房地产市场的一点思考

曾经有位大咖讲过房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口，目前看是有一定道理，毕竟房子本身就有两种属性，一种是保值的资产，另一种是居住的空间，房价短期可能会受到金融资本的影响，但长期则会价值回归到其居住价值。鉴于此，我们希望能从历史数据中找出关于房价波动的逻辑。首先从数据来看，全国的平均房价只在2008年和2014年进行过小幅的调整，其余年份基本都是稳步上涨，所以受赚钱效应的影响，国内老百姓把房地产看成了最好的保值资产，但是只要是资产就会受市场规律的调控，涨久必跌，跌久必涨。下面我们来简单分析一下房地产市场未来的大致方向。

图1 全国平均房价及增速
短期看金融。其实金融无论是降息还是降低首付比例，只要是资产价格大幅上涨，后面必定会体现在M2的变化上和按揭贷款上，如果M2不上涨，按揭贷款不增加，房地产的火爆是不可能发生的。从M2增速来看1999年到2016年我国M2增速一直都保持在10%，而我国CPI却不高，只能证明资金流到了CPI没有涵盖的资产上。尤其是2003年到2010年之间M2的增速保持在15%，近10年美国的M2增速仅有7%，而日本只维持在2%附近，因此我国的房价基本上一直没出现过下跌，牛冠全球，美国1999-2019房家平均年化涨幅5%，中国是8%，房价收入比中国更是一骑绝尘。所以只要M2仍处于高速增长，我国房价就不可能深度回调，不过目前已经看到M2增速回到正常水平的趋势了，近两年都在8%左右，这是一个健康的信号，因为M2/GDP这个值是一个衡量贫富差距的值（这个可以自行百度），我国GDP速度降下来了，如果M2不降下来，贫富差距就会增加。其次从居民的贷款来看

图2 1999-2018M2供应量及增速
数据来源：中央人民银行

图3 主要国家房价收入比
居民部分的负债率越来越高，即将接近极限，央行某领导曾暗示我们要用6个钱包来买房，已经说明了老百姓钱包钱已经不多了。而且按揭贷款，作为长期消费性贷款，会挤压居民短期消费和经营性贷款，图（5）可以看出居民贷款中主要是消费贷款，而消费贷款中主要是长期的按揭贷款，如此下去将导致整个居民部门陷入债务陷阱，因为如果不考虑投资赚取差价房地产购进来对居民来说就是存粹的负债，而经营性贷款才能提高居民未来的收入，短期消费性贷款能够提高居民生活水平和幸福感，长期的按揭贷款只会让居民不敢冒险，贪图安稳，像一只被笼子关关住的小鸟，进而扭曲个人的决策，居民不像企业，居民是社会存在的主体，居民的群体性选择，会影响整个社会走向和未来。可以看得出2015年按揭贷款占比出现高点异常值，这为2015年房价翻一番提供了解释。

图4 2017-2019H我国居民存贷款情况
数据来源：中央人民银行

图5 2017-2019H我国居民贷款比例情况
数据来源：中央人民银行
中期看土地。我国发展基本上是围绕着“规划—卖地—基建—卖楼—去库存—新规划”地方政府致富路径在发展，导致的结果是“高地价—高房价—高地价”，有两个数据可以证明这一结论，2018年土地出让金收入占我国地方政府财政收入比例30%以上，曾占60%；房地产开发投资占我国GDP比重13.3%。但是“高地价—高房价—高地价”的套路想要玩的下去，必要的一环是有大量的人口高位接盘，显示在数据上就是开发商不断的猛囤地、高去化，如果梳理一下历史，可以发现2013和2014年开发商大幅囤地，然后2015年房价上涨，但2015年开发商拿地并不积极，导致平均楼面价增速下降,随后2015年房价上涨放缓。所以如图（8）显示，近几年销售面积增速下滑，高去化难以持续，图（7）显示，猛囤地不复存在，政府联合开放商空手套白狼的把戏逐渐玩不下去了。

图6 2003-2018平均楼面价

图7 2003-2018开放尚土地购置面积及增速

长期看人口。截至2018年我国常住人口城镇化率已经接近60%，虽然业界指出离发达国家80%的城镇化率还有不小距离，但是目前世界上的发达国家人口基数都很小，整个欧洲也不超过10亿人，和我国庞大的人口基数是无法类比的，以我国现有的生产力水平，及现有的国民层次分布都不可能做到全国80%的城镇化率，强制没有技能的农民进城带来的负面效果是无法预估的，因此我们当前农村振兴和城镇化并举，没有能力离开的农村的人口在农村也能过上幸福生活，这才是我国应该走的正确道路。而一些发到地区如上海、北京、天津的城镇化率分别已经达到了87.7%、86.5%、82.93%，广东、江苏和浙江也已经接近70%，这些地方人口总量加起来已经超过两亿人口了，也就是在我国局部地区已经实现了发达国家的城镇化水平。因此我认为即使长期来看50年内我国城镇化水平都不会超过80%，给出这样的判断应该是基于系统的观察，比如我国目前的受过本科以上高等教育的人口只占全人口的4%不到，日本、美国、加拿大等国高等教育人口占比已经超过40%；按照我国的人口年龄结构，农村人口5亿人中至少有3亿人-4亿人是处于30岁以上的，这类人如果目前还居住在农村，在有生之年除非子女在城里定居，不然不会有任何动力主动脱离农村。换句话说就是改革开放40年，容易城镇化的都城镇化了，剩下的都是比较难进城的了，大城市进不了，小城市产业承载力不行，吸纳不

图8 2000-2019H商品房销售面积
数据来源：国家统计局
了，因此我国城镇化的下半场一定是个缓慢的过程。不过即使只有2亿人进城，再加上以前在城市还没有买房的，以及改善性需求的客户，保守估计3亿人是有的，但是考虑到一家三口，换算成住房套数1亿套，每套面积按60平方计算，每平方按10000均价高估，即是60万亿的市场规模，按照2018年我国房地产销售面积16亿方，不到5年基本就能满足了，因此我国房地产市场已经到青铜时期，若没有金融和土地方面的刺激，全国性的大涨基本不可能了。看新增城镇人口大致就能明白2015-2016年的房价普涨。

图9 我国城镇化人口及城镇化率
数据来源：国家统计局
总结：房价处于高位洗盘，短期难以突破中枢，重返上涨趋势，国家意志、人民意志和M2增速均不支持房价短期内继续攀升；土地财政难以为继，造城运动埋下的隐患还未集中爆发但以可见端倪（城市配套不足、投资收益率不高、房子质量不高，之所以有学区房概念，就是城市教育配套不足）；人口则显示我国房地产辉煌时期已经接近尾声，最终会成为一个成熟甚至夕阳行业。但是瘦死的骆驼比马大，房地产行业虽然不能作为国民经济支柱，但其仍旧是人民对美好生活向往的一个重要部分，只有等到我们对政治和社会有充分稳定预期的时候，我们才能从思想上解除对房子的安全感的依赖。