市场在回暖？市场在分化！小心坑……

作者：邵晓宁；转自：地产情报站（ID：dichanqbz）

市场暖不暖，土地市场是个晴雨表。最近，随着楼市整体大环境的改善，土地市场也迎来了大幅回暖的迹象。然而，市场真的很乐观吗？未来房价会持续涨下去吗？

今天这篇文章，笔者就来试着做个解答。



首先来看土地市场的情况。

4月23日，融创砸下152亿重金，收获武汉四宗地块。

当天，武汉土地市场共挂牌十宗地块，其中网上挂牌六宗，现场挂牌四宗，总起始价197.89亿元，出让面积达到85.55万平方米。融创以149.5亿元将现场的三宗地块收入囊中，此外，还以2.9亿元摘下一宗网上挂牌的商办用地。

最终，武汉这十宗土地共拍得228亿元，其中五宗地块底价成交，五宗地块溢价成交，单块溢价率最高达到183%。

不仅在武汉，在全国其他重点二线城市，最近这段时间以来，也可以说表现得非常火热了。

4月19日上午，厦门集美新城一宗地块公开出让，包括万科、保利、融创、中海、华润、正荣、金地、中梁、建发等14家企业参与。最终，经过165轮竞拍，由中海以38.6亿元纳入囊中，楼面价30996元/平方米，溢价率35%。这已经打破集美新城拿地楼面价。

在4月16日杭州的一场土拍中，包括4宗宅地在内的7宗地块全部成功出让，共揽金126.32亿元。其中位于主城区的4宗宅地均以高溢价率成交，溢价率最高的达57.94%。

根据中原地产研究数据显示，重庆、郑州、合肥、武汉等重点二线城市，在4月22日到4月28日这一周内，23个二线城市卖地金额达1167.5亿元，较上月上涨134%，打破了2017年5月以来的单周最高记录。

在楼市小阳春带动下，土地市场也终于开始大幅回暖。不过与此同时，土地市场也出现了分化，三四线城市土地明显降温。

据中国指数研究院的统计数据显示，一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。分各线城市来看，三四线城市土地供应下降明显。具体而言，一线城市住宅用地推出730万平方米，同比增长13.2%；二线城市推出9446万平方米，同比增长4.4%；三四线城市推出10277万平方米，同比下降17.5%。



融创老总曾经公开表示，融创今年拿地会非常小心。然而从行动上看，融创一点也没手软。今年以来，融创累积拿地78宗，总成交金额达到665亿元，拿地数量和金额，都排在行业第一。

在拿地方面，融创自有一套逻辑，主要看两个指标，土地的价格和融资成本。目前来看，房企的融资成本确实是下降了，境内房企公司债利率均在5%以内，有的不到4%。比如4月3日华侨城5年期公司债，票面利率仅3.88%；同一天碧桂园发行的5.9亿元公司债，利率为5.03%。

钱便宜了，融资规模自然要加大，一季度，房企信用债发行1745亿元，同比增长76.4%。公司债发行820亿元，同比翻番；海外债发行216亿美元，同比增长20.5%。

在融资成本下降的同时，土地的价格其实也在下调。

2018年，是楼市调控史上最严的一年，这也使得部分城市地价下调，同时也造成了土拍市场流拍潮的出现。如今，很多流拍的地块调整要求后重新上市，出让的条件也比较符合房企预期。

另外我们也能看到，第一季度供地有萎缩迹象，三月降幅超过30%，南京、杭州和武汉等地3月宅地供应同比下降40%左右。显然，地方政府已经变得谨慎起来。

融资成本下降的同时土地的价格也有所下调，对于开发商来说，这无疑是拿地的好时机。当然，眼下房企集中在二线城市拿地，也是有原因的。

今年4月8日，国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》（下称《任务》）指出：

继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城区常住人口300万~500万的III型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

一线城市控制人口规模，三四线城市人口吸引力又不强，所以在未来，二线城市将成为落户的重要方向，这也是这些房企扎堆布局二线城市的一个重要原因。




二线城市土地市场火热，势必会造成土地溢价率上升。

2018年下半年，在土地市场最冷清的一段时间，平均溢价率普遍低至10%以内。

2019年一季度以来，土地市场溢价率在持续走低了半年之后终于有了起色：2019年1-3月平均溢价率分别达到10%、11%和21%，相较去年下半年显著回升。

土地溢价率的回升，一方面代表了土地市场的回暖，但是另一方面，也会使土地的价格上涨。虽然现在部分城市突破了限价政策，但是在“一城一策”调控思路下，为了避免房价过快上涨，“指导价格”也会依然存在。

目前，楼市依然处在一个调整期，那些突破限价的项目往往都是一些豪宅项目，市场接受度不高，而那些热销的性价比比较高的项目，依然会在限价政策下销售。

虽然现在楼市回暖，土地市场也有大幅回暖，不过这真不能说明房地产市场是乐观的，反而“高价拿地，限价销售”对于开发商来说，这可不是有利的局面。

而且，从目前上层的种种表态来看，房价问题，依然不能够出现大起大落。随着土地市场的回暖，地方政府也开始试图介入，防止房价过快增长。

比如杭州，1-2月，杭州土拍率先回暖，高价地王频出，房企拿地热情高涨。在这样的背景下，杭州政府在二月末针对性出台“土拍新政”，从土地供给端入手，稳定土地市场。

在武汉，近期也传出了控价新规，2019-2021年，新房和二手房价、地价年度涨幅不超5%。。不过截至目前，这条政策并没有实施，当地房管局人士透露，文件为讨论稿。不过这也看作是武汉的一个讯号，土地回暖可以，但是不能太热，房价涨幅也不能太大。

其实这也是整个房地产市场的基调，房价绝不能重回过快上涨的区间。所以现在土地市场的回暖，也难言乐观。