官宣：今后，买房不必计算得房率！

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近日，住建部官网发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

这本是住建部作为行业主管部门的常规操作，本不值得专题解读。然而令人真正关注的则是，在该通知中的38项强制性工程建设规范中，包括了《住宅项目规范（征求意见稿）》，而在该文件中，明确显示如下改动。

住宅建筑应该以套内面积进行交易！

住宅建筑应该以套内面积进行交易！

住宅建筑应该以套内面积进行交易！

重要的事情说三遍。

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这是官方第一次对建筑面积交易，这一行业乱象开始正式表态和行动。

虽然，此前不少单位，特别是官媒，就建筑面积交易这一问题多次提出反对意见。仅仅去年下半年，就有多家。

2018年7月，有官方背景的“瞭望智库”微信公号发表文章谈到：提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！

2018年8月，新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米，"公摊面积"让我们很受伤！》指出，诚然，公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。

2018年9月14日，新华社发表调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》指出，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

虽然，专家和媒体就此问题，屡次向开发商和住建部开炮，然而对于这个明显是行业乱象的建筑面积交易，住建部却不做任何的回应，既不向社会说明问题，也不向公众阐述保留这个规定理由，做起了鸵鸟，把头埋在了沙子里。

然而，这一天终于来到，本次《住宅项目规范（征求意见稿）》第一被把“建筑面积交易”这个问题放在台面上开始讨论。

虽然这个规范的起草单位是中国城市建设研究院有限公司，但是组织单位是国家住建部，是堂堂正正的住宅建设和交易的主管部门，不是媒体，更不是民间机构。

既然作为讨论稿已经向社会公布，则说明国家和住建部已经同意，至少是倾向于废除原来建筑面积交易，改为套内面积交易。

如果，该讨论稿能够实现，则中国老百姓买房再不用为所谓的公摊面积掏钱，再不用去讨论什么得房率问题。

无疑，这是一个巨大的进步，甚至可以说是历史性的进步。住建部实实在在做到了“执政为民”的工作方向。

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那么建筑面积和套内面积差别有多大呢？

简单用两个公式来表示。

套内面积=实用面积+墙体面积

建筑面积=套内面积+公摊面积

实用面积，顾名思义就是老百姓能够活动真正占有面积，俗称地毯面积。再加上家里的墙体，就是套内面积。而套内面积加上公摊面积才是你掏钱的所谓“建筑面积”。

那么公摊面积包括哪些呢？

公摊面积包括如下（且不局限于以下部分）：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

有了以上公摊面积，多层的得房率往往只有80%多，高层的住宅得房率往往只有70%，说白了这就像我们买螃蟹按照重量付钱，最后回家一看包装螃蟹的草绳差不多占螃蟹一半重量一样气人。

而且“草绳卖出螃蟹价”明显属于商业欺诈，你可以投诉到工商和质检，然而开发商的这种行为中国所有购房客户都无可奈何，因为国家规范支持，国家法律支持。

当初，国家制定法规的时候学的是香港，香港当初推出这项制度的初衷在于解决成套住宅不好分割，测量不便的问题。由于现在测量规范的完善，已经无需用“公摊面积”解决问题，香港早在2013年已经废除这样明显坑人的制度。

然而，师傅废了，徒弟还在用，今天在中国大陆绝大多数开发商仍然沿用这项制度，而且中国很可能是实际上唯一在使用这套制度的国家。

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“建筑面积交易”一不合理的制度，至今无法废除，原因早就不是技术问题，测量问题，最大的问题在于开发商不想让他废除。

从建筑面积交易到套内面积交易，虽然差别只有一个公式，然而在实际操作中公摊分割方法十分专业，普通老百姓根本无法实测，至于分摊是否合理，有没有多分摊的问题，完全要靠开发商的良心。

所以，老百姓掏钱买房，即使交房也难以复查，造成难以监管，吃了亏也不知道，因为不可能知道。所以出现，2010年，山东某楼盘的公摊系数甚至超过52%，拿到手100平米的房产证，只有48平米的使用面积的奇葩事情。

既然房产证，买房面积是按照建筑面积来计，那么物业费、取暖费等自然也按建筑面积计费的。某些楼盘的黑心开发商，竟然还按照公摊面积计算精装费用，凭空增加购房者负担。

当然，建筑面积计价坏处，绝不仅仅只有上面两点，但以上两点是最重要的。

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实际上，这项制度得益者只有一个，那就是开发商，所以这个利益集团至今拼命在维持这个制度。

1996年北京就尝试改变这个不合理的制度，让商品房按使用面积计费，但没有得到落实。

重庆在2002年则以地方法规的形式明确规定以套内使用面积为计价依据，而当地开发商屡次通过各种方式妄图改变。

现在，住建部的文件—《住宅项目规范（征求意见稿）》，已经开始向这个早该废除的制度开刀，这是可喜的一步，也是关键的一步。

因为这个具有关键作用的法律文件现在还在讨论阶段，3月15日讨论截止。在这期间一定会有众多的开发商去阻止，去反对他。而我们作为这项制度最大受害者，则应大张旗鼓、旗帜鲜明的支持它，拥护它。

希望大家在下面关键的讨论一个月中，多发表支持套内面积的文章，多转发支持套内面积的文章，甚至能够在人大开会时候掀起这个问题全民讨论，用东风压倒西风，用正气压倒邪气，才会迎来我们社会的进步，我们利益的保护。

买房不是碰运气，买房是个技术活，天时地利人和一个都不能少。关于买房时机，关于买房机遇，如果有问题可以加宋福贵微信。请注意，加的人比较多，可能等待时间过长，大家原谅。

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