突发！二手房交易新政——卖家不能用买家的首付款过桥！

文 | 程立

1.

经官方核定的二手房挂牌量直逼8万套，其中住宅估计6万套出头。这是从未有过的峰值。但还远远没到峰顶，还有一大波即将交付的次新房正在赶来的路上。

二手房，危如累卵。

昨天，我收到一则紧急通知，看似轻描淡写的内容，实则是接下来二手房市场中的一颗深水炸弹。经由我第一时间与余杭区房管办证窗口咨询求证——消息属实。

我将它理解为：二手房交易新政。

内容则是：从6月13日开始，余杭区二手房交易，按揭买的房子，在卖出过程中，还银行贷款时，不能再使用买家的首付款。

新政之后，也就是说，需要卖家先行结清按揭款，然后去房管注销原有不动产证的抵押。在取得新的不动产证后，即完成过户，才可以拿到卖家打入第三方监管帐户的首付款。

下面就是原文内容：

紧急通知：接余杭区房管处通知，重申房东支取房款前提必须买方取得新的不动产证。从今天开始，所有在总部签订余杭区的房屋转让合同，房东取款的条件（包括首付款）必须为买家取得新的不动产证，请大家向交易双方做好解释工作。  

[余杭区房管处]各房地产经纪机构：我局与人民银行联合下发的《关于加强房地产经纪机构交易结算资金账户管理的通知》（余建[2008]20号）已对交易结算资金专用存款账户开设和资金划转、交易结算资金账户管理等作了明确规定。

《通知》规定：各房地产经纪机构应与银行和买卖双方当事人共同签订房款监督支付协议，明确交易结算资金专用存款账户下子账户的资金划转条件为买方取得“三证”，该约定应与房地产经纪机构的房屋买卖合同的约定一致。请各经纪机构严格按照《通知》要求执行，对违反规定进行资金划转的行为，我局一律严肃查处。

2.

以前那些仍在按揭的二手房交易，常规操作如下：

第一步：通过中介公司，买卖双方达成意向后，买家将首付款打入第三方监管帐户。

第二步：卖家获取该笔费用（首付款），用于偿还原有的按揭款。

第三步：在结清原有按揭后，注销原抵押的不动产证，然后办理新的不动产证，即完成过户手续，买卖双方进行正常的二手房交易。

如此，让不少手边没有现金的朋友，可以比较方便的置换房子。但现在，这一步被卡死了。

根据进一步了解，这个所谓的余杭区新政之前就有，但执行得并不严格。这一次据说是因为有人投诉，所以房管处再次重申了该项要求。

明确提出将「卖家结清按揭款取得无抵押的、新的不动产证后才能提取买家的首付款」这一条写进交房管局备案的网签合同内。

不止余杭。其实萧山去年就开始执行更为严厉的政策——所有没有结清按揭款的二手房不得挂牌。这相当于，按揭不结清，二手房不能卖。

目前杭州交易的二手房，不论你找哪个中介办理，都需要在房管系统下的网站上进行备案，接受监管。因此，萧山区这一招，釜底抽薪，从源头上堵上了有按揭的二手房的交易。

相比萧山，余杭还是有空子可以钻。另外，主城区暂无这方面的要求，仍可用买家的首付款来给卖家还按揭。

◎加入小王子的知识星球，与大家悄悄分享。




3.

那么，问题来了：在二手房已经是亚历山大的时间节点上，针对交易环节设置障碍，对二手房市场会产生怎样的影响？是否会进一步降低市场活跃度？

接下来是锁死流动性，还是点燃抛售潮？


4.

