二手房交易税费相关知识

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二手房交易税费相关知识

二手房交易税费
二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：增值税(原营业税)、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。本文仅讲述最常见的3个税费：契税、个人所得税、增值税，其他可参考百度词条：二手房交易税费

01契税按规定契税应由买方缴纳。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为：个人购买非普通住房的，按4%税率征收。个人首次购买自用普通住房和经济适用住房的，面积大于90平方米、小于140平方米按3%税率减半征收；大于140平方米的，按3%征收；个人首次购买90平方米及以下普通住房的，按1%税率征收。名下已有住房，再次购买按照3%征收。

契税计算公式：地税局评估价或网签价（取价高者）×税率（1%~4%）
普通住宅契税计算公式：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；
非普通住宅契税计算公式：3%，别墅契税计算方法：4%；
注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

02个人所得税个人所得税也是卖方的税费，税率为交易总额的1%或两次交易差额的20%。

如果同时满足家庭住宅、购买时间超过5年，则可以免交个人所得税，任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
普通住宅未满5年或非家庭住房，个人所得税计算公式：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；或采用另一种计算公式：地税局评估价或网签价（取价高者）×1%。
注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。

03增值税
根据规定增值税是卖方承担的税费，如有增值税产生，还需缴纳增值附加税，为5.6%。转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、写字间或厂房等，则不论是否过2年都需要全额征收营业税。

普通住宅营业税计算公式：（房产证满2年或契税完税证满2年）——免征营业税，不足2年——地税局评估价或网签价（取价高者）×5.6%；
非普通住宅营业税计算公式：提供发票——[地税局评估价或网签价（取价高者）-上手发票价]×5.6%，不提供发票——地税局评估价或网签价（取价高者）-上手发票价×5.6%；
别墅营业税计算公式：满2年——[地税局评估价或网签价（取价高者）-发票价]×5.6%，不足2年——地税局评估价或网签价（取价高者）×5.6%；
注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

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