商业银行能不能针对经营性租金做保理业务？

银监会有规定，商业银行对于未来的应收账款不能做保理业务。但是对于租金，比如经营性租赁产生的租金或者房屋租赁的租金（不是融资租赁），是不是也在受限的范围内呢？

我的思考是，出租人签立了租赁合同并将房屋或者设备使用权转移给承租人，就完成了自己的服务，对承租人的债权就已经成立了。至于承租人在租赁期能提前结束租赁合同，属于承租人违约，到时候银行将应收账款再反转让给出租人就行了。应收账款债权的确立和违约是两件事情。恳请大牛在产品或者法律关系上指点一二。

冯坚坚 Eric · 2018-9-27 04:00:57

很有意思的一个问题，尝试从法律角度来回答。

如果对题主这个问题进行拆解，可以分解为两个问题：

问题一：银监会规定中的“未来应收账款”是指什么？或者说，结合银监会的立法用意，哪些未来应收账款不应作为商业银行保理业务的对象？

问题二：普通租赁合同（非融资租赁）项下的未到期租金，是否属于前述“未来应收账款”？

一、要回答问题一，我们要先来梳理银监会对于“未来应收账款”的立法用意。

1、2010年4月7日，中国银行业协会发布了一份行业规定，即《中国银行业保理业务规范》。该《规范》首次对银行业金融机构办理保理业务做出了系统性的规定。

《规范》中对“保理业务”的定义：
保理业务是指一项以债权人转让其应收账款为前提，集融资、应收账款催收、管理及坏账担保于一体的综合性金融服务；

《规范》中对“应收账款”的定义：
本规范所称应收账款指权利人因提供货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权。
本规范所称应收账款包括下列权利：
1）销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等；
2）出租产生的债权，包括出租动产或不动产；
3）提供服务产生的债权；
4）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；
5）其它。

从上述条款中可以看出，当时的普遍认识是把“未来的金钱债权”也作为了保理业务项下的“应收账款”，也明确把“出租产生的债权”界定为可从事保理业务的应收账款。

2、2013年7月31日，银监会出台了银监发[2013]35号文，即《关于加强银行保理融资业务管理的通知》（以下称《通知》）。《通知》中首次提出了“未来应收账款”这个名词，并把“未来应收账款”列入了银行不得进行保理融资的对象范围。

《通知》中对“未来应收账款”的定义：
未来应收账款是指依据合同项下卖方的义务未履行完毕的预期应收账款。

《通知》出台的背景是，中国的商业银行保理业务迅速增长，通过保理业务获得银行融资已经成为企业间较为流行的一种获取流动资金的方式。但是由于中国商业社会的普遍不诚信，大量出现了由于应收账款形成的贸易背景不真实而引起的保理纠纷（能源钢贸，这都是银行的痛）。在这些纠纷中，除了虚构交易文件骗取融资的之外，另有大量纠纷的情况是，贸易双方虽然存在真实、有效的贸易合同，但卖方尚未履行或仅部分履行交货义务，却利用该等贸易文件项下的全部账款向保理商叙做保理业务（很多情况是根本无法实际区分善意和恶意）。由于保理业务的实质是应收账款的转让，而在卖方尚未履行或者仅部分履行交货义务时，就以全部的应收账款为基础叙做保理业务，这无疑会给保理银行带来极大风险。因为一旦卖方无法继续履行交货义务，买方将得以行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权（参见合同法第六十六条、六十七条规定），应收账款也将在法律上失去存在基础。

3、2014年4月10日，银监会发布了2014年第5号文，即《商业银行保理业务管理暂行办法》。《暂行办法》再次重申了前述《通知》中关于“未来应收账款”的相关内容。

由此可见，银监会作为监管部门，为了控制商业银行在开展保理业务中的风险，对于可用于叙做保理业务的“应收账款”采取了比中国银行业协会的行业规定更为严格的解释标准。其所指的“未来应收账款”就是合同收款一方尚未履行或者尚未全部履行的合同义务所对应的那一部分合同款项，用更法律术语的话说，应该是“付款方仍有可能用先履行抗辩权或同时履行抗辩权进行抗辩的合同款项”。

二、接下来，我们自然而然的迎来了下一个问题，即“租赁合同项下的未到期租金是否属于银监会所定义的未来应收账款？”

租赁合同属于《合同法》中的有名合同，整个《合同法》第十三章都是有关租赁合同的专章条款。从法理上看，租赁合同不同于买卖合同，卖方的交货义务是一个瞬间义务；而租赁合同中出租人的义务是一个持续义务，即在整个租赁合同期间持续性的将租赁标的的使用权让渡给承租人，持续性的确保租赁标的符合约定的租赁用途，同时，除非租赁合同另有约定，出租人还负有维修租赁标的的持续性义务。由此看来，租赁合同项下的未到期租金，很难被视为一个确定的应收账款，因为一旦出租人无法持续性的履行其租赁合同项下的义务，承租人完全可以依据合同法第六十六条、六十七条规定行使抗辩权，合法的拒绝支付或者少付租金。

