未来十年，深圳将成为全球经济中心？

深圳的成功是一个大社会小政府的实验。
——张思平

口述 / 吴晓波（吴晓波频道）
012020年，深圳即将迎来特区创建40周年。在这近40年里，深圳从一个小渔村一跃成为中国经济增长最快的城市。
40年前，深圳人口仅33万，最高楼只有3层。今天的深圳，常住人口超过1300万，100米以上摩天大楼近1000栋，城市面貌发生了翻天覆地的变化。
40年间，深圳孕育了华为、万科、腾讯、招商、平安、正威、恒大7家世界500强企业，吸引200多家世界500强企业前来投资。

当前深圳的产业结构凸显出“高精尖”的特征。新兴产业对GDP的贡献率占到40.9%，四大支出产业分别为：文化创意产业、高新技术产业、现代物流业以及金融业。
在2018年中国大陆城市GDP榜单中，深圳以2.42万亿元稳居前四强，并以7.6%的增幅成为“北上广深”前四强中增涨幅度最大的城市。
很多专家都在总结深圳的经验，瞭望深圳的未来，今天我们来看看两位不同领域的专家关于深圳发展的看法。
02香港著名经济学家张五常，被认为是华人经济学家中离诺贝尔奖最近的人。
关于深圳的发展，他最近在微博上发言说，未来十年深圳有可能成为这个地球上的经济中心。
为什么这么说呢？他给出了三个理由：
第一个原因是，深圳所在的粤港澳大湾区，有可能成为世界上最好的一个湾区。

从全球范围看，大湾区是引领经济发展和技术变革的领头羊，全球经济总量中的60%来自港口海湾及其直接腹地。
目前世界著名的湾区经济体主要有三个：纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区。
作为世界第四大湾区，粤港澳大湾区涵盖了香港、澳门两个特别行政区，以及广东省的广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9个地级市。
这11个城市在产业分工上非常明确。
深圳的亮点是高科技和金融行业，广州的亮点是对外贸易，东莞、佛山、中山、江门的亮点是制造业，澳门的亮点是博彩文娱，香港则是金融业和国际贸易。

所以目前的粤港澳大湾区已经形成了金融+科技+产业的融合，几乎囊括了纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区所有的产业类型。
而在这个大湾区中，深圳无疑是重点中的重点，可以说是粤港澳大湾区的轴心城市。
第二个原因是，跟拥有硅谷的旧金山湾区相比，深圳边上有一个很重要的兄弟城市——东莞。
东莞是全球最大的接单工厂，几乎所有的高科技电子产品都在这里有它的制造基地。而东莞产业工人的工资大约是美国的1/3，欧洲先进国家的1/4，所以仍然有劳动力的成本优势。
第三个原因是，深圳的人口结构相对年轻，目前这个城市的人口平均年龄只有33岁，老龄化率仅为6.6%，远低于北京、上海和广州。

在硅谷，过去10年内65岁以上的民众增加了31%，且出生率持续下降。这造成的结果就是，硅谷当地的职缺数量持续上升，一年增加超过47000个新职缺。
而深圳近年来人口均为净流入， 2018年深圳新增人口49.83万，增幅连续两年领跑全国。并且，深圳还引进了26万多名国内外人才，其中包括1.83万名海归人员。
03如果说张五常从产业经济的角度分析了深圳的潜力，那么张思平则从制度创新的角度分析了深圳的优势。
张思平是一个学者型的官员。上世纪90年代的时候，他就曾担任深圳市体改委的主任，后来当过深圳市的副市长和常委。
在他看来，深圳的成功是一个“大社会小政府”的实验，而其中，国有企业的产权创新是核心之核心。

