市场 | 重庆地热，楼市谋变

中房报记者苗野 | 北京报道

“这是中国未知的超级城市！”一位来过重庆的外国人说。

经济上，重庆是一个特别的城市。独特的历史，特殊的地貌，不可复制的地域，以及全产业的经济布局等因素叠加造就了与众不同的重庆。2018年，重庆GDP超过2万亿元，成为继北上广深后第五个GDP“两万亿俱乐部”成员。

即使有这样的经济分量加持，重庆楼市却还是一股“清流”。国家统计局数据显示，4月70个大中城市新建商品住宅价格中，重庆环比上涨1.2%。从全国城市房价排名来看，5月重庆以每平方米均价10290元，环比涨幅0.77%，排到第49位。从土地市场来看，重庆供应25宗，揽金221.04亿元，溢价率26.31%，成为5月二线城市中宅地供应前三的城市。

“重庆顶着唯一不限购的大城市的帽子，房价相对处于价值洼地。”多位市场人士接受中国房地产报记者采访时观点相似，他们认为，2019年以来重庆利好不断，太多的资源向楼市倾斜，土地拍卖价格创下一波波新高。“重庆楼市经历一段时间的调整，已经进入相对稳定的周期。要保持上升态势，还需要城市的产业和经济提升，并取决于城市吸引力和辐射力的增强。”

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土拍的盛宴

2019年以来，重庆的土地拍卖市场一直很热闹。

6月13日，重庆主城4宗土地公告到期出让。北碚地块被“弘阳+中骏”以总价9.05亿元，楼面价每平方米5508元摘取；中央公园19077地块被“龙湖+平安”以总价13.3亿元，楼面价每平方米10916元竞得；中央公园19078地块被“龙湖+平安”以总价9.95亿元，楼面价每平方米10991元收至囊中；水土地块被龙湖新御置业以总价4.52亿元拿下，楼面价每平方米6851元。

这场土地拍卖结束后，一家房企重庆公司的负责人发了一条朋友圈：“在上市企业半年报发布前付清土地款，既是机会也是挑战，更是公司实力的体现。”

纵观今年前五个月的重庆楼市，“地王”频出，楼面价节节攀升，溢价率也不断上升。其中5月28日，荣安地产以10.85亿元斩获的大杨石组团供应一宗商住用地，楼面价每平方米13549元，刷新了重庆“地王”。在过去的几年里，相同地段的楼面价从未到达如此高度，万元地块越来越多地出现在重庆土地拍卖现场。

重庆的楼市、地价跟重庆山城风貌特有的地形一样复杂难辨，它并不是简单地从市中心向环外扩散的阶梯式价格，而是分很多板块和区域，每个区域又相对独立，有自己的中心商圈和发展特点。在区域内又会依托人口密度形成多中心的商业形态，相互竞争又相互依托。

以中央公园板块为例，这是重庆最近几年大热的新兴区域，从规划发展来看，中央公园以后就是该板块的核心区域，土地价值也随着时间的推移而显现，现在中央公园的土地起拍价格已经超过每平方米9000元。

一位闽系房企营销负责人说：重庆可投资，房价不会猛涨，但有空间。我前段时间一个上午踩了几个盘，中央公园板块的房价大概在2万元－2.5万元/平方米，随着重庆新兴区域不断拓展，中央公园板块变得炙手可热，未来房价至少要达到4万元。我们是跟着城市规划脉络去投资，刚刚拿的地在中央公园第二圈层，预期很好，土地市场对房价有一定的预判性作用这毋庸置疑。”

如同流量迸发一样，重庆土地市场看起来像是以一种蓬勃姿态高速向前。

3月，西永、蔡家、水土相继拍出高价，引发热议。最终，中央公园不负众望，两块地以楼面价每平方米10596元和10662元尘埃落定，在众多对手中拔得头筹。

4月，重庆主城区土地市场总计出让6宗地块，吸引了融信、融创、保利、领地、顶融、金科等众多房企参与，平均溢价率达到56%。土地集中出让的回兴、鱼洞、界石三个板块的楼面价均被刷新。

5月，大渡口作为核心区域的代表，绝对是该月度中最闪亮的“星”，分别拍出每平方米9301元和10066元，刷新了自身价值，也让市场对它另眼相看。

华夏幸福产业研究院分析认为，都市圈的发展会受到地形这一因素的巨大影响，由于地形的阻隔，重庆的发展和其他地形平坦的城市相比有一定差异，地价的非阶梯式价格分布正是这种地形影响的体现。重庆近期地价上涨主要原因之一是 2018 年下半年以来的土地供给减少，此外近期房企融资改善和预期转好也是地价上涨的重要原因。房地产调控始终坚持稳房价、稳地价、稳预期的原则，重庆地价进一步上涨风险不大。

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被牵引的地产预期利好

从2006年上映的喜剧电影《疯狂的石头》开始，这十几年的时间里，已有包括《好奇害死猫》、《火锅英雄》、《从你的全世界路过》等多部电影在重庆拍摄，这些电影的热映，除了对外展示重庆特有的地域风貌外，也从某种程度上带火了重庆房地产市场的投资。

最近两个月，更是重磅信息连连。诸如重庆落户门槛放宽，这座直辖市只等你去轻松落户；再如时隔5年半之久，终于破冰落地新的总领事馆；重庆还将开通至圣彼得堡的国际客运专线，打破中西部乃至内陆通往欧洲客运列车零的纪录；还有华为、小米近期纷纷落地重庆；8月，第二届智博会将再次开幕，马云、李彦宏、雷军等IT互联网企业巨头将再次到此深入布局。

