地产投资中的税费计算，原来是这样的？你搞懂了吗？

2019年下半年，投资行情有所好转，土地市场活跃起来了，于是小伙伴们又掀起了学习投资技术的热情。对于刚入行的房地产投资人员而言，税费计算是一个很大的难点，而且经济测算中还经常涉及预征和清缴，一般人很容易头晕，本文在此以某个具体项目为例展示三大税种（增值税、土增税、所得税）在测算中的具体处理，仅供参考。
备注：本文只讲述常规的处理手段，很多也是简化处理，并没严格按照税法执行，各位看官切勿照搬以免造成误解。

关于税费预征
（一般按月度缴纳）
一、增值税预征
在现金流量表中，增值税费是按月计算的，征税基数为不含税销售额，常用的预征率为3%。测算中当月增值税额这样计算：当月销售回款/(1+增值税率9%)*3%，比如当月回款109万，增值额预征额为109/（1+9%）*3%=3万；
二、附加税预征
附加税主要依附增值税而产生，一般是增值税部分的10%；测算中当月附加税额这样计算：当月增值税预征额 *10%，仍以刚才数据为例，当月回款109万，增值税预征额经计算为3万，那附加税预征3万*10%=3000；
三、土增税预征
土增税的预征受增值税影响，征税基数为销售回款-增值税预征额，预征率根据地区不同略有差异，常见的预征率为2%；测算中当月土增税额这样计算：（当月销售回款-当月增值税预征额）*2%；注意这里扣除的是当月增值税预征部分，和清算中扣除的金额计算方式相比略低。以刚才案例为例，当月回款109万，增值税交了3万，那么土增税预征额为：（109万-3万）*2%=2.12万；
四、所得税预征
在现金流量中，所得税的预征和土增税非常相似，征税基数为销售回款-增值税预征额，预征率根据地区不同略有差异，常见的预征率为2.5%；测算中当月所得税额这样计算：（当月销售回款-当月增值税预征额）*2.5%；以刚才案例为例，当月回款109万，所得税预增额（109万-3万）*2.5%=2.65万;
所以这里可以看出，各类税费的预征还是很简单的，不考虑成本扣除、不考虑税费扣除，有了回款额就能计算出来。简单粗暴的理解，一个除法两个减法，就能解决税费的预征问题啦~

税费清缴
（一般都在较晚的时点执行）
一. 增值税清缴
计算方法税法上有清晰的介绍，销项税减去进项税即可。测算执行中，我们常用的时间节点是项目竣备交付后6个月，而交付时间根据项目不同略有差异，假设某项目取地后2年半交付，那么清缴时间是取地后三年左右；

（1）关于销项税：销项税为销售额-土地原值抵扣额，经计算得出最终的增值税额；比如20.3亿的销售收入，土地原值5亿，那销项税额（20.3-5）/（1+9%）*9%=1.26亿；
（2）成本的进项税：成本进项税比较好理解的，是由多项税费合计而成，税率多为9%，综合计算下来税率一般在8%左右，比如7亿元的总成本，计算下来进项税额大约为为5700万左右；【 7.4/（1+8%）*8%=5700万】；
（3）关于费用进项税：费用的进项税是需要特别注意的，费用额包括指管销财三项，而实际中财务费用和管理费用一般不计入扣除项，营销费用中的代理服务费税率为6%，所以综合下来综合税率一般很低不超过总费用3%，比如9000万左右的总费用，费用进项税计算下来不会超过300万；
二、土增值税清缴

土增税的清缴时间税法有约定，符合下列情况之一就应该清缴：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 直接转让土地使用权的。

在测算执行中，我们也简化采取为交付后6个月；清缴金额的计算可能略有复杂，需要按照普通、非普通、非住宅（传统称三分法）进行拆分，将相应各自的收入和成本和税费独立计算，然后合计土增税总额。实际执行起来是怎么计算的呢？难度就在于各个科目的拆分, 在此我们取一个实际测算表格分析一下：