深圳市从2003年开始，就对当地的国有企业进行了布局调整，国有企业从商贸流通物流等领域纷纷退出，进入到了公共服务领域。
十多年过去了，张思平很骄傲地说：
“我们退出了工业领域，成就了深圳，成为全球的现代制造基地；我们退出了科技领域，成就了深圳，成为全球高科技产业的创新中心；我们退出了国贸流通领域，成就了深圳，成为亚太地区最重要的商贸物流中心；我们退出了建筑施工领域，深圳的一座座现代化大厦拔地而起，同时诞生了像万科这样的超级地产公司。”
而国有企业在公共服务领域的表现也非常好。
“深圳提供了全国最好的燃气供应、最好的地铁、最好的公交以及最好的航空站。”张思平如是说。
今天的深圳是全国经济成长最快的城市之一，但是这里并没有规模巨大的国有企业，或者效益最好的国有企业，却有国有经济存在的最佳方式。
在某种意义上，深圳的成功并不取决于它的区位，更重要的是，它是过去40多年里，中国城市改革和产业制度创新最成功的一个实验地。
转自：吴晓波频道

2019年5月17日银保监[2019]23号文，以列举的方式将目前市场上常见的规避432政策的固定收益类、假股真债的房地产信托产品一网打尽。新形势下，金融机构向地产股权投资转型已变得势在必行。
后23号文时代后，地产前融还有哪些可行模式？地产股权投资到底如何做？地产股权基金的交易设计、投后管理和退出路径如何设计和实施？资方进行地产股权项目的监控方法、节点控制有哪些？最后临门一脚的“退出清算”如何进行？
鉴于此，8月3-4日启金教育将于上海举办“房地产前融模式及股权投资（含基金）业务的交易设计、合规风控要点、投后管理、清算退出、财税优化实务和案例专题培训”。特邀启金智库地产金融领域四位资深人士主讲：
①某信托公司机构金融执行总裁，先后从事城市规划、房地产投资、信托、PE及母基金管理等工作，过往累计管理资产规模逾1000亿元；
②某房地产金融风险及投后管理公司总经理，与国内多家信托公司及地产基金开展合作参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
③某控股集团副总裁，兼地方AMC板块业务负责人，最早一批地方AMC行业资深人士，擅长不良资产业务、房地产业务及其相关的金融同业合作业务。
④某TOP10房地产真股权基金的基金运营部总监，十多年地产投资、地产私募基金从业经历，在地产私募基金投资管理、运营管理方面经验丰富。

01

第一部分
后23号文时代金融机构开展地产前融和股权基金模式、交易设计要点、收益分配和退出路径
（时间：8月3日上午9:00-12:00）

主讲嘉宾：G老师

某信托公司机构金融执行总裁，先后从事城市规划、房地产投资、信托、PE及母基金管理等工作
过往累计管理资产规模逾1000亿元，开拓了信托融资及股权投资领域的多项创新实践

一、房地产2019年监管政策和投融资形势简述
（一）监管政策及形势变化
1.宏观政策对房地产行业的影响
2.中央宏观视角对房地产行业定位的转变
3.中美贸易战对房地产行业中短期的影响
4.房地产行业的转型发展趋势
（二）前23号文时代地产前融模式解析
1.假股真债
2.真股真债
3.股权收益权
4.特定资产收益权
5.应收账款收益权
6.股权投资+债权认购劣后
7.AB套壳
（三）后23号文时代地产前融变通模式探讨
1.如何去理解23号文出台的背景？
2.如何理解合规的边界？
3.股权投资
4.股权投资+回购嵌套
5.真股真债
6.AB套壳
二、新监管形势下地产股权基金交易结构设计
（一）信托直投的股权投资模式
（二）私募股权投资基金模式
（三）与第三方私募管理人合作的股权投资模式
（四）股权投资母基金模式
（五）如何处理产品的结构化设计？
（六）期间管理如何实施？
（七）销售回款资金如何分配或合理使用？
三、地产股权基金收益分配和模拟清算实务解析
（一）地产股权基金收益分配模式解析
（二）项目退出阶段模拟清算实务要点
（三）案例模式解析

02

第二部分
金融机构开展房地产真实股权投资的交易对手选择、投前尽职调查、交易方案设计及案例解析
（时间：8月3日 13:30-16:30）

主讲嘉宾：熊老师

在土地一级开发、房地产开发和房地产金融领域具有丰富的理论知识和实战经验，带领团队创造了国内房地产投资风险管理新行业。
中国土地估价师考试命题组成员，中国土地估价师协会聘任专家，不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长。
与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
服务客户：中信信托、上海信托、五矿信托、中粮信托、百瑞信托、中信金石、信达资产、东方资产、中信证券、天风证券、国金证券等金融机构，万科、绿地、保利地产、绿城、融创、龙湖等地产公司。

