。2002年末上任时，中国刚走出通货紧缩，但迅速走向投资过热和通胀；2008年全球金融危机，中国经济大幅跌落，此后是漫长的复苏过程；直至2018年内忧外患下，经济仍如人民日报大白话所说：

底气十足，体能棒棒棒哒。

阶段不同，周行长的任务亦不相同。2015年3月，周行长表示：“资金进入股市，也是支持了实体经济”；2016年2月，周行长表示：“个人住房加杠杆，逻辑是对的。”

央行行长能把话说到这个份儿上已经很不容易了。于是，就连三四线城市的老乡们都在政策号召下纷纷入场，发起了前所未有的“涨价去库存”运动。

2014年年底开始，中国进入降息通道，连续六次降息，房贷利率也下调到25年来最低点。

2015年9月，成方街那只手又调低了首套房首付比例，4个月后，首付比例进一步被降低到20%，这更是烈火烹油。

一系列宽松举措释放了大量热钱。中国房地产的繁荣，也再也无法掩盖了。

最先暴涨的是深圳，在2015年房价飙升了一倍多。深圳限购后，热钱很快涌向资产洼地上海和北京。

在我陪朋友在北京门头沟抢房的第三天，2016年8月30号，上海一手成交历史性突破了2000套，达到2139套房——这几乎是上海过去一个月的成交量。

为了规避传说中的“严厉限购”，上海市民们都凌晨两点起来排长队离婚。徐汇区婚姻登记中心甚至因为超出了接待能力，不得不限号离婚。

实体不振，这一年所有的钱都在流向房地产业。2016年中国个人购房贷款增加了近5万亿，占全年中国各项贷款增加额的四成。四大行的新增个人住房贷款，超过全年新增贷款的六成，中国银行更是超过了八成。

在资金的洪流将中国一二线城市楼市的价格空间填充完毕后，闸门开始慢慢被成方街那只手关掉了。

也就是从2016年的9月30日开始，中国掀起了新一轮的楼市调控潮。

限购、限贷、限价到限售、限商，再到租售同权、购租并举……调控方式越来越多样化。为了防止泡沫，我们筑起了一堵史上最为有力、强悍的“三角洲防线”。

2016年的国庆，很多人出去玩了一趟回来发现，不仅买不起房了，连买房资格都没了。

很多城市是被误伤的。房价低迷了六七年的成都，就因为一条“土豪一口气买60套房”的假新闻，也被“取消”了外地人的买房资格。

周行长今年离任前，把一篇发言挂在了央行官网上。对于近年来社会上普遍批评的货币超发，他也感觉很无奈——经济好，要松银根。经济坏，也要松银根：

我这个“总闸门”一直受干扰。

3

大部分普通人不知道，中国各种复杂政策背后的意义。比如闸门的关上。

那时所有人仍在说房子，就像2015年所有人都在谈论股票一样。刚被股市割了一波的人，又被追逐房子的亢奋和时代甩下的焦虑所折磨。

“清华北大毕业都买不起房”、“房子不是最重要的，爱才是”之类的话题，频频刷爆了那时的朋友圈。

2017年过完年后，我看到链家公布的数据，那个月北京带看次数接近70万次。

带看次数，就是跟着链家中介的小电瓶车去看房的次数。70万次是什么概念，北京常住2170万人，这意味着那个月，北京每一百个人里，有三个人跟着链家去看过房。

兽爷就是在国贸租了个摊位卖鸡蛋灌饼的，不是砖家，更不懂占卜，但好歹有点常识。2017年春天，我跟朋友去练宝剑，发现小姐妹们的闲聊，都变成买房了。一位妈咪桑说让自己老爹老妈去办离婚证，就为多个买房指标。

