市场月报｜市场降温供求双降，6月房企冲业绩有望回升

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5月房地产市场确有降温特征，成交量同环比微降，但各线城市市场明显分化。一线城市市场需求依旧坚挺，单月成交量刷新年内新高。除少数核心二线城市成交量仍处高位之外，多数二三线城市成交量均有不同程度的回落，其中不乏无锡、徐州、合肥这类热点城市。

1供应：同环比皆降10%，一线持续走低、二三线由升转降
房企供货节奏明显放缓，29个重点监测城市新增供应量同环比双降10%。各线城市供应皆不振，同环比均有所回落。其中，一线城市供应量持续走低，受较低基数影响，深圳环比明显回升，但同比仍降，广州高位回调，北京、上海更是连续两月回落。二三线城市供应量由升转降，同环比跌幅均在-10%附近，但各城市显著分化。重庆、武汉仍处高位，长沙、长春明显放量，环比涨幅超80%。青岛、杭州环比略增，但同比仍降。值得关注的是，被住建部点名的4城再度收紧预售证审批，供应量环比皆降。西安、徐州再陷低迷，同环比皆腰斩。

2成交：同环比微降4%，一线创年内新高、二三线小幅收跌
29个重点监测城市成交量转升为降，同环比皆微降4%。一线城市市场持续升温，单月成交量刷新年内新高。上海、广州仍处高位，北京、深圳放量增长，北京更是翻倍增长，市场热度可见一斑。多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，其中不乏无锡、徐州、合肥这类热点城市，济南、大连成交量更是降至历史低位。前期热点城市，典型如苏州，在调控升级后成交明显放缓。西安虽环比增长明显，但同比跌幅超-30%，市场热度明显不及去年同期。不过，重庆、武汉仍处高位，常州成交量更是持续提升。

3库存：近8成城市库存环比微降，消化周期明显收窄
5月，多数城市商品住宅供求比持续低位运行，6成城市进一步回落，仅南京、无锡、长春等7城供过于求，但去化问题不大。因市场供不应求趋势未改，近8成城市库存环比小幅回落，跌幅均在-10%以内；同比来看依旧涨多跌少，北京、宁波、重庆、徐州回升显著，同比涨幅超60%。
除成都基本持平之外，其余城市消化周期环比明显收窄，北京、深圳环比跌幅更是超-30%。不过，受制于成交放缓，近4成城市消化周期同比仍处上行通道，其中不乏重庆、成都、常州这类热点城市。厦门、大连消化周期都在20个月以上，库存风险仍需警惕。

4成交结构：京、深高档占比大幅回落，京90㎡以下占比显著提升
从价格段分布来看，中高档、高档产品仍是市场成交主力，北京、上海成交占比分别接近60%和80%，深圳更是超90%。相较上月，上海高档产品成交占比小幅回升，环比增加6个百分点，北京、深圳明显回落，深圳更是环比减少17个百分点；上海中档产品占比有所回落，环比减少8个百分点，北京大幅提升，环比增长14个百分点；北京则是中高档产品占比显著回升，环比大增16个百分点。

从面积段分布来看，本月小户型产品持续热销，上海120平方米以下产品成交占比超50%，北京、深圳占比分别超70%和80%。相较上月，上海、深圳各面积段产品占比变化不大，涨跌幅都在-5%~5%区间范围，仅北京90平方米以下产品占比显著提升，环比增加16个百分点。

5土地：量跌价升但涨幅趋缓，土拍降温溢价率年内首降
5月，全国300城经营性土地共计成交2781幅，同、环比分别下降4.3%和4.7%；累计成交建面16317万平方米，同、环比分别下降18.4%和9.3%；土地价格持续上行，但涨幅明显放缓，平均成交楼板价2781元/平方米，环比上涨1.6%，较上月减少7.1个百分点。
土拍市场确有降温特征，平均溢价率降至20.2%，环比减少3.2个百分点，也是年内首次回落。其中，一线城市溢价率低至7.9%，环比下降16.4个百分点；二线城市小幅回落，环比减少7.3个百分点至17.7%；三四线城市则稳步提升，环比再增2个百分点至23.7%。不过，土地流拍情况继续改善，流拍率环比再降2个百分点。

一线城市成交规模低位回升，但仍处低位。本月成交建面221万平方米，环比增长79%；成交金额287亿元，环比增加50%；土地价格结构性回落，因北上广均有低价地集中出让，平均楼板价12990元/平方米，环比下跌16%。值得关注的是，备受市场关注的北京孙河宅地乃是年内该片区首宗不限价宅地，最终由恒基兆业竞得，并刷新朝阳区单价地王纪录。
二线城市量价齐跌，成交建面3850万平方米，环比下降19%，但同比仍增51%；成交金额1747亿元，环比下跌28%，同比则增长59%；平均楼板价4538元/平方米，环比下跌11%，同比上涨5%。宁波土地成交异常活跃，暂以成交建面467万平方米居首，主城区土拍热度不减，两宗鄞州宅地均达到了最高限价。
三四线城市量跌价升，成交建面12249万平方米，同、环比分别下降30%和6%；成交金额2503亿元，环比上升9%，同比微降1%；平均楼板价2043元/平方米，同、环比分别上涨41%和16%。常州成交规模居首，成交建面多达332万平方米。并且，土拍市场延续较高热度，过半地块的溢价率均超30%，保利、龙湖、美的、弘阳等多家规模房企均有斩获。

展望未来，6月乃是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计企业将明显加大供货力度，供应量有望明显回升。而在房企强势营销的加持下，成交量也将有所增长，但由于前期积压的市场需求近乎释放完毕，成交量整体涨幅有限。尤其是那些市场购买力透支的三四线城市，成交量即使有回升，幅度也将非常有限。因苏州、合肥相继收紧土地竞买规则，短期内土地市场走稳将是大概率事件。

本文摘自《2019年5月全国市场简报8P》
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