一、房地产金融投资趋势解析
（一）最新政治导向
（二）房地产相关核心政策解读
（三）政府、金融与房企的多方诉求解读
（四）金融机构转型地产股权的难点
（五）投资面临的难点
二、当前房地产市场及房企核心数据解析
（一）住宅用地供应
（二）核心房企新增土储、销售增长状况、占有率
（三）相关房企“三表”解析
（四）房地产真股权投资的交易对手选择
三、房地产股权投资的投前尽职调查
（一）尽职调查的定位
（二）核心内容
1、市场环境
2、投资收益测算
3、标的项目
4、交易对手
5、标的公司
6、风险分析
四、房地产股权投资的方案设计（信托等金融机构视角）
（一）金融机构LP模式：参股+股东借款”结构（适合大房企）
（二）资管计划控股项目公司（适合中小房企）
（三）资管计划联合大小房企入股项目公司
（四）与房企联合并购平台模式
（五）“股+债”的委托代建模式
（六）不同结构的公司治理与项目管理

03

第三部分
AMC视角下参与房地产前融、真实股权投资业务模式及其同业合作实务
（时间：8月3日 13:30-16:30）

主讲嘉宾

现任某控股集团副总裁，兼地方AMC板块业务负责人。
擅长不良资产业务、房地产业务及其相关的金融同业合作业务。

一、地方AMC参与房地产业务的传统和创新路径

二、地方AMC参与房地产前融模式及实务要点
三、地方AMC参与房地产股权投资模式及实务要点
四、地方AMC参与房地产金融业务的同业合作实务

04

第四部分
金融机构开展房地产真实股权投资的投后管理、风险防控、清算退出实务及案例解析
（时间：8月4日上午9:00-12:00）

主讲嘉宾：熊老师

在土地一级开发、房地产开发和房地产金融领域具有丰富的理论知识和实战经验，带领团队创造了国内房地产投资风险管理新行业。
中国土地估价师考试命题组成员，中国土地估价师协会聘任专家，不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长。
与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
服务客户：中信信托、上海信托、五矿信托、中粮信托、百瑞信托、中信金石、信达资产、东方资产、中信证券、天风证券、国金证券等金融机构，万科、绿地、保利地产、绿城、融创、龙湖等地产公司。

一、房地产股权投资的投后管理
（一）项目管理
1、印鉴（证照）监管
2、账户管理
3、财务账簿管理
4、销售收入管理
5、现金流预测管理
6、财务筹划管理
7、成本管理
a.开发进度——开发计划，目标成本，合约管控
b.日常管理——招投标监控，合同签署，资金管控，经营预算
（二）产品管理
1、主体印章证照管理
2、代记账管理
3、税务申报管理
4、档案管理
5、产品清算管理
（三）清算管理
1、设计时点
2、清算时点
3、清算关键节点
二、房地产股权投资最后一步——退出清算
（一）退出清算的重要意义是什么？
（二）退出清算的计算逻辑是什么？
（三）退出清算的难点及重点是什么？
（四）可能面临哪些问题或隐患？
（五）如何实现收益最大化的终极目标？
（六）退出清算各类案例分析
05

第五部分
房地产真股权基金视角下产品设计、投前研判、基金运作管理、备案与投后管理、退出清算实务和案例
（时间：8月4日下午13:30-16:30）

主讲嘉宾：L老师

知名房地产股权基金的基金运营部总监，十多年地产投资、地产私募基金从业经历，在地产私募基金投资管理、运营管理方面经验丰富。基金排名：
中国房地产产业股权投资机构TOP10，是房地产真股权投资开创者和领导者，成立以来，已发行10支基金（含母基金），投资了近20个房地产项目，其中多支已退出基金的退出收益全部达到或超过业绩比较基准，展现了基金优秀的投研决策、项目获取和投资管理能力，已发行基金中，LP也包括了银行、信托等金融机构。

