鹏华前海万科 REITs 8%的预期收益率如何算出？

关于这个产品是否为严格意义上的REITs已有探讨与结论。这里只定量分析，探讨收益率问题。
1.
第一个在《基金招募说明书》P35说，业绩比较基准是十年期国债收益率+1.5%，“本基金投资于优质的商业物业，获取稳定的租金回报，“十年期国债收益率+1.5%”作为业绩比较基准可以较好地反映本基金的投资目标。”而最近2015.10.14号的新发行的10年国债收益率是2.99%。这样的话，其实这个基金的投资目标是4.5%的收益。而不是各大新闻报告的8%。另外投资基金的风险是不达不到这样一个标准，投资者也应该自行承担？
2.第二个来看这个基金的预计现金流。在《基金上市交易说明书》P20列出了物业2015到2023年7月预测的租金收入（深圳戴德梁行）。然后我拖了一个表算它的IRR。发现要是IRR是8%，贴现率得用10%，这样IRR不是比TRR还小吗？
注：目前前海企业公馆的租金在240-250元/月/平方米，6万方可租面积。

3.看投资组合，招募说明书P3“本基金主要投资于目标公司股权、固定收益类资产和权益类资产”。而且根据基金2015Q3的报告，65%都买了债券，债券的收益率是大概在4-5%吗？这样的话如何实现8%的收益率呢？

所以，各大新闻报道的8%的收益率是否只是炒作？如果不是，可否进行定量分析说明8%如何算出？