承租人针对租金行使抗辩权在实务中虽不是特别常见，但也时有发生。比较常见的情形包括：
  出租人违约，提前结束租期（例如出租人找到了出价更高的承租人或者出租人需要自用）；
  出租人未确保租赁物符合租赁用途（例如租赁的办公或生产场所因房屋本身结构原因未通过消防检查）；
  出租人失去将租赁物对外出租的权利或可能（例如出租人系二房东，失去转租权利，或者租赁标的灭失、损毁、遭遇拆迁等）；
  出租人因未及时履行租赁物维修义务，导致承租人无法正常使用租赁物等等。
而这些情形都非常类似于卖方尚未履行或仅部分履行了交货义务（如果你将整个租赁期间内租赁物的完整使用视为货物的话）。

结合法律条文的分析和对银监会立法意图的揣测，有耐心的看官看到这里，不难得出结论：“租赁合同项下的未到期租金应当属于银监会所定义的未来应收账款，因此也不得由商业银行叙做保理业务”。

三、问题到这里就结束了么？

其实并没有。又耐心又细心的看官一定会发现，按照这个逻辑，其实所有的持续性义务合同项下的未到期应收账款都有可能属于银监会定义的“未来应收账款”。因为只要是持续性义务合同，就意味着一旦收款方未能持续性履行义务，付款方就必然获得抗辩权。而在《中国银行业保理业务规范》定义的应收账款中，“供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等”、“公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权”都属于持续性义务合同产生的收款权利，是否这些持续产生的应收账款也属于“未来应收账款”而被排除在商业银行的保理业务之外了？

问题讨论到这，差不多就讨论不下去了。我个人妄自揣测：银监会当时是火烧眉毛，因此对于这个问题也没想清楚，就把“未来应收账款”这个限制先给抛了出来，但对于“未来应收账款”在实务操作中的定性，仍然存在着模糊不清的操作空间，也给银行的风控出了一道难题。

bao bao · 2018-9-27 04:00:58

律师回答的很详实，但就实务来讲，没那么复杂，商业银行保理管理办法里专门定义了，包含出租资产而形成的金钱债权及其产生的收益。这与未来应收账款没有冲突。

应收租金不是未来收的钱么，是不是未来应收账款呢？这里很多人混淆了两者，所以先说未来应收账款。

未来应收账款简单来讲就是双方签订了合同，但尚未履行，合同中约定的履约后形成的应收账款就是未来应收账款，从fci里的pom规则来看，即把订单融资纳入了国际保理中，订单下的未来应收账款，这可以理解吧。

但很多非贸易项下的未来应收款确实具有不确定性，比如金额，账期等，参见国内常见的高速公路收费，门票收入等，不会拿来做保理，而采用应收账款质押，这里扯到的应收账款转让与质押的区别，按下不表。我们再来看租金与未来应收账款的区别。

还是看履约。这里必须区分为经营性租赁和融资性租赁。经营性由于不发生租赁物的所有权转移，就好比你租房子，房东随时可以把房子收回，这里出租方的履约是不确定的，所以这部分一般都不做保理的。那么融资性租赁呢？融资性租赁细说又一大堆，一般从会计上，所有权转移上，租赁物价值上来判定，简而言之融资性租赁中，必须从出租方交付租赁物，保证承租人的使用后再开始算生效，租金是确定的。

融资性租赁打个两个比方，一是就是你想要设备扩大生产但买不起，有租赁公司就专门为你买一台，但所有权是出租人的，你先租着，租金慢慢还，等你付的租金按合约达到了合约计算的价值和收益后，设备就属于你了。这一般称为直接租赁，根据你的使用需求来配套你的租赁计划。

二就是你想要钱但贷不到，你可以把你拥有的机器设备卖给租赁公司，然后再租回来，慢慢付租赁金。这一般叫售后回租，为了要钱，找你已经拥有的资产来做租赁计划。

融资性租赁已经很普遍了，有很多玩法，专业公司几千家，我上面说的粗糙浅显了点，但归根结底要说的是，融资性租赁的履约是明确的，租金，账期都是明确的，并受法律保护(应该有融资租赁专门的法律，但国内尚未正式出台)，而保理，针对的就是融资性租赁下的应收租金，即租赁保理，是非常传统和正常的操作，完全没有监管或法律的问题。