一、大变局下的房地产投资趋势及投前研判
二、房地产私募基金特征及典型应用案例
三、近期政策监管及对房地产私募基金的业务影响
四、房地产股权投资基金的投前尽调
五、房地产股权投资基金的地产项目介入时点及方式
六、房地产股权投资基金的交易结构设计
六、房地产股权投资基金的备案、发行和募集
七、房地产私募股权基金涉税分析及退出案例
八、房地产股权投资基金的投后管理实务及案例
九、房地产股权投资基金的退出及案例分析

“

适合对象

房地产开发商、城投公司、实业集团、金控平台等涉及房地产融资的企业、相关的人士；
信托、银行、AMC、券商资管、保险资管、私募基金等金融机构参与地产投融资业务的人士；
资产管理公司、投资公司、律师、财富管理公司、地产评估公司等机构的人士。

”

主办单位 | 启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间 |  2019年8月3日-4日(周六、日)
8月3日【9:00-12:00，13:30-18:30】
8月4日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点 | 上海市（报名后具体通知）
培训费用
①标准价：4500元/人。
②团购价（3人起）： 4200 元/人。
（ ※含参会费/资料费/税费，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）

报名方式
扫描二维码，发送名片，由会务人员联系发送会议通知。
扫描下方二维码
或咨询：150-0115-6573
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时  间
地点
主  题
9月开班
北京
中国战略新兴产业领军人才培养计划高级研修班（2.5年，北京·国家发改委党校上课）
8月03-04日
上海
房地产前融模式及股权投资（含基金）业务的交易设计、合规风控要点、投后管理清算退出实务、财税优化实务
8月17-18日
广州
房地产不良资产交易方案设计/尽调/估值/风控/税筹/价值提升/退出机制/法律应对/投资(基金)架构的案例解析及房地产项目金融违约风险预警/债权处置专题培训
7月27-28日
北京
深耕房抵贷业务【第三期】-交易设计/合规风控/逾期资产处置/资金配置和现金管理/金融科技大数据应用专题培训
7月20-21日
北京
新形势下基建和政府项目投融资模式重构、联动区域新动能产业发展及城投公司市场化转型、借壳上市实务和案例解析专题培训
7月06-07日
上海
高科技类企业的估值、股权融资、多元化资本市场（含含科创板/主板/创业板/港板/NASDAQ等）融资及其与金融机构、地方政府的资源整合专题培训
6月29-30日
深圳
银行类不良资产的N种清收处置方法案例、买卖估值(建模测算)、减值计量、收购处置经营专题培训
6月22-23日
北京
纾困金融业务的政策解析、多元金融产品设计、投资策略、风险管理、退出机制的“募投管退”实务操作、案例分析和产融资源整合高级研修班
6月15-16日
北京
企业并购重组估值方法与建模、财务尽调、法律尽调实务及实战案例解析专题培训
6月15-16日
上海
房抵贷3.0时代的交易架构设计、资金优化配置、合规风控及逾期资产处置、金融科技大数据的应用实务培训
5月25-26日
北京
房地产“AMC＋开发运营商＋金融机构”新模式的  房地产不良资产尽调/估值/风控/配资/盘活及房地产股权投资与投后管理实务
5月18-19日
北京
房抵贷3.0时代的交易架构设计、全链条合规风控及违约处置、资产资金匹配实务培训
5月11-12日
北京
科创板注册制下高科技和战略新兴产业公司估值、股权投资、IPO要点难点及多层次资本市场投融资实务和案例剖析专题培训
4月29日
北京
科创板制度解析、估值和企业资本运作的机遇
4月27-28日
北京
2019年政信/基建投融资模式重构与城投平台转型路径、债务化解、合规筹资实务和案例专题培训
4月20-21日
北京
2019年金融不良资产处置盘活及特殊机会投资实务培训
4月13-14日
北京
科创板与战略新兴产业投融资实务及案例剖析专题培训
更多详见启金官网www.qijin-finance.com/详询15001156573
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