宏观快评：房地产会超预期么？

报告摘要2019年1-2月中国房地产投资超预期增长，商品房销售边际恶化程度有限。大方向上，地产周期向下较为明确，但在节奏上，房地产还会有超预期的表现么？
蓄力待发的一二线销售：30个大中城市1-2月房屋销售回落，指向一二线城市的房屋销售起色不大，但后劲仍可期待：一是，今年春节前一二线城市房屋销售偏冷，但春节后回暖势头良好，较去年同期大幅增加；二是，一二线城市新房价格在年初继续走高，不仅显示需求依然旺盛，也指向市场对于未来一二线城市房地产继续复苏的预期并不悲观；三是，置业需求逐渐从“返乡”转向“留城”，对一二线城市的需求是一定利好。四是，去年同期推盘与销售基数较高，春节错位有利于今年3月销售增速的回升。
逆势攀升的地产投资：1-2月房地产地产投资超预期，建安投资增速反弹是核心。往后看，土地购置费增速下降悬念不大，但我们看好建安投资的韧性。1）短期内，虽然新开工增速可能继续走低，但施工面积增速可能呈现较为稳定的增长；2）土地购置费的下降，有利于资金向建安投资倾斜；房企债券融资继续改善，信用利差继续收窄；房贷利率放松已有一定成效；随着资金来源边际改善，单位面积施工强度或迎来回升。3）汇总已公布各省市今年棚改计划，下调幅度在27%左右，市场对棚改减量的负面冲击也许过于悲观。今年上半年即使土地购置费累计零增长，但建安投资有望回升至6-7%，地产整体投资仍可能维持在5%左右。
蠢蠢欲动的土地市场：2019年以来，100城土地成交楼面均价与溢价率均大幅回升，土地市场似有回暖之势。需求端看，房企拿地热情并未大幅转冷，在三四线棚改热度消退的背景下，对二线城市的争夺提前开始。更多企业加入竞争，会进一步推升土地市场热度。供给端看，我们推测地方政府主动减少了土地出让规模。一是，由于专项债提前发行，年初地方政府对于土地出让金的依赖下降。二是，去年三季度地价下行压力变大，地方政府通过减少供给稳定地价和房价。
地产投资短期内有支撑，政策放松节奏不会太快。历史上，房地产销售负增后，房地产投资必大跌的情形，目前看来还不是一个迫近的、严重的风险。开年以来，地价与房价平稳增长，房地产投资仍有韧性，市场预期亦未见大幅波动。基于此，虽然目前对更大范围和更高程度房地产政策放松的呼吁开始增多，但政府对房地产调控政策的调整会更加张弛有度，也更加从容淡定。一方面，短期内政策大面积放松概率较小，政策大起大落、市场陡升陡降的历史有望不再重演；另一方面，政府更加重视将短期的逆周期调控与中长期的长效机制建设（比如热议中的房产税）结合起来，这将为房地产投资的平稳运行与中国经济的有序转型奠定基础。

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