【新时代宏观】对房价指标背离的理解

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文|潘向东、刘娟秀、陈韵阳

摘要
2018Q2-2019Q1期间，70城与百城房价指数出现明显背离，主要是网签价和市场价的区别。通过不同指标验证，百城住宅价格指数更接近房地产市场真实情况，而70城房价指数更加贴近股票、债券市场走势。
正文
对房价指标背离的理解
房价指标背离。2018Q2-2019Q1期间，70大中城市新房与二手房价格增速均拐头向上，而百城住宅价格增速以一个相对较小的斜率在回落。

1.1 房价指标为何背离
房价指标为何背离？网签价和市场价的区别。

首先，70城房价数据采用的是网签数据，存在一定滞后性，一般而言，网签数据滞后真实房价1-2个月，70城房价不能及时体现出市场的变化。

其次，由于限价政策的存在，一部分开发商采用双合同来应对，导致备案价较实际价格偏低，在2018年6月之前，70城房价增速低于百城住宅价格增速。

最后，住建部与国家统计局联合印发了《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》，要求各地统计部门、住房城乡建设部门高度重视房价统计工作，规范和加强网签备案制度，及时准确报送网签数据，确保网签数据真实可靠，严把房价数据质量审核关，严肃查处房价统计违法行为，随着房价统计更加规范、及时，前期一些高价房进行网签后，可能会显著抬高70城房价指数，可以看到在2018年6月之后，70城房价增速明显高于百城住宅价格增速。

百城住宅价格指数的采集方法是“通过中国指数研究院和房天下分布在各城市的直属人员实地调查采集项目数据信息、企业填报数据、中介及经纪代理公司提供的数据信息、政府及企业公开信息”，并由各地人员将其调研数据与当地房管局、各项目实际成交价格等其他来源的数据进行交叉复核。因此，百城房价指数可以近似理解为市场价。同时，“OECD房价指数”这一指标走势与百城住宅价格指数走势一致，OECD房价指数只考虑市场价格（Only market prices are considered），因此，在全球范围内进行房价比较时，代表市场价的房价指标可能更具有意义。

1.2 从不同角度来看哪种房价指标更接近市场
通过房价上涨预期、居民杠杆率增速、商品房销量、M1增长率、房地产周期、股价、十年期国债收益率等不同指标验证，百城住宅价格指数似乎更接近房地产市场真实情况，而70城房价指数更加贴近股票、债券市场走势。

从经济增长、流动性、通胀等角度可以解释房价为何滞后，但无法解释为何70城房价更贴近股票、债券市场走势，我们认为原因可能在于70城房价指标是官方公布且更加普及，很多研究都以70城房价指数作为房价代理指标，因此股市、债市投资者很可能也是以这一指标当作参考，股市、债市可能已经包含70城房价的历史信息以及未来预期。

1.3 对当前的启示
从宏观角度，百城住宅价格反映当前房价涨幅在历史上处于相对温和水平，并非像70城房价数据所反映的房价大幅上涨，短期调控的效果较为理想，需要继续引导预期，防止房价上涨预期再度抬头，近期地产融资收紧，部分城市房地产调控政策也有所收紧。短期调控是为加快建立房地产长效机制以及合理的制度安排争取时间，进而防止下一轮房地产周期开启后，房价再次大幅波动。

从市场角度，地产股与十年期国债收益率可以较好地提前反映70城房价指数，从这个角度来看，十年期国债收益率在一季度达到阶段性底部，在二季度有所回调，未来数月70城房价增速可能趋于下行。

一周高频数据观察
2.1 高炉开工率回升
上周（2019年7月13日-2019年7月19日，下同），唐山高炉开工率结束三连降，一周上升5.3%，全国高炉开工率回升1%至66.71%；6大发电集团日均耗煤量环比下降0.01%至60.96万吨。

2.2 原油价格暴跌
上周，钢材社会库存环比增加2.7%，螺纹钢期货价收跌0.6%。EIA公布报告称，7月12日当周EIA汽油和柴油库存远高于市场预期，汽油库存增加360万桶，预期为减少92.5万桶，柴油库存增加570万桶，预期为增加61.3万桶，油价大跌，布油价格一周收跌6.4%，WTI原油价格收跌7.6%。

2.3 猪肉价格大涨
上周，随着天气好转，蔬菜集中上市，28种重点监测蔬菜价格一周下跌0.6%，不及前值（2.8%）。7种重点监测水果价格下跌4.8%，跌幅较前值（-1%）扩大。猪肉批发价一周上涨3.3%，涨幅高于前值（1.8%）。

2.4 房地产销售面积增速回落
上周，30大中城市商品房销售面积同比上升2.4%，增速较前值（24.4%）回落，其中，一线城市商品房销售面积同比增速从34.1%降至-12.2%，二线城市商品房销售面积同比增速从22.2%降至9.3%，三线城市商品房销售面积同比增速从23%降至1%。

2.5 资金面偏紧
上周，受缴税等因素影响，资金面偏紧，货币市场利率均大幅回升，为对冲税期高峰等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，央行加大公开市场投放操作，一周合计净投放4715亿元。

2.6 美元指数上涨，人民币汇率平稳
上周，美国零售数据表现良好，美元指数一周上涨0.3%。非美货币方面，欧元、英镑兑美元分别下跌0.4%、0.6%，日元兑美元升值0.17%。人民币对美元即期汇率升值0.03%，从贬值预期来看，以1年期 NDF对即期汇率的偏离度来衡量人民币贬值预期，人民币贬值预期上升至0.6%。

END
新时代证券宏观研究团队

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