碧桂园的泪，一级市场拿地的坑

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来源：搜狐
前段时间社群里，有一个很火的话题，就是关于拿地的各种坑。所以我整理了一下，我想这些坑，可能大家都听过，但是如果不时常提醒注意的话，多少还是容易出现疏忽的时候。

这篇文章主要整理自碧桂园在一级市场拿地时，付出的一些惨痛代价，这些年碧桂园拿地之强势，大家是有目共睹，尽管有非常强大的风控和律师团队，依然由于一些疏忽，在各个可能出现法律纠纷的地方还是没能避免踩坑。

尽管一级市场远没有二级市场来的复杂，但是，不注意以下几点，还是可能给公司造成巨大损失。

1、土地出让方的主体资格不适合；
2、用地手续不完善；
3、资金支付是遇到的风险；
4、违规通过财政返还款项的风险；
5、分期付款、分割办证的风险。

下文案例中，主体碧桂园一律用我司代替。
一：主体资格不合适

案例：呼和浩特南湖湿地公园项目（以下碧桂园统一称我司）

背景：

1、我司与政府洽谈一级开发协议时，呼市已成立了土地储备中心；
2、呼市建委欠有巨额债务，政府为借我司资金偿债，促成我司与建委签约。
发展：

3、我司向呼市建委支付资金，呼市建委用我司资金偿还债务后，并未按约
4、呼市建委表示其不具备土地储备职能，应改由呼市土地储备中心和玉泉区政府实施土地收储。
结果：

5、我司因市场原因放弃该项目后，我司1.4亿资金长期被占（挪）用，历经数年才追回。

启示：
1，应与县级以上政府或者国土部分、土地储备机构签订一级开发协议、勾地协议；
2，在获取土地的过程中，要留意一些区、管委会在土地行政管理方面的职权。
二：用地手续不完善

案例：安徽和县项目

背景：

1、和县政府、希玛公司、碧桂园签署三方合作协议（一级开发）；
发展：

2、结果土规不符，无法办理征地批报，政府违法出让土地；我司前期审查不严，发现违法后仍继续参与摘牌；
3、我司发现政府的违法行为后，对高尔夫球场建设、占用农用地建设道路、污水处理厂等风险采取了补救措施；
结果：

4、政府官员受到处罚，虽然虽然违法用地责任转与主体，但仍承担了巨大的经济损失。
5、一期土地被收回重新出让；我司赔偿业主巨额违约金。

启示：
1，注意相关审批的审批权限和程序，一定要符合土规、城规、林规。征地报批、农转用审核合法。
三、资金支付风险

案例：密云项目
背景：
1、股权收购项目，目标地块的征地拆迁未完成；
2、我司与对方公司进行股权收购谈判，签署股权收购协议
3、政府要求我司与政府签署协议，向政府支付征拆费用，政府完成征拆工作，我司需提前向政府支付保证金5000万。支付至政府账户进行共管；作为股权收购后启动征地拆迁的保证金，约定共管期限届满后，保证金予以退回。
发展：

4、我司因市场等原因终止股权收购谈判
结果：

5、当地政府以各种借口拖延配合我司取回保证金。

启示：
1，保证金、诚意金勿轻易采用政府账户进行共管，应使用银行托管方式。
四：违规通过财政返还款项的风险

案例：三个高溢价项目

结果：
1、花山项目通过抵扣部分配套费的方式消化部分溢价，其余部分则有政府拨付给我司用户基础设施的建设；苏家屯项目则有政府拨付款项用于基础设施、市政配套的建设。
2、部分溢价抵扣配套费，部分通过基础设施工程取回：由政府从财政将资金拨付给政府下属的承担市政工程的平台公司；我项目公司发函给该平台公司，同意其将工程费用直接支付至我司项目相关基础设施、公建工程的施工单位；该平台公司根据我司函件要求付款。

