【绝密】6张PPT，揭秘广州置业中长期必胜秘籍（只有4大板块）！

湾区时代，在广州这样的核心城市置业、投资的思路是什么？

一千个人，有一千个答案，但今天“祭出”的这6张绝密的PPT，将会给到你们一些新思路！

“短期看供求”

5月18日，在“房产界私人银行”合富·天鑚匯举行的2019大湾区标杆物业巡礼上，合富研究院高级分析师冯佩云用一份内部PPT，揭秘了广州楼市真实情况，和投资置业必胜的绝密数据，一句话总结：

短期看供求！长期看规划和产业！

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房产收益如何最大化？

在广州这样寸土寸金的城市，自然要看供求关系。

跟所有国际特大城市，大城市一样，广州的核心区土地、中心区土地一直都很“稀有”，再加上政府要考虑人流迁徙，多中心发展，从2016年以来，广州的土地供应都集中在东部的增城、黄埔；南部的南沙、番禺等地。

中心五区只有20%左右的新增供应，而且这当中还有一半集中在荔湾区，荔湾里面有6成在广钢新城。

供应失衡是所有一线城市的“常态”，广州也不例外。

而且，今年前四月，一级土地市场的失衡局面反应在了产品的供应上面：

天河、荔湾、海珠、白云的供应降幅5%以内；
番禺供应降幅更是超过5%；
反观花都，供应大增5%以上；
黄埔、增城、从化也有5%以内的升幅。

（图片来源：合富研究院）

也就说，从供应来说，中心五区+番禺区是严重求大于供的，而越稀缺、越珍贵，越抗跌，这些区的二手价格就是最好的说明：

2017-2019年两年期间，广州中心区核心地段涨幅超30%，虽然基数已经很高，但涨幅依然能够保持超越。

（数据来源：合富研究院）

而且，从目前的一级土地市场供应来说，未来，这种供求失衡导致的中心区恒强局面依旧不会改变。

“长期看规划和产业”

当然，谁都知道中心区好，中心区抗跌，但动辄600万起步，1000万起步对于多数置业这来说，并不是一个容易的入市的门槛。

那这类买家或者投资客，则要换思路了，要有长线投资的心里预期，而且，在选择上，也不是盲选，而要看规划、看产业！

合富研究院从粤港澳大湾区规划纲要、广州十三五规划当中提炼出了重点发展板块后，发现了一些颇有意思的重合区。

也就说，这些板块有着很强的产业支撑，是以后产业人口的聚集区，而对于置业投资来说，高端人流的涌入，则是资产保值升值的基础：

广深科创走廊的价值已经不用多说了，作为湾区时代的创新枢纽，连接广州、东莞、深圳、香港的财富走廊，而在这条走廊上面，四大核心和重大创新平台重合的有黄埔科学城、番禺的创新城。

（图片来源：合富研究院）

而在广州2025产业体系中，围绕IAB核心产业，八大产业领域的示范点最集中的在黄埔科学城、南沙自贸区。

（图片来源：合富研究院）

而当我们将十三五、产业发展、粤港澳合作，城市建设等四大方面的规划综合起来，未来广州置业的新方向在哪，便呼之欲出：

（图片来源：合富研究院）

黄埔区科学城、知识城；
（在售一手楼盘如下，数据来源安居客）

番禺创新城；
（在售一手楼盘如下，数据来源安居客）

南沙自贸区；

七大自贸区内部加起来，也仅有20个住宅项目攘括其中。其中，仅有星河山海湾、中交蓝色海湾以及越秀天珹三个项目为一手在售，其余皆为售罄或暂未推出市场。（数据来源安居客）

琶洲；
（无一手在售住宅，仅有琶洲一号商业公寓在售，均价大概在9-10万/㎡）

而且，这些产业的规划不是说说而已，而是真的有投钱进去的。

尤其是科学城、创新城和新塘，琶洲，今年投资的力度非常大，而这体现了当地政府的决心，对于置业投资来说，规划利好转化成资产利好的时间周期则越短。

（图片来源：合富研究院）

而冯佩云也提醒，不要小看花都CBD和白鹅潭，虽然总投资额和今年的投资额度不如其它几个区，但看环比，这两个板块今年的投资力度明显加大，加速，实力绝对不容小觑。

看完这6张PPT，只有一句话，潜力地段留给大家的机会真的不多了，几乎都是二手，不少一手也是尾货在售，当然如果你有什么新的思路和想发，也欢迎加小编二维码来聊聊。

往期回顾

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