市场价格打7折？抄底郑东的最后机会？

本文为合作推广原文，不代表郑州楼市观点。

“地铁一响，黄金万两”。最近，郑州地铁三期规划获批、郑许市域铁路（郑州段）选址公示、5号线开通运营等等一系列轨道交通的利好消息无一不牵动着大家的关注，因为大家都知道城市规划、政策导向、配套落地的重心是提前看清城市发展方向的风向标，投资需要有敏锐的眼光，要在价格预期还没有透支之前抓住先机。

以郑州的发展现状来看，郑东新区的发展大家有目共睹，郑州向东发展的速度没有人会怀疑，而随着国家中心城市定位的落定，郑州作为国家重要综合交通枢纽的地位和优势尤为凸显，向南部的发展也会越来越快。


城市规划者的思维

国家中心城市定位之下，是一条完整的城市发展的逻辑，政策导向、城市规划、项目落地、产业带动、经济发展……这也正是城市发展规划的思维逻辑，让我们跟着这种思维再来重点看一下东南片区的规划，挖掘城市发展规划拼图中的秘密。

没错，这就是郑州未来发展的中轴组团，象湖省级政务区——省级文化艺术中心——白沙六合CBD组团——国际智慧物流新城——航空港区

城市发展的黄金中轴线

在这条南北向城市组团内，我们惊喜的发现，不仅有城市组团发展的大规划，更有已经落地的黄金轴线——前程大道。前程大道规划北起连霍高速，南至郑民高速，将预留的象湖省级行政服务中心与连接世界的国际航空港区链接起来，贯通整个东部新城区的南北动脉。

前程大道现状来说，向北已过金龙路，距连霍高速非常近，向南至郑民高速后，将双向八车道变成双向十车道，道路等级可以想象。目前，因象湖生态工程C区成湖工程（水利和景观绿化）节点，金水东路与前程大道的交叉口暂未打开，现场来看已经在铺设柏油，全线贯通指日可待。

△象湖生态工程C区成湖工程，前程大道与金水东路交汇处封闭节点

值得一提的是规划中的地铁13号线也基本沿着前程大道布局，地铁13号线与最近备注关注的8号线、9号线、14号线有着密不可分的联系：8号线横跨城市东西，填补象湖省级行政区域的空白；9号线是城郊铁路二期(机场站东侧盾构井至郑州南站段)，到达位于航空港中部、郑州四大高铁站之一的郑州南站；14号是三期规划批复中唯一一条已经建成的线路，这得益于它文化服务区的独特位置，以及举办大型运动会的需求，仔细研究还可以发现，郑州地铁14号线向东延伸至经开绿博，这些区域正是政府着力打造的现代化立体综合交通枢纽，这里有着连接全球、辐射全国的航线网络。正是13号线将这三条东西走向的轨道进行无缝对接，地位及意义可见一斑。据悉，目前郑州南站下方9号线及13号线车站主体已完工。地铁的连通，不仅带来便利的出行，更赋能人口导入、人口结构优化、产业升级以及物业的增值，实现城市由“点”到“线”的全方位提升。

显而易见的价值洼地

剩下就简单了，只要沿着这条黄金中轴线寻找价值潜力就行了。然而，象湖白沙、滨河新城、港区，这些区域早已是非常成熟的市场片区，剩下唯一的潜力区域显而易见的摆在我们面前——郑州国际智慧物流新城。

为什么说这个区域是洼地，主要有三个原因：

一、土地价值的巨大潜力；这个区域的土地供应相对稀缺，之前并没有引起大家的足够关注。2015年碧桂园翡翠湾地价130万/亩，楼面价776元/㎡，到2017年，万科、金地、碧桂园招拍挂地价已达1200万元/亩，楼面价5154元/㎡。至今还未有新的土地供应，而从2015年到2017年两年时间地价翻了9.2倍，楼面价翻了6.6倍。

二、市政建设的持续投入；2018年，经开管委会计划在区域内实施10余项基础设施和社会事业重大工程，总投资718亿元，年度计划投资167亿元，足见ZF打造现代化宜居新城的决心。

三、完整的城市功能规划；从这个片区的城市功能规划来看，毫无疑问是非常完整的，教育、景观、医疗、生活等等配套齐备，甚至规划了片区的商务及居住核心区——梦湖CBD。

▽梦湖CBD规划效果图

让我们把目光聚集到梦湖CBD，从规划来看，沿梦湖CBD有着相当体量的住宅和商业规划，不难看出ZF对这个区域的发展定位是非常清晰的，对这个区域的价值培养也是有着长远规划的。可以大胆预期，当梦湖CBD的土地再次挂牌时，土地成交价格必然再次震撼郑州。

梦湖CBD的绝佳C位

规划是城市的发展层面，对于多数购房者来说，还是得回归到具体项目上来，这也正是今天小编要重点介绍的项目——美景美地麟洲，坐阵前程大道和南三环的交汇处，占据的位置可以理解为梦湖CBD启动区域绝佳C位。

美景美地麟洲，是目前区域内唯一的商业综合体，也是唯一一个商业、金融、行政中心。新地块总建面约26万㎡，整体设计规划采用“购物公园”的现代理念，追求自然开放购物体验，规划11栋建筑，涵盖类住宅公寓产品，SOHO、LOFT，星级酒店，高端写字楼及block特色商业街区。