当然当前国内融资性租赁有些乱象，比如行借贷之实，忽略租赁物价值和租赁行为，会被判合同无效，只有金钱债权，无租赁物处置权和所谓租金，如果以此为业务，保理也就无从谈起了。

再说回来，经营性租赁能不能做，参考上述的要点，履约，租金明确，账期明确，受法律保护，能不能做到？
说实话，很难，但此类的融资需求肯定是大大滴。能不能做就靠大家的创新能力，产品设计能力了，而不主要是监管问题了。

那么最后就产品设计而言，以商铺租金为例，这种违约成本较高，违约率，租金回收率，以及整个商场的应收租金的商业模型是可测的，是完全有可能做成保理的。银行本身就有个产品，叫经营性物业贷款，可以参考一下，做成保理可以有些附加优势。

以上。

苏大龙 · 2018-9-27 04:00:59

哈，这个问题很有趣。我自己其实也没有太想清楚。但是如果我要来回答的话，我个人觉得知识结构达不到(脑容量有限哈)。但是会分成以下几个部分去拆解这个问题，以力图搞清楚，究竟题主问的问题的定义和核心难点在哪里。【没办法，我喜欢问问题，不喜欢答问题。我觉得怎么得出结论为往往比结论是什么要好玩很多】

1.应收租金的证券化和应收租金的保理的区别。证券化也是很典型的将未来现金流收益权转移的一种方式，保理也是。设计成两种产品，从法律上说(权利义务和权利的本质有何区别，对价的是什么)，从事务上说(比如现金流的测算，现金流的安排，特别是几种常见的用来做证券化出表的三个原则来看)。粗略地说，保理的发展，最早是从从非融资性保理来的。在国际上的话，更多把保理理解为代位权，而不是债权的买卖(合同项下权利转让)。就你的例子来说，正儿八经的按照保理的概念去理解的话，应该理解为租客的租金是包租公的房子的使用权的对价，然后我作为银行或其他保理商，本质上是替包租公去催收租金是管理收租金这件事情，行使的是代位权，只是由于我对租客十分信任或者脑子不太好使，我觉得租金是十拿九稳的，就提前替租客垫付了租金，行使的本质上也是代位权。
这种方式也解释了为什么保理的应收账转让，往往和合同履行的瑕疵很有关系(看看沃尔玛的供应商们，基本最后尾款都会有dirty dispute，最后告诉你货物的称重不够，质量不过关云云，将应收账款直接扣减了)，以及具体产品设计当中，所谓的专户汇款，4账目管理等等的设置有关。应收账款的权利，并非纯粹的、独立的金融债权债务关系，应收账款是和原有事物或者权利交易的一个对价，和原来的交易关系是不能分离的。这个话题引申下去，会变成，什么样的应收账款才能当成合格的融资质押物或者作为保理操作的标的呢？
例子：日本的应收账款证券化‘；台湾的应收账款的质押(AR)和保理(Factoring)，还有当时台湾各大银行做保理最后做的基本都死掉了(特别是当时对融资租赁公司的)

2.应收租金这个东西，对于商业地产来说(经营性物业)本身就涉及到资产价格。大部分商业地产的市场价格，都和其租金有关。商业地产的真实抵押率(就是用市值算)等等，往往和应收租金也是离不开的。也就是说，应收租金波动的风险其实基本上也就是物业价值波动的风险。换句话说，如果我是银行客户经理或者风控，针对经营性物业做融资，我更愿意做抵押融资，不断去更新或考察抵押率是否符合，来要求补充保证金或者追加抵押物。理由很简单，产品传统粗暴，法律权利十分完善（至少抵押商业地产他项权利可以做的很清晰），可以满足客户的融资需求，从风险角度，融资人的违约成本要高很多。你不还我钱，我把你铺封了；要是应收租金的话，我是应该向谁在什么时候，在哪里(哪个法院)要在什么条件追索呢？

3.私以为还有一点，应收租金和特许经营权不同，有收租的权利，但并没有真正可靠的收到租的权利。此处省略500字。。。

4.对这个话题有兴趣的，其实应该看看商业地产Reits的一些设计，挺有意思。

Shigekuni · 2018-9-27 04:01:00

我有一家保理公司，不知道你这边是银行的还是保理公司，如果是我们遇到这个问题，我会要求客户修改租赁合同，将租金的交付期设置在贷款时间之前，然后在合同里面注明一个半年的付款期，这样租金是应收不是未来的应收，但由于付款期是半年，可以做一个租金的保理。不知道我这个实务操作变通方法能不能在银行试用。

货物能赊销，房租还不是可以赊销，只是不符合习惯罢了，其实我觉得这个事情里面要考虑的是这个房产为什么不能办抵押，如果这个房产已经办了抵押，这一笔抵押贷款的还款来源是什么，和租金是否有牵连？我觉得这点是最重要的，其实能办抵押还是办抵押吧。。。。。

