房地产行业动态报告：4月小阳春行情持续，销售、土地市场出现分化

房地产投资增速持续上行，新开工、施工增速保持高位。2019年1-4月，全国房地产开发投资额3.42万亿元，同比增长11.9%，增速上升0.1pct；新开工面积5.86亿平米，增长13.1%，增速上升1.2pct；竣工面积2.26亿平米，同比下降10.3%，降幅收窄0.5pct。受小阳春行情影响，1-4月新开工面积增速、施工面积增速继续上行，房企的开工、推货热情较高，行业保持较高的景气度，而竣工面积则如期出现了降幅收窄的情况。2019年4月，房地产开发景气指数为100.92，较3月份提高0.14个百分点，景气度有所回升。

销售降幅进一步收窄，单月销售面积维持正增长。1-4月份，商品房销售面积约4.21亿平方米，同比下降0.3%，增速收窄0.6pct；单月销售面积12256万平米，同比增长1.26%；4月三十大中城市商品房成交面积1518万平米，同比增长19.47%，增速明显高于全国数据。本轮小阳春行情中部分二线城市市场快速回暖，导致地方政府迅速出台加码政策。棚改计划断崖式下滑，调控政策有保有压，我们认为本轮回暖并不具备持续性，2019年销售面积增速后续仍将下行。土地市场分化加剧，溢价率创近一年新高。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅扩大0.7pct；

土地成交价款1590亿元，下降33.5%，降幅扩大6.5pct；4月百城土地成交溢价率为23.55%，创近一年新高；百城数据中一线、二线城市土地成交占比持续提升。

居民端拉动到位资金增长，按揭利率持续下行。1-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速上升3pct；定金及预收款以及个人按揭贷款分别同比增长15.1%、12.4%，起明显拉动作用。4月，首套房贷款利率为5.48%，二套房贷款利率为5.81%，分别同比下降12bp、8bp，维持下降趋势。

个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和金地集团；建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；

风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行
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