菜西退租细则解读之一：补偿单价究竟如何计算？

6月10日，菜市口西地区正式贴出北京首例直管公房平房的退租公告，这宣告着历经一年的北京东西城退租运动正式揭开面纱。

根据目前的消息透露：8月10日，菜市口西片区将结束；7月10日，大剧院西将可能开始；10月份，大栅栏地区有望接龙。

对于本次退租，我们的判断仍然坚持：在2020年底，大概率将会对全部的33个历史文化街区进行退租，实现北京首都的第一阶段整改结束。

虽然本次菜市口西地区贴出了公告，但是对于公告的解读，依然存在较大的误区，尤其是对补偿单价的计算，比较混乱。

在本篇内容，我将对本次菜市口西地区的补偿单价做一个详细说明，同时对其他地区的补偿单价做一个预测。

补偿单价的计算分为三个步骤：

【1】
首先确定标准房屋市场价格

根据菜西贴出的房地产估价报告，可以看出根据华信评估公司的评估，菜市口西地区的标准房屋市场价格：96319元/平米。

什么是标准房屋市场价格？其实就是区域楼房的二手房价格，楼房就是所谓的标准房屋。

也就是说，根据评估公司的专业评估，菜市口西地区的楼房二手房标准价格确定为：96319元/平米。

根据链家的数据显示，这个价格基本靠谱。

然后用标准价格的96319，减去标准房屋重置成新价格的1732，就是等于95000，这个价就是标准房屋评估价格基础。

【2】
平房容积率系数调整和使用率系数调整

根据北京拆迁条例，北京平房容积率系数调整是1.3，也就是说平房的价格等于区域楼房的1.3倍。

也就是95000乘以1.3，就是平房的建筑面积补偿单价=12.35万/平米。

很多人看到这里会说，菜西退租手册里没有说到这个1.3系数啊？其实这是一个误解，由于本次是平房退租，不管是公房，还是私房，都是平房，因此政府退租手册里，直接省略了这一步。

但是价格计算的时候，肯定有这个1.3的系数，也就是说，菜西地区平房补偿单价是12.35每平米，按照建筑面积计算。

因此如果你是私房，由于房本直接是建筑面积，因此你的补偿金额=12.35乘以房本面积。

如果你是公房，由于房本是使用面积，因此需要用到第二个系数，也就是使用率调整系数=1.333.

因此公房的补偿金额=12.35乘以1.333乘以房本面积=16.5乘以房本面积。

也就是说，如果按照房本面积来计算，公房的补偿单价远远高于私房，谁让公房是使用面积呢？

本次菜西细则里，没有任何户口补偿及其他补偿，特此说明。

【3】
其他地区的参考补偿单价

由于很多人都问我，菜西的价格是不是一个东西城的统一价格。我在这里，再次强调：菜西的价格，仅仅代表菜西。

如果你用菜西的价格来衡量其他地区，只能说确实是没事找事，自找烦恼，每个地区的价格是肯定不一样的。

18号文件明确提出：要按照区域市场价格要实现退租。这充分说明，退租价格是一个片区，一个价格，都需要评估。

我大概做了一个表，对重要地区的补偿单价做了说明：

1、大栅栏地区：使用面积补偿单价大概在20-21万/平米。
2、鲜鱼口：使用面积补偿单价17-18万/平米。
3、南锣鼓巷：22-23万/平米。

以上价格仅供参考，目前看，菜西地区价格确实最低。