小凉菇 · 2018-9-27 04:01:01

谢妖～我不是大牛也不在商业银行，但还是明天来哒一哒吧。
----------7月29号分界线--------------------------------------------------
首先介绍一下题主讲到的银监会的管理办法：《商业银行保理业务管理暂行办法》第十三条:商业银行应当根据自身内部控制水平和风险管理能力，制定适合做保理融资业务的应收账款标准，规范应收账款范围。商业银行不得基于不合法基础交易合同、寄售合同、未来应收账款、权属不清的应收账款、因票据或其他有价证券而产生的付款请求权等开展保理融资业务。
这项管理办法是针对商业银行的，同时只是暂行办法。我不了解商业银行的法务部会怎么看待处理这项管理办法。请银行的盆友们来解答一下。
但对于商业保理公司，首先不归银监会管再来根据《商业保理企业管理办法（征求意见稿）》第十九条禁入范围: 商业保理企业不得基于不合法基础交易合同、寄售合同、逾期应收账款、权属不清的应收账款开展保理业务。没有提到未来应收款欸 (～￣▽￣)→))*￣▽￣*)o!说实在的，就算有禁入未来应收款，就我对我们公司法务的了解，我们也会无视征求意见稿的。
再说一下针对未来经营性租金做保理的方案，因为涉及利益相关，所以只说一下方案设计的思路〒_〒。
以房屋租赁的CASE为例，风控面对的最大不同于普通保理方案的风险就是未来应收账款的不确定性，如题主说到的，承租人在租赁期提前结束租赁合同。对于这一点，首先我们会设定出租人准入标准，比如说，经过考察出租人历史房租出租情况，出租率稳定维持在90%以上的出租人可以准入；第二点我们会限定融资比例来控制未来承租人提前结束租赁合同的风险，并且在房屋租赁的情况下，因为买方足够分散，我们可以认为承租人同时违约的风险不会高于20%，那我们可以按照80%未来应收租金放款；第三点，我们会要求客户缴纳一定风险保证金，风险保证金的目的也是为了保证大量承租人在租赁期提前结束租赁合同的情况下，我们仍能收回放出去的保理款和利息。
其他方面的方案设计，比如针对房屋租赁的真实性，房租回款的封闭就跟普通保理没什么两样了。
先说这么多吧，我抛砖引玉希望能炸出真正的大神回答这个问题，谢谢o(^▽^)o

发呆的胖纸 · 2018-9-27 04:01:02

银行已经有针对这类情况的产品，叫经营性物业贷款。将产生未来应收账款的资产，如酒店，写字楼，商场等抵押给银行，再限定租金支付的帐户就可以了。
如果说愿意转让资产的话，还可以用融资租赁的模式。
再远点还有单一信托计划，资产证券化等模式。

何必纠结于保理？

hangyun1985 · 2018-9-27 04:01:03

抛开未来应收账款这一点不谈，经营性租赁做保理还有一个疑问是在于出租人的会计处理上。尤其是对于无追索权的保理。
从出租人的角度：
一、融资租赁模式下，资产负债表上有对应的长期应收款或应收账款，从银行获得无追索权保理融资时，可以把相应的应收账款减记并获得一笔银行存款。因此，可以说保理可以帮助出租人应收账款出表，同时获得的资金可以归还其他贷款，所以对于出租人来说能实现美化财务报表的功能。
二、经营性租赁下，租赁合同下的应收租金并不体现在出租人资产负债表上（详见会计准则21号），那么经营租赁下的保理融资记账方式与融资租赁就有很大的差别，首先不存在应收账款出表这一说了，为了借贷平衡，最好的方法还是借银行存款，贷短期借款或长期借款，那么从这个角度上来说，即使银行在保理合同的条款中明确提供的是无追索权的融资，对于出租人来保理区别于贷款的最大优势“改善财务报表”也无法实现～
综上，从出租人会计处理的角度，经营性租赁做保理的意义在哪里？以上内容纯属个人的简单思考，如有不对还请大牛指点？

匿名用户 · 2018-9-27 04:01:04

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不爱吃鱼 · 2018-9-27 04:01:05

楼主的描述，感觉很类似现在我们和工银租赁的业务。
工银租赁以前是我们部的金融租赁处，用贷款买设备，收租金，再偿还贷款。后来独立出来，变成子公司。
我觉得实质上，和经营租金保理一致。而且是将各种租金合约标准化了，因为债务人变成了金融租赁公司

mike衰 · 2018-9-27 04:01:06

这个太能了

商业银行能不能针对经营性租金做保理业务？

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