三大维度解读“神秘”信托及信托产品常见交易结构解析

导读：银行、信托、保险、证券/其中银行、保险、证券老百姓都耳熟能详。为什么信托业总是给人一种低调神秘的感觉呢?今天我们就一起了解一下信托业，揭开它的“神秘面纱”。

如果您身边有从事金融业的朋友，应该都听说过金融业有四大支柱，分别是：

银行、信托、保险、证券/其中银行、保险、证券老百姓都耳熟能详。

为什么信托业总是给人一种低调神秘的感觉呢?今天我们就一起了解一下信托业，揭开它的“神秘面纱”。

一神秘一：数量少机构数量少中国有超过2000家银行，营业网点更是多达22万个，遍布全国各个城市、乡镇，真的是抬头不见低头见。保险公司超过150家，营业网点遍布全国大小城市。证券公司也有超过130家，在各个城市都有营业部分布。而信托公司全国只有68家，各家信托公司也都很少有“营业网点”，所以普通老百姓很少见到信托公司的门面。

从业人员少除了机构数量少，信托公司的从业人员也是四大金融行业里最少的，仅有2万人，少而精。而仅仅5个国有大型银行，就有超过300万的从业人员，保险的从业人员更是达到800万人以上。证券业的从业人员数量虽比不上银行和保险，但是也有超过35万人，远远高于信托行业。中国有14亿人口，信托行业只有2万从业人员，也难怪大家平时很少接触信托从业者了。

看到这里，您可能不禁要问，信托行业机构少、人少，怎么会资产排名第二呢?解答这个问题，就需要看第二点。

二神秘二：投资门槛高我们都知道，在银行办理存取业务，哪怕只存1分钱也是可以的，就算购买理财，起投金额也不过几万元。但是各家信托公司的产品，投资起点一般都是100万元，部分要300万元起投，高投资起点使信托几乎成了富人的“专属”投资工具。不过随着国家经济发展，越来越多的老百姓钱包也充实起来，信托投资也在逐步走入公众的视野。

当然，这样庞大的信托资产中，除了个人客户，还有大量的机构购买。银行等金融机构，是购买信托的“大户”，如果您翻翻银行理财的说明书，说不定就能看到投向信托的银行理财产品。还有不少普通企业和上市公司也在通过投资信托获取收益。信托在机构客户的眼中，其实是“高调”明星，一点都不“神秘”。

三神秘三：信托安全吗?投资人最担心的问题莫过于资金的安全性，肯定有人会想，信托公司会不会拿钱跑路了。
其实不需要忧虑这个问题，因为：
信托公司有七成都是国有资本背景的

比如注册地在河南的中原信托，就是一家国有金融机构
信托公司这个牌照非常稀缺，设立门槛非常高，很多大机构想设立信托公司一直没有获批；
国家对信托业有专门的立法，即《中华人民共和国信托法》

《信托法》从法律层面确认了“信托财产独立性”。《信托法》规定：信托财产与属于受托人所有的财产相区别。这里的受托人一般指的就是信托公司。这也就是说，投资人购买的信托计划，和信托公司运营的好坏无关，哪怕信托公司出现问题，信托计划还是会继续存在下去，信托财产和利益依旧属于投资人，这在一定程度上提高了信托的安全性。
土地抵押、连带责任担保、股权质押等风险控制手段

信托一般是投资于工商企业、基建工程或房地产项目，每个信托计划都有针对投资方向的说明，并通常配备有土地抵押、连带责任担保、股权质押等风险控制手段，并且抵押物的价值要大于借款的金额。投资人可以通过信托产品的说明书，自主判断信托计划的安全性，选择自己心仪的产品进行投资。
信托业由中国银保监会进行监管

所有的信托公司都要在银保监会的监管下开展业务。信托公司一般都会有严格内部审计制度，并且每月都要向银保监会报送相关监管报表，每年还要接受监管部门的现场检查。监管部门对行业内各家公司的经营状况保持强有力的监控，敦促信托公司合规合法地开展业务，降低行业整体风险。