1、改善置换遭受不小的打击。

普通居民，早些年买了房子，到目前为止房子增值应该比较多，可以说家庭大部分的财富都在自己的房子上。但这部分人本身收入水平其实并不高。

对于他们来说，想要置换大房子，主要的途径就是把自己的那套已经增值的小房子卖掉，然后拿着这部分的钱去支付大房子的首付。

把好位置的房子换成偏远一点的房子，或者把成熟板块的房子，换成新兴板块的房子。总之是把贵的小房子换便宜的大房子，来升级家庭的需求，譬如父母同住，譬如有二孩等等。

但新的政策下，他们会需要一笔掉头资金，先用于偿还贷款，再把自己房子卖了，然后再还掉那笔掉头资金。这无疑增加的置换的难度和成本。

因为普通居民并没有很好的融资渠道，民间的短期融资方式，非但利息极高，而且一般要求你有一定的抵押物，对于家里资产不多的普通居民来说，很难获取和驾驭。

2、对短炒投资客来说，是沉重的打击。

这个政策一定程度上遏制了短炒的行为，给炒房客增加了时间成本和资金成本。

但其实经过一轮大涨，杭州现在基本没有短炒投资客了。如果有投资的，也是长线投资的思路。这些政策对这大部分长线投资客来说，其实影响不大。

但对于之前买入博差价那部分短线投资客来说，还是有较大杀伤力的。

不少人当初购入红利盘采用的是0首付的方式。他们通过各种途径借来三成首付款，再按揭七成。相当于背负了整套房子全款的贷款。现在如果要将按揭还清后才能进行二手房交易，那就意味着他们要先短期借到一笔等同于房款7成的掉头资金。

相比较普通居民来说，这批短炒客倒是有能力和途径借到掉头资金的。但这笔资金的成本也绝对不会低。

短期过桥资金几天的利率一般在千分之1.5左右，而一个月起步的中期借款利率最少也要到年息15%以上，还需要你有抵押物。

最糟糕的还不是利率高的问题，而是你不知道借了这笔钱，什么时候能够还。运气好，可能几天就成交了，运气不好，可能几个月也卖不掉。

3、可能会有一批二手房抛售。

正因为有第2点讲到的情况，很可能使得一部分杠杆用得很大，资金链要绷断的短炒客会选择降价抛售。

逻辑是这样的：短炒客用支付较高利息的方式，短期借调一笔资金，换掉自己之前的按揭，然后通过大幅度降价的形式抛售二手房。在最短时间内将二手房卖出后，迅速偿还短期借调那那笔资金。

这样通过损失获利部分，来断臂求生。因为对于G20之前买入的那部分房源，哪怕大幅度降价，也是能够保证足够的获利空间的，不过就是赚得多和赚得少的问题。

所以下半年可以关注一下二手房，可能会有不少来自短炒投资客抛售的笋盘。

4、短期内，二手房挂牌量会持续放大。

这部分政策收紧后，可能造成的是情绪上的恐慌。

一般人都有一个特点：看到一个利空的政策出来，总是忍不住担心，还会不会进一步收紧？后头还会不会有政策组合拳？

楼市是一部情绪心理学。心理预期改变，有人就逃了。因此不少人会想：反正之前买的房子赚了一倍多了，哪怕便宜点卖，至少可以落袋为安。去年底的那一波二手房抛售潮，就是这么形成的。

就像推倒骨牌一样，一旦短炒客抛售的情况发生，会进一步加剧大家的恐慌心理。这也有点像挤满人的广场，其中有一小部分人突然争先恐后的往外逃，就很容易让不明所以的其他人去效仿，慌不择路。

5、长期看，会进一步锁住二手房的流动性。

首先，如果置换条件变得困难，可能就选择推迟改善，反正现在的房子也还能将就着自住。其次，结合第4点，如果短期内有抛售潮引起二手房较大降价，一旦见到无利可图，那些非专业炒房客就会选择保证现金流，按兵不动。

这可以看作是一种变相的局部限售。

照这样推导，接下来改善类的新房市场可能也会受到较大的冲击。毕竟，由于一手房限价，大量的改善楼盘是被提前改善了。

6、过桥资金的生意，会更火。

这个行业其实一直挺火热的，至少我几乎隔一天就能接到推销电话。短期过桥资金的利率非常高，收益很肥厚。只不过风险比较大，但这年头，从来都是撑死胆大的，饿死胆小的。

如果所有的二手房，都必须还清按揭后才能开始交易，那很可能不少中介公司会直接开展这部分业务，作为其重要的营收项目。毕竟中介公司买卖双方的交易环节都在跟进中，相对来说，借款的风险系数会比较小。


5.