启示：
1，溢价处理是难题，要尽量避免巨额溢价的产生；
2，返还的具体程序，应灵活多变，应多与政府沟通确定合理的返还方式。
五：分期付款、分割办证的风险

大家可以收藏或转至朋友圈，当自己在一级市场拿地的时候，拿出来看看，提醒一下自己，不一定就挽回巨量损失。

重要通知：地方政府、开发商、运营商、投资公司、田园康养文旅开发及相关产业链等企业单位

中国·杭州
峰会概要
【会议时间】：2019年7月27日—29日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地点】：中国·杭州
【会务组联系电话】：
黄顾问：13811449401（手机同微信）
【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会600人规模）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

峰会议程

第一版块

乡村振兴战略下，农康旅小镇与田园综合体发展趋势及申报立项解读
  李兵弟丨住房与城乡建设部村镇建设司原司长、中国城镇化促进会城市与乡村统筹发展专业委员会会长
  朱冰丨都市意匠城镇规划设计（北京）中心创始人、哈佛大学设计博士、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会执行主席
  柳俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总

第二版块

农康旅小镇/田园综合体土地获取及操盘运营实践解读
  宋涛丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院农旅项目操盘顾问负责人、壹方城特色小镇产业联盟运营委员会顾问、田园东方集团华东区域总经理
  芮胜宇丨多利常务副总裁、兼任成都城市公司总经理和重庆城市公司总经理、海南省科学养生协会副会长、北京银领健康产业基金总顾问、广东省大健康产业基金理事长
  陈延年丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长、壹方城特色小镇产业联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问
  圆桌对话丨农康旅小镇/田园综合体发展当前遇到关键问题及解答

第三版块

欢迎晚宴+农康旅小镇/田园综合体创新IP资源链接会

第四版块

农康旅小镇/田园综合体内容&IP构建分享
柳中辉丨中国城镇化促进会副主席、湖南浔龙河投资控股有限公司董事长、壹方城特色小镇产业联盟名誉主席兼运营委员会主席
张蓓丨十里芳菲创始人、花间堂创始人
郭扬谊丨星野集团中国区代表

第五版块

农康旅小镇/田园综合体产业融合构建及运营分享
  王昕丨蓝城颐养教育咨询公司总经理
  邓勇丨壹方城文化产业研究院首席康养顾问
  宰建伟丨乡村建设观察家、国家乡村旅游人才培训基地产业导师、甘肃省旅游智库专家、中国乡村振兴袁家村课题组负责人
  方涛丨博士、中青旅联科（北京）公关顾问有限公司创始人、中国社会科学院金融研究所副研究员

第六版块

农康旅小镇/田园综合体超级创新IP实践及圆桌对话【创新IP路演持续招募中】
圆桌对话丨当前农康旅小镇/田园综合体创建、运营及资本运作模式解读及答疑

贵宾席及汗马研习社会员专享

农康旅小镇/田园综合体土地政策及拿地专题研讨
  宋涛丨汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院农旅项目操盘顾问负责人、壹方城特色小镇产业联盟运营委员会顾问、田园东方集团华东区域总经理
  郭强丨壹方城文化产业研究院招商操盘顾问负责人、袁家村河湟印象操盘顾问

农康旅小镇/田园综合体创新项目路演、专家团问诊及需求对接【需提前提报审核】
  专家团队丨郭  强、柳  俊、陈延年、邓  勇等

壹方城特色小镇产业联盟专家团队及操盘团队项目现场答疑

农康旅小镇/田园综合体标杆项目实地考察+研讨
  线路一丨莫干山裸心谷、芝麻谷
  线路二丨桃李春风-十里芳菲

如何报名电话报名：黄顾问：13811449401（电话报名优先）
短信报名：编辑公司名称+参加人数+对接电话发送到：13811449401
微信报名：（扫码请备注“咨询杭州峰会”否则不通过）
备注：本次峰会有费用，会收取一定费用，请知悉，非诚勿扰

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