融信中国重庆公司总经理孙国省认为，重庆未来5年的发展至关重要，有望在2020年将GDP增速从6%恢复到8%，房地产市场也会始终处于平稳中上升的趋势。

“这主要受益于人口回流，预期计划是到2018年人口净流入达到1200万，但现在只有1000万”孙国省进一步分析称，重庆处于新旧动能转型痛苦期，基建提速，规模扩展快；老城改造加速，拆迁补偿以货币化安置为主，达到每平方米建面补偿15000元；原来向北发展，打造高科技产业区，现在新一届政府提出向西发展，除了奠定高科技产业基础外，成渝一体化辅射带加强；政府招商引资力度比较强、网红城市概念强。这些都是对重庆房地产市场最有力的支撑。

作为中国西南重镇，重庆的区位优势异常明显。中央对重庆的定位是，作为我国中西部地区唯一的直辖市，重庆区位优势突出，战略地位重要，是西部大开发的重要战略支点，处在“一带一路”和长江经济带的联结点上，在国家区域发展和对外开放格局中具有独特而重要的作用。

重庆仅用10年时间，绽放出了一个百花齐放的春天。1998年，重庆GDP仅为1602亿元，到了2018年，GDP超过2万亿元，10年间，重庆的经济总量增长12.5倍，城镇化率翻倍增长。

2018年，重庆产业结构优化的趋势更加明显。去年，重庆的高技术产业增加值，同比增长达到13.7%，对规模以上工业增长的贡献率达到了411.7%；战略性新兴制造业增加值增长13.1%，贡献率495.2%。

另一个强势的突破是，去年重庆第三产业占GDP比重首超一半。全市第三产业实现增加值10656亿元，同比增长9.1%，高于GDP增速3.1个百分点；占全市GDP比重52.3%，对全市经济增长贡献率高达72.7%。

产业的飞速迭代，让重庆创造了带着3300多万人口，还能成为“第五个两万亿一线城市”的奇迹。

重庆当地的房地产市场人士分析称：“重庆经济发展和地位的提升，吸引了投资者闻风而至，楼市升温也是水到渠成的事。最重要的是房地产市场信心起来了，房价也逐步升温，当然不会像前几年传言‘打着飞的奔赴重庆买房’那么夸张，但众多房企涌入重庆高价拿地，说明这些房企对重庆楼市的预期向好。2018年全国50强房企已有39家进驻重庆，2017年后新进房企多达17家，重庆已然成为规模型房企的重仓之地。”

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更迭换新，走向新世界

重庆也确实是一个“不正常”的城市。2015年，重庆突然成为全国热点“炒房”城市，大量投资客涌入重庆，窥视这个城市的根基，也期待未来房价的暴涨。在最火爆的时候，大约是2016年底，便出现“打飞的去重庆买房”的传闻，当年重庆新房单月成交8万套，比许多大城市一年的成交量都多。直到2017年仍然有一波波的投资客“占领”重庆，拿下一套套房产。

克而瑞重庆机构首席分析师王荷萍认为，2019年偏核心区的内环沿线板块持续供地，或将成为下一轮投资高地。受制于重庆山脉、地貌状况，“北上”一度为重庆的重点发展方向，而“多次北上”便造就了蔡家、悦来、中央公园、水土等北区板块持续热度。在成渝城市群发展推动下，渝西成为又一个重点发展方向，重庆加快向西进程，西永、大学城、土主板块投资热度较高。南部片区提出发展战略，政府规划重庆东站的高铁经济圈、规模最大的三大物流基地之一，重点建设以茶园为圆心，辐射界石、南彭、鹿角的现代化城市群，推动茶园、鹿角、界石、鱼洞板块成为新一轮的发展方向。

华夏幸福研究院认为，自 2000 年开始的西部大开发战略，到“一带一路”沿线国家交流合作的窗口，再到入选第三批自贸区，在循序渐进的发展路线和政策支持下，成渝地区经济实力显着增强。重庆作为成渝城市群核心城市，其产业与经济发展也将持续享受国家政策红利，与成都共同引领西部地区的发展。成渝城市群整体仍处于快速发育期，其整体城镇化水平仍不高，随着各级政策效果不断释放，区域产业和人口仍将持续向城市群尤其是核心城市集聚，未来的人口增量将保持在可观水平，这也将为重庆的房地产市场带来中长期有效的需求支撑。

“随着重庆土地供应亩数偏少，容积率偏低，‘两江四岸’开发建设受限，叠加这两年去化速度加快，现在开盘去化率达90%，这些都将导致未来重庆房地产市场供小于求，上涨是必然趋势。”孙国省说。

他进一步向记者分析了未来重庆房地产市场的发展大概的几个区域：老城区以内环为主的传统中心板块，地少价高。以中央公园为中心向外辐射区域成为二环内的众多城市副中心中发展最闪耀的一个区域中心，它是先整体规划，先修基建，陆续入驻产业后再卖地，两江新区这个国家IP的加持，使得它并不会逊色，目前比较火。以科学城建设为主导的重庆西部新城是市政府重点打造的三大新区之一，西永都市核心区汇集了融创、龙湖、恒大等全国百强房企。西部新城还是“渝新欧铁路”的起点和“一带一路”节点，未来的发展前景预期向好，是重庆投资的热土。茶园、鹿角片区有土地，但传统工业偏多，后劲有点不足。

城市在蜕变，产业在升级，区域在成熟，这座定位内陆经济开放高地的直辖市，又在经历着更迭、换新，走向新的世界。

责任编辑：何可信曹冉京
审读：戴士潮
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