二手住房交易税费交多少？看完这篇so easy！

最近小编在后台经常收到大家关于二手房交易相关税费要怎么收取的咨询——想换新房子，看上了一套超棒的二手住宅！但是对要交的税费一窍不通，心里没底。

大家有需求~我们就行动！
“今天的手把手教办税系列，我们就一起来学习一下二手住房交易的各项税费规定，看完自己就能算！再也不用愁~
”
一、一起对号入座~
（一）先看看准备买的房子属于哪一类。
1.不满2年；
2.满2年但不满5年；
3.满5年，是家庭唯一生活用房，或是家庭非唯一生活用房。
注意
房屋满2年或满5年的标准怎么确定?是按取得不动产登记证的日期或是契税缴纳开票的日期(税票注明的日期)，按照孰先原则确定的喔~
特别提醒——目前税务机关并未委托第三方代收契税，因此为了您的合法权益，请自行前往税务机关缴纳契税并开具税票。
（二）再看看准备买的这套房是第几套房。
1.首套房；
2.二套房；
3.三套及三套以上房。
（三）再看看准备买的这套房是90平方米及以下?还是90平方米以上？

接下来就可以到下面的图里对应看看相关税费如何缴纳啦~
二、一张图看懂二手房交易该交多少税费

注意
增值税附加税的计税依据是缴纳的增值税税额。
如果卖方能够提供取得房产时所开发票或契税税票，那么个人所得税也可以根据转让住宅所得和取得住宅成本的差额按20%征收。
三、我能享受哪些国家税收优惠政策？
个人销售或购买住房暂免征收印花税。
个人销售住房暂免征收土地增值税。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

Emmmm，以上优惠政策还不够强劲？别着急，个人转让二手房符合条件的，还可以享受普惠性政策带来的新福利！

《云南省财政厅国家税务总局云南省税务局关于对增值税小规模纳税人减征相关税费政策的通知》（云财税〔2019〕11号）规定：

1.对增值税小规模纳税人征收的资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加减按50%征收。
2.增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第一条税收优惠政策。
3.本政策执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。

政策说了这么多，算起来还是有点困难诶……

既然是手把手，当然说了就有~~接下来我们看看实际案例~
答题时别忘记对照上面的图喔~一目了然。
案例一
韩梅梅将一套位于市区的住宅出售给李雷，住宅面积110平米，双方签订合同价为60万元（此价格为不含税价，且其价格已经主管税务机关认可），房产证、契税税票上注明的时间均未满2年，李雷为购买家庭首套住宅，问！双方交易过户核税时需缴纳多少税款？
卖方韩梅梅应纳税额——
增值税：
600000×5%=30000元
城市维护建设税：
30000×7%×50%=1050元
教育费附加：
30000×3%×50%=450元
地方教育附加：
30000×2%×50%=300元
个人所得税：600000×1%=6000
买方李雷应纳税额——
契税：600000×1.5%=9000元

案例二
现韩梅梅有一套家庭唯一住宅出售给李雷，住宅面积110平米，双方签订合同价为60万元（此价格为不含税价，且其价格已经主管税务机关认可），房产证、契税税票上注明的时间均已经满5年，李雷为购买家庭首套住宅，问!双方交易过户核税时需缴纳多少税款？
韩梅梅出售满五年唯一住房不征收任何税款免征所有税费。
李雷需要缴纳——
契税：600000×1.5%=9000元
问题来了——
如果韩梅梅和李雷关系特别好，两个人一商量，决定!合同约定房屋成交价为10万元，是不是可以少上税了？并不是喔！
税务机关有一个存量房交易价格申报评估系统，每年会从有资质的第三方获得综合评估数据，如果房屋合同交易价格严重明显低于实际市场价格，就会以评估系统的评估价格为依据来计算缴纳税款。

如果是赠与、继承等特殊情况，又应该如何计算相关税款呢？

增值税
依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产，土地使用权的项目免征增值税。具体包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

个人所得税
依据《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）文件规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，当事双方不征收个人所得税。
除上述情况外，依据《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（2019年第74号）文件规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”20%计算缴纳个人所得税。
依据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）文件规定，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

契税
离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税；法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承土地房屋应征收契税，夫妻之间房屋土地权属变更免征契税。赠与房屋产权应征收契税。
看得有点头晕?话不多说我们直接上案例！

案例一
韩梅梅的爸爸打算把现在的住房送给女儿，双方签订赠与协议，房产面积100平米，问!双方赠与过户时需缴纳税款是多少？
该房产税务机关评估不含税价格：
400000.00元
父亲(赠与方)——
印花税：400000×0.05%×50%=100元
女儿(受赠方)——
契税：400000×3%=12000元(接受赠与，无论第几套房，都应按照3%计算缴纳契税)
印花税：
400000×0.05%×50%=100

案例二
现有一套住宅，房产共有人李明不幸去世了，李明占该房产份额的50%，经相关继承人协商，该房产由死者儿子李雷继承。问!李雷继承该房产时需缴纳税款是多少?
该房产税务机关评估不含税价格：
500000.00元。
继承人李雷——
因死者占该房产50%份额，以所占50%份额部分来计税，即500000×50%。
印花税：
500000×50%×0.05%×50%=62.50元

案例三
韩梅梅婚前有一套房子，现和李雷结婚，需要在不动产登记证上加李雷的名字。
该案例中，韩梅梅和李雷双方均不需要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税。

案例四
韩梅梅和李雷离婚了，经双方协商同意，房子归韩梅梅所有，现办理房屋产权过户手续。该房屋经评估，不含税价格为40万元。
该案例中，韩梅梅和李雷双方均不需要缴纳增值税、个人所得税、契税。
韩梅梅和李雷双方需缴纳印花税：
400000×0.05%×50%=100元

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来源：云南税务
供稿：丽江税务