CAP RATE，商业地产定价之锚如何计算

Cap Rate是商业地产定价之锚。除一二线城市外，商业地产市场的交易仍然不活跃。过去20年以来，开发配建起来的众多商业项目，仍然缺乏市场化的定价机制。这也是为什么整个市场都在关心Reits和ABS项目的推进情况：公开发行的产品对定价具有重要参考价值。

我们（公众号：CRE资管圈）要解决的几个关键问题：
1）  什么是Cap Rate？
2）  为什么要研究Cap Rate？
3）  为什么要先在开篇理清Cap Rate？
4）  谁需要思考Cap Rate，如何影响他们的工作？
5）  案例分析。

Cap Rate是什么？为什么每天我都能看到人们在讨论这东西？

按照维基百科的说法Cap Rate是房地产估值的一个参数，用以衡量、比较房地产投资。虽然有众多计算的方法，行业中一般定义为“资产运营产生的NOI/初始投资额”，这个投资额可以是交易价格也可以是市值。我们（公众号：CRE资管圈）还可以换个说法：未来现金流的折现率，是评估一个商业项目现金回报风险的指标。

资产价值=NOI（租金扣除运营费用）/Cap Rate。

影响Cap Rate的因素有很多，也对应了不同的风险：

宏观数据：GDP、就业率、消费者情绪、消费额、商业基本面，等等；
市场周期，供求关系
- 供给>需求，买方市场，Cap Rate高，同样的NOI价值就低
- 供给