我跟朋友面面相觑，都感觉，一切该结束了。

查尔斯麦凯写过一本书叫《异常流行的群体幻象回忆录》。他说，所有泡沫都是一场大众的集体幻觉引发的金融疯狂。

后来，我在兽楼处写了一篇文章，标题叫《这次调控，真的搞大了》。

2017年，中国个人住房贷款增速比2016年大幅回落了14.5%。但资金的洪流仍在沿着三角洲防线顺流直下，寻找洼地。

这些被一二线城市驱赶出来的资金，与棚改货币化安置的资金一道，涌入了三四线城市。全国范围的暴涨，终成燎原之势。

这两年，《西方经济学》在中国自焚了多次。先是股市，又是币圈，接着就是三四线城市的楼市了。

这一波行情，成就了一大批开发商。大公司如碧桂园恒大，都喊出了万亿的目标，中小公司如中梁、新城，也都立下了几年三千亿的军令状——他们都是踩着一大堆老乡崛起的。

转折点在2018年7月31日。这一天的政治局会议，用“坚决遏制房价上涨”八个字，为未来中国楼市定下了基调。

上半年还一片火热的楼市，突然就这样加速进入了严冬。不同于上半年的动辄“万人抢房”、“一房难求”、“全款疯抢”火爆局面，下半年楼市风云突变，取而代之的是楼市利空来袭，房价下跌、大量土地未达底价流拍、成交量暴跌……

这不仅仅是中国的问题。美国的数据显示，过去四周，全美挂牌待售的住宅中有超过四分之一都降价了，这是八年来最严重的情况。曾经最火爆的市场现在降价更快，特别是西海岸。这像极了2008年。

全球同此炎凉。

在越筑越高的“三角洲防线”严防死守之下，拐点真的来了。2019年上半年，广大三四五六七线去库存城市楼市的降温潮，会来得比人们想像中得更快。

中国弱二线以下的城市楼市，将不会再有下一波的高潮了。

今年很多人国庆出去玩一趟，回来发现不仅房源多了，很多售楼处都被砸了。

博尔赫斯说，每隔几个世纪，焚毁亚历山大城图书馆的大火，就得重燃一次。

公馆萧萧下，华府滚滚来。在中国，每隔几年，售楼处就得被重砸一次。

是的，这就是周期，这就是宿命。

4

在上周，我见了一位福布斯富豪榜上排前二十的企业家。

刚坐下不久，他就让秘书打印一份文件给我。我拿过来一看，是郁亮在9月中旬在南方区域月度例会上的讲话。他拿起讲话稿给我念了两段：

普通民众都把贫富悬殊、社会问题都归结于大企业。最可怕的是政府和知识界也站在普通民众这一边，来共同面对大企业。

他在这一段里面用黄色颜料笔圈记了一个词。他说自己作为行业最好的民营企业，融资成本还是行业混得最差的央企的两倍。

上周，那家央企的董事长就坐在你的位子上，求我把他们的业务收购了。

央企的融资成本有多低呢？兽爷有个朋友在华润，他说银行一直求着他们借钱买地。在上个月南方某地的投资会上，央企高管很紧张地在台上说：

上半年我们被银行逼着借了几百亿买地，融资成本已上升到4.5个点了，我们要警醒。

不知道众多高利贷都借不到的闽系地产老板，听了华润这位高管的话，会不会气得吐血。

过去两年，中国人人都是任志强，楼市再无空军。大家都在尽量地折腾、炒房，期待共享泱泱大国发展带来的福利。

一些民营地产商们也在“厉害了，我的楼市”的鼓舞下，喊出了千亿甚至万亿的目标。对于被抽贷不得不卖身的万达、海航们，他们多是看热闹的心态，心里默默想：

这么高调，活该！

到了2018年，在政策精心构筑的楼市“三角洲防线”的围追堵截下，被限购限价限贷、甚至要被取消预售制的他们，也终于体会到王首富们的痛楚了。

无边落木萧萧下，不尽长江滚滚来。感受到阵阵秋意的老乡和开发商们，显然无法说出“春天已经不远了”。

也许，历史会记住属于他们的时代和悲欢。他们那么焦虑，那么汹涌。史无前例。

5

1995年的那场洪水过后，荷兰人不再堵了。他们已经接受这样的事实：洪水无可避免。

当地河流管理不再像过去那样，试图对大自然进行命令和控制，而是为河流制造一些新的旁通道，降低河流两边的堤坝，增加河流在面对洪水时的韧性。

2018年年初，北海再起大暴风。这场风暴，海水上涨的幅度和高度，可比1953年那场灾难。

这次，荷兰没有人死亡，连物质损失也很少。

伯南克在总结2008年金融危机教训时曾引用了马克吐温的一句名言：

历史不会重复自己，但会押着同样的韵脚。

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