当然，百闻不如一见，如果大家对信托有兴趣，可以选择走进信托公司，进行实地咨询了解，一定会有更多更清晰的认识。

信托产品由于底层资产的非标属性，以及融资方或委托人的个性化要求，使得信托产品的交易结构设计相对复杂、业务链条长，且非标业务多为场外、协商开展，无具体的信息披露要求和外部评级要求，导致信托产品存在交易结构复杂和融资主体透明度低的特点。
目前比较流行的信托模式主要有以下四种：贷款模式信托、股权模式信托、权益模式信托和组合模式信托。
贷款模式：
贷款是信托融资里最为基础、简单的交易模式，也是最行之有效的融资方式。贷款方式融资方主要有房地产公司、政府平台、上市公司、大型集团公司等。
信托公司通过信托计划向投资人募集资金并向房地产公司、政府平台、上市公司、大型集团公司等发放贷款，融资方以其关联资产进行抵质押、保证人担保等各种风险措施保证债权安全，到期后由融资方还本付息。
以房地产为例，因地产行情的特殊性，所以监管对房地产公司信托融资做出了详细监管要求。房地产公司以贷款模式进行融资，需满足银监会规定的“432”条件。
1、“4”代表房地产公司必须取得“四证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；
2、“3”是指开发企业项目资本金比例不低于30%；
3、“2”则是指融资方或其母公司至少有二级或以上的资质。
房地产贷款模式的信托产品，应该关注如下风险：
1、是否满足银监会规定的“432”条件。
2、抵押评估是否合理，抵押率是否控制在合理范围。
3、房地产项目的运行状况、已经取得的证件情况、截至到信托产品发行时的开发进度、项目的位置、预计销售价格及市场前景等。
4、借款的开发商是否具有偿债能力，以往的信誉如何,如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级。
5、项目是否有做资金用途监管、销售回款账户监管、证件印章监管等。
股权模式：
与债权信托相比，股权信托并没有那么严格的合规要求，所以比较适合房地产企业的融资需求，信托资金可以通过受让房地产企业股权为其提供开发建设资金。因而可以满足企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化企业财务报表，部分情况是作为过渡资金，待四证齐全后向银行申请开发贷款，实现信托资金的推出。
运作模式：
1、信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分。
2、信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商，然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商，同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。
股权模式应关注：
1、提防风险，如果项目公司管理混乱，那么入股的信托资金将面临被挪用的风险。对此，要求信托公司对项目公司进行全控管理，例如股权质押、证件印章监管、资金账户监管、重组董事会、重大事项一票否决等。
2、信托资金在缴纳土地出让金和初期建设资金后，项目开发的后期又面临资金短缺，即信托产品的募集资金不足以覆盖项目资金缺口，如此时不能获取后续资金来源(银行贷款或预售回款)，则此房地产项目会成为"烂尾"项目，届时信托产品将遭遇风险。
3、房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。
权益模式：
企业基于自身拥有的优质权益（基础资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控）与信托公司合作，通常采用“权益转让附加回购”等方式，从而实现优质资源整合放大的信托融资模式。
在实践中，一般运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。
以目前政府平台融资主要采用的应收账款转让加回购的融资模式为例，信托公司发行信托计划，募集信托资金，受让政府融资平台持有的应收账款，以该资产未来的现金流作为信托计划的未来现金流入来源，平台公司以此融入资金，到期后由其回购应收账款，实现信托计划退出。
应收账款转让回购模式应关注：
1、应收账款须具有真实性、准确性、完整性。
2、关注应收账款转让手续的合法性，需经过债权人、债务人、受让方做三方确权，同时登记公告。
3、回购义务人须签订回购合同，分析回购义务人的回购能力。
4、密切关注应收账款存续情况，及时应对坏账风险。
组合模式：
所谓“组合”，是指信托资金的运用方式涵盖了贷款投资、股权投资、权益投资、信托受益权转让等“一揽子”策略，并根据不同的项目做出灵活的信托资金运用方式以及退出机制。在信托实践中，常见的组合模式有“股权投资+债权投资”、“股权投资+权益投资”、“股权投资（或权益投资）+财产权信托”，期限配置等方面均比较灵活，但因组合模式交易结构复杂，加大了信托公司在实践管理的难度。
总结：
不同的融资需求和融资主体，需要设计不同的交易结构，作为投资者理解信托产品交易结构设计背后缘由及相关的风险管理手段是十分需要的，本次列举的几种常见结构，希望对各位有所帮助。