（1）收入总额的拆分：收入总额全部采用价税分离后的总额，比如实际销售总回款是20.3亿元，20.3亿元/（1+9%）=18.6亿元。一般来说，实际销售回款一般分为多种部分构成，比如住宅、商业、地下车库、地下车位等，但在土增税的划分方案中只有三种类型，普通、非普通、和非住宅。按照划分方法，18.6亿元总收入会被划分为普通住宅16.8亿元、非住宅1.8亿元（住宅货值16.8亿元、商业、地下室及车库总1.8亿元）；
（2）扣除项目金额的拆分：扣除项目金额一般包含5项目，土地成本、房地产开发成本、开发费用、转让房地产相关税金、20%加计扣除。这里面的门道和讲究还是比较多，我们一起来分析下：

土地成本：土地成本在最初购买土地的时候只有一个总额，如何拆分土地成本有很多种方法，我们一般会选择对我们有利的分摊方案。比如土地成本是5亿元，如果选择占地面积拆分，高层和商业可以分摊，地下车位不参与分摊。假设土地成5亿元，高层和商业占地面积为4：1，那么土地成本就拆分为4亿元和1亿元，分别计入普通和非住宅中；
房地产开发成本：还是同理，房地产开发成本有一个总成本，我们已经在成本计算中计算完毕，分摊原则我们采用可售面积占比。比如项目可售建面13万㎡，其中普通住宅占比85%、非普通住宅15%，7亿元的开发成本则被分摊为普通5.9亿、非普通1.1亿元；

理论补充：“国税发〔2006〕187号”规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。

开发费用的分摊：能够计入土增抵扣项的开发费用，主要是利息和其他费用，一般都采用10%利率计算，即对应部分土地+开发成本合计金额的10%，比如普通住宅部分土地成本4亿元，开发成本5.9亿元，那么开发费用则为（4+5.9亿元）*10%=1亿元。
房地产税金的分摊：确切地说，能够进入扣除项的就是附加税（预征部分），根据销售收入占比进行分摊，比如某项目的总附加税为600万，其中普通住宅收入额占比90%，那么税金分别分摊为 540万和 60万；
加计20%扣除。这个也很简单，土地成本+开发成本的20%。这里的加计扣除普宅和非普宅都可以加计。由此其实大家可以粗略总结出来一个小小的规律，扣除项目金额可以简化处理为土地成本+开发成本1.3倍左右。（开发费用10%，加计20%），比如土地成本5亿元，开发成本7亿元，扣除金额一般是15亿元左右；

（3）缴纳税额的确定：最终土增税额与预征额二者之间存在差异，税法规定应当多退少补，在实际执行中，一般采取“ 少补多不退”的保守方式，若预缴额小于应当缴纳的税额，需要补上不足部分，若预缴金额大于应缴纳税额，预缴部分不再退回。若某项目1经计算最终缴纳税额1.3亿元，已经预征了4000万，那么清缴金额为1.3亿元-4000万=9000万；若某普通住宅项目2因售价过低，增资率没超过20%，可以免除缴纳土增税，但前期已经预征了2000万，一般考虑退税存在风险，会将2000万视为最终土增税额；
（4）注意事项：车位的收入计入了非住宅的收入，但是在土地成本扣除时，并没有分摊土地成本，而是采用占地面积分摊法（住宅商铺）计算了非住宅的土地成本，逻辑上不容易理解，但在实际执行中采用了此种手法;
三. 所得税清缴
开发企业所得税的计算其实是比较复杂的，计算规则看起来简单，执行起来却比较繁琐。

根据税法规定，房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。

税法规定所得税要年终汇算清缴，测算执行中依然采取简化处理法，即项目交付后6个月与其他税费一并计算。计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理性支出五大内容。注意：所得税计算时不涉及增值税，因为所有的科目全部是不含税数据。

（1）所得税预征额：比如某项目含税回款总额 20.2亿元，所得税预征基数为20.2-20.2/（1+9%）*3%=19.7亿所得税预征额19.7*2.5%=4933万；【计算方式：所得税预征额=（含税回款-增值税预征额）*2.5%】
（2）应交所得税:项目不含税销售额18.6亿元，扣除土地及开发成本11.6亿元，管理费用9000万元，土增税、附加税等1.4亿元，资金成本5000万，所得税额计费基数4.2亿元，乘以25%税率，应缴纳税费1.05亿元。

(3) 所得税清缴额:1.05亿元-4933万=5637万元
各位小伙伴们，以上处理手法仅为某项目的具体处理手法，并非规范做法，估计大家会有一些疑问，欢迎留言探讨交流。
来源：越看越懂房地产（id：ykydfdc），本文已获得授权，对原作者表示感谢！
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