如果一个项目只有规划的支撑，当然是不够的，但更让人惊喜的是国际智慧物流新城已经低调的落地了很多规划内容，而这些几乎都成为美景美地麟洲的绝佳配套。

已建成的路网十分发达，30分钟内可以到达东区任何地方，同样可以抵达机场，可以说是独享30分钟生活圈。详细来说，京港澳高速、京港澳高速辅路（东四环（最新规划）、锦绣路、前程路、万三路（东五环）纵贯南北，连接郑东新区，直达航空港区。金水东路、陇海路、航海路、南三环、郑民高速横贯东西，交通便利，轻松畅达CBD，高铁站，国际机场。未来规划13号、14号双十字地铁网络。规划13号线起始站点为白沙北，终点在港区南，与9号线在郑州南站实现交汇，形成与高铁、轻轨、机场的无缝对接，其中美景美地麟洲项目紧邻“宇通北站”，可以说是名副其实的覆盖多维交通配套。

城市环境配套落定大批规划，上文说过ZF对这个片区的规划是十分明晰的，对于市政景观景观的配套已经基本都在落定过程中；一河（凤河）、一渠（龙渠）、一溪（花溪）、一湖（梦湖）、一山（泉山）、一园（龙渠公园）六大景观工程的，点、线、面，相结合的多维度绿地水系，也就是梦湖公园占地约860亩，未来会是整个片区的生态景观核心区域；前文中提到的梦湖CBD位置所在。

△凤河公园实地照片

完整的教育体系资源，已投入使用的教育资源非常丰富，郑州十一中学校、经济技术开发区第四中学，经开区锦程小学、锦龙小学、锦凤小学等等，从学校的建设标准来看，ZF对这个片区的教育资源投入可以说非常高的，相信这些优质的教育资源条件将为孩子营造良好的教育氛围。

△锦龙小学实地照片

医疗生活配套逐步落成，在建中的郑大二附院（三级甲等医院），是河南省重点建设工程、经开重点民生工程，占地约426亩。预计2019年11月封顶，2020年投入使用。作为一个考虑未来居民生活便利的必备条件，医疗配套的引入绝对可以说是ZF对这个片区价值期望的高度解读。

△二附院新院区实地照片

这些市政配套的落定，只能说明一个问题，ZF对这个区域的价值，有非常高的定位和谋划，换句话说，ZF在下一盘很大的棋，在布一盘很大的局。

当然，除了这些配套，生活最需要的商业配套，在美景美地麟洲完全不需要担心，因为它自己本身就是整个片区的商业配套中心，规划有大型的block街区及星级酒店写字楼。而block街区商业模式也是目前和未来商业模式的趋势方向，北京三里屯、上海新天地、成都太古里这些享誉全国的商圈，都是这种商业模式的典型代表。而这个商业规划又是作为整个区域的商业配套，那旁边的楼盘升值潜力如何，不言自明。


说到这里，有必要提一下开发商，美景集团，作为郑州本土的老牌开发企业，始终坚持的人文地产精神，始终坚持的新中式风格，始终坚持的产品追求，美景对于产品和情怀的诠释，一直是让市场认可的，再跟万科合作之后，可以说在住宅产品上沉淀更加深厚，然而在商业产品上同样能够看到更多的创新。从2012年的美景芳邻，到2015年美景麟起城18㎡极小公寓，再到今天的美景美地麟洲，不难看出美景一直以来对产品的细致研磨。

从社区规划上来看，首批4栋楼，围合式布局，社区内有景观、庭院和邻里交互空间，甚至还设计有儿童乐园，从社区品质上来说，绝对不同于一般的商业社区的设计，完整考虑了社区生活去打造；

主力面积区间为47-75㎡的产品，画个重点：户户宽景阳台，独立厨房、卫生间，配置双气入户，全屋覆盖地暖，而且是精装修成品交付。

△约75㎡户型

△约59㎡户型

△约47㎡户型


△精装修交付标准

△样板间实地照片

从户型来看，品质刚需和过渡性居住的需求表现很明显，但是从户型设计、到装修标准配置、再到样板间体现出的品质，不多介绍，一句话只能说相当不错。更关键的问题是，性价比也相当不错，精装修、附带双气配置，目前对外释放只有8000多的价格，较周边项目11000-12500的价格来说，基本也就7折水平，称之为价值洼地绝不过分。

总结：价值洼地的潜力锚点

在这个显而易见的价值洼地区域，国际智慧物流新城，已经进驻的房地产企业不算少，而且都是大牌——万科、金地、保利、碧桂园、恒大、美景、绿都等等……但是，这些品牌房企只有恒大雅苑与美景美地麟洲两个项目在区域规划中梦湖CBD之内，但恒大雅苑早已售罄交付，所以都不能称之为潜力锚点。

不难分析，城市发展的主轴方向，区域规划的清晰落定，市场水平来说不错的产品，你看与不看，价值就在那里。ZF早已深规远谋，相信在2035版规划公布后，这个片区的价值将被市场更广泛看到，但到那时，郑州城市发展这趟速度超快的车，还能不能搭的上，这就是另外一个问题了。

本文为合作推广原文，不代表郑州楼市观点。