我想到了另一条政策。

主城区和萧山区可以在买完期房后直接交掉契税，这样一般两年左右交付的期房，拿到房子那一刻差不多就可以免掉5.6%的营业税，直接交易了。投资客一般这样操作。而余杭区则不一样，规定交房后才能交契税。

很明显，余杭区的做法，更能遏制短期炒房。




6.


如果我是政策的制定者，我会分情况区别对待。

比如在交易二手房的时候，增设一个查档环节，如果家庭为单位，名下只有一套房子，应该鼓励置换。而名下有两套及以上，则要求结清按揭再挂牌出售。

这样既可以在保护刚性改善的同时，又能制约炒房客，也符合「房住不炒」的语境。我相信，政策不应该粗暴的一刀切，而是在严肃的文字中，露出一点点「人性化」，或许能够更好的平衡各方利益。


6月16日·厦门湾·杭州品鉴会


[iframe]https://mp.weixin.qq.com/mp/readtemplate?t=pages/video_player_tmpl&action=mpvideo&auto=0&vid=wxv_848343905589526528[/iframe]

时间：6月16日（本周日）13时30至16时

地点：瑞莱克斯大酒店15楼钱江厅(望江东路333号)


推荐理由：

[1] 70年产权住宅
[2] 首付15万起，不限购不限贷，老人票接力贷
[3] 去年8月26日，万人争抢，30秒，3000套告罄
[4] 90天，狂销15亿，超2.1万组客户到访
[5] 总占地12000亩，总体量1100万方，自成一城


扫码报名
▼





▌原创推荐·问答·观点·导购

◎买临安是不是踩到坑里了？
◎复盘 | 未来科技城如何一步步落后奥体
◎大专落户扫盲全攻略，附深度解读
◎快！走出一二手倒挂「惯性思维」
◎团购：15万首付，不限购不限贷+老人票接力贷
◎该不该选什么都没有的全新板块？ | 立问立答NO.44
◎买房请考虑「时间距离」 | 立问立答NO.43
◎假如房价每年涨5%，我们该怎么办？
[h1]◎剩下的新盘，一个都别想涨了！[/h1]◎杭州买房：限购区＞临安＞环杭 | 立问立答NO.42


▌杭州楼盘·词典库

◎天悦江湾 ◎东城金茂府 ◎金色时光 ◎玖墅 ◎星奕云著 ◎璞阅  ◎臻蓝府  ◎湖映宸章 ◎都会钱塘 ◎朗香郡 ◎依山郡 ◎东麟府 ◎佳源府 ◎泰禾中央广场 ◎博翠府◎宜和园 ◎杭州大家 ◎天城府 ◎山语四季 ◎翡翠江南 ◎柳岸闻莺 ◎尚合府 ◎凤凰台 ◎拥潮府 ◎华夏四季 ◎杭州世纪 ◎玖峯汇 ◎璟宸府 ◎宝龙旭辉城 ◎大城小院 ◎中央车站广场 ◎悦虹湾  ◎颐和江南 ◎云和湖  ◎奥邸国际 ◎江南壹号院 ◎钱塘天誉 ◎江山风华 ◎杭州公馆 ◎锦粼府 ◎湘湖悦章 ◎西溪印象  ◎玖晟府  ◎新都会  ◎古翠隐秀 ◎天都城 ◎森林海尚 ◎中城汇 ◎镜溪绿汀 ◎桃李春风 ◎云潮府 ◎上河宸章 ◎印江南 ◎林溪府 ◎璀璨澜宸 ◎名门府·新境 ◎港印中心 ◎天使小镇 ◎雍澜府  ◎中海云宸 ◎新界2020




◎想加小王子粉丝群，先加小王子个人微信号。