【经济Ke】鹤岗or豪宅？楼市的冰与火之歌

本栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品
这是经济Ke的第73篇文章

一边是火焰，另一边是冰山。

4月16日，国家统计局披露，3月全国70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，2月为57城环比上涨。同比看，西安、贵阳、呼和浩特等5城新房价格同比涨超20%。清风半夜惊蝉，听取涨声一片。

然而，东北鹤岗市却传出1.6万元买套房的消息，两相对比，让人分裂。

全国楼市大分化就此开始了吗？

媒体曝出的鹤岗房价图

熄火？

先说说这两天火起来的鹤岗。一个在中学课本上赫赫有名的东北“煤城”，沉默多年后的突然走红，竟是因为逆天的房产“白菜价”。

有媒体曝出一组房价图，在鹤岗，一套53平方米的两室一厅只卖2.9万元（注意，是每套不是每平方米）；某70平方米的房子标价1.9万元；某建于2019年的新房，三室一厅180平方米，标价9万元，计500元每平方米。

多家房产交易平台显示，2019年1月到3月间，鹤岗房价几乎“腰斩”。新房方面，鹤岗在售楼盘最低销售价格为3200元/平米，最高为4300元/平米；上百套正在线销售的二手房源中，总价最低房屋售价为3.8万元。

深受大城市高价房困扰的网友可以去组团抄底了？鹤岗市相关部门就此回应称，如是“白菜价”只是“个别现象”。

但鹤岗房价的普遍、大幅下跌却透出个趋势：以之为代表的部分三四线、五六线收缩型城市，正走向这轮楼市分化的极端点之一，“熄火”。

一方面，缺乏经济支撑、人口外流所致的“城市空心化”，是部分楼市熄火城市的共同特征。以鹤岗为例，其是典型的东北资源枯竭型城市，数年前，《中国经济周刊》记者在鹤岗采访时，走在空荡荡的大路上，就已觉满目荒凉。

从大区域看，东北多地的房地产市场偏冷，也与其人口净流出密切相关。中商产业研究院大数据库的数据显示，2017年，东北三省常住人口共计减少35万人；其中，吉林省常住人口比上年末净减少15.6万人，黑龙江比上年减少10.5万人，辽宁减少8.9万人。

尤其像鹤岗、双鸭山、七台河等曾经煤炭、工业相对发达的城市，因近几年整顿，产业发展受到影响，失去人口支撑，楼市交易不好，价格自然就低了下来。

另一方面，棚改货币化的退潮，也使得相关城市楼市直接失去一大引擎。其影响之大，业内人士已有共识。

2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置，也即拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子。

正如该政策带来的“房地产去库存”初衷得偿、一度支撑起三四线城市房价飙升；如今“欢天喜地买新房去”的货币化安置淡化，相关城市的房产需求量当然也就此降低。

但部分三四线城市房价下跌，并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。现阶段，分化的情况才更为明显。国家统计局4月16日发布的数据显示，同在东北的丹东，房价就同比上涨了20.2%，锦州、吉林两市均上涨超过10%。

具有产业、资源等优势、以及一些位于都市圈的三四线城市目前楼市运行依然良好；而面对楼市疲软态势的“鹤岗们”，积极培育新产业、研究人口回流、调整棚改等要素，也并非无回天之力。

鹤岗房价走势图

松动

如今的楼市，“一刀切”时代已经彻底过去。这边厢既有“白菜价”,那边厢也少不了一二线城市的部分楼市热涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟短短一句就解读了背后的原因——3月份，各地继续坚持因城施策、一城一策，保持政策的连续性，房地产市场总体平稳。

“一城一策”，暗含着政策的分化，也注定了因地制宜后各城市步调的不一致。

国家统计局3月70城房价数据显示，一二线和强三线城市全面回暖，一线热度明显上升。环比数据显示，丹东涨幅1.9%领跑全国；一线城市中，北京新房价格有所回暖，广州则领跑新房涨幅。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示，“从去年第四季度的后两个月，一二线城市就开始出现利率下调，包括一些限制性政策也出现了松动。部分城市楼市开始向上走”。

比如，一直以来被视为调控急先锋的长沙，据国家统计局公布的数据，长沙3月房价同比涨幅11%，环比上涨0.7%。经济Ke此前了解到，2018年下半年，长沙楼市一度陷入低迷状态，房子卖不动。然而，2019年春节后，长沙楼市部分区域出现恢复性上涨现象，不少楼盘再现日光盘的热烈景象。

与此同时，长沙近期出现限价地涨价的现象。4月9日，长沙热门区域的梅溪湖限价地成交楼面价为7270元/㎡，住宅限价12600元/㎡，这比之前该区域的最高限价9970元/㎡可谓大幅上涨。

此前被视为最严厉调控政策的“限价”，就这样悄然松动？目前长沙市住建委一位官员对《中国经济周刊》记者表示，长沙保持房地产市场平稳健康发展的决心没有变化。

如今，越来越多的城市限售令也已然到期。2017年3月24日，厦门率先出台“限售”政策，新购房一律获得不动产登记证2年后方可上市交易，限售由此开启。两年过去，厦门首批限售房源即可解禁入市。

至今年4月初，除厦门外，福州、青岛、广州等 10个城市的限售令也到期，但未见城市有延长限售令的情况。

某二手房企业负责人告诉经济Ke，限售，就是减少市场上的二手房源。限售到期后，若二手房源大幅度增加，会否对市场形成较大冲击还不好判断。

而限价、限售松动之时，杀手锏“限购”政策是否也有所调整？

开年以来，杭州、深圳等地接连放松人才落户政策，新一轮的“抢人”大战上演，而根据这些城市的楼市政策，落户即可购房，实际上间接突破了限购。在广东佛山，《中国经济周刊》记者也了解到，当地实际操作上已放松购房条件，外省人士购房也可运作。

哪座城市会成为第一个真正放开限购的城市？看谁的压力更大，也看谁的胆量更肥，当然更要看下半年楼市的走势如何。

开发

这轮楼市的冰与火之歌，自然也“燃”到了开发商那里——其判断正日益分化。

2018年，万科喊出了“活下去”的口号，但万科也是去年拿地最多的房地产企业。郁亮后来补充解释，万科说“活下去”，还有“活得好”、“活得久”的意思。

今年2月27日，恒大集团董事局主席许家印亲自召开全集团营销会议，掀起降价潮：恒大所有的在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。据了解，恒大这波全国楼盘降价促销活动将延期至5月4日。近日，恒大还对外推出了一批全国低总价楼盘。

全国排名靠前的开发商纷纷调低2019年的销售目标。九龙仓今年销售目标180亿元，低于2018年完成的销售金额228.15亿元，降幅为21.1%。一贯激进的融创中国今年也变得保守，调低了增幅目标，公司目标增幅18.29%。而2018年，该公司的年销售增幅目标是增长25%。

综合机构统计的一季度房企销售额来看，2019年一季度，房企销售目标完成率均值仅为18.5%，低于行业一季度完成20%的正常节奏。

混沌中，分化开始。诸多业内人士告诉经济Ke，楼市政策未来仍将会进一步走向“碎片化”。中国房地产市场和调控正在进入一个全新时期，城市之间的“分化”、买卖之间的“手抖”，将是长久的趋势。

那要去鹤岗买套雪景房还是赶往深圳豪宅大盘排个队？嗯，这是个问题。

文/李永华《中国经济周刊》记者
编辑/点苍居士