房价下跌之前半年，市场会有什么前奏性的表现？

不是说民众都知道半年后房价会一路下跌，而是民众隐约感觉到房价会下跌了，但还不是很确定的那种情况。

zong wu · 2018-9-26 01:33:32

疯狂的庞式骗局广泛上演的时候就是资产价格爆裂危机快要来临前的特征，这个阶段其实是危机其实已经产生但资产价格还在膨胀。

其实这是金融学家海曼-明思基观察出来的结果。
他的观察资产价格的产生和爆裂有3个阶段和特征：
第一阶段：投资者的收入能够支付负债的本金和利息，这是正常的经济活动
第二阶段，扩大负债规模，以致于投资者只能够负担利息部分来维持负债规模
第3阶段，负债规模的程度大到了只能依靠资产价格一直上升来维持
第3阶段发展到一定程度，市场出现价格停滞，庞式骗局就大规模开始裂解，那么资产价格爆裂的危机很快就会来临了。

顺便说一句，其实现在的股市就是在力挽狂澜，这次股市上涨之前，地方政府和企业的负债情况，有兴趣的话，数据自己查。随着股市的上涨，部分债务能随着股市的上涨转嫁给广大股民，但是地产市场实在太大了，地产形成的债务远不是股市能全部解决的。

张大大 · 2018-9-26 01:33:33

这次，我们主要来说说限购的事。中国房价的涨跌总是伴随着限购的出现。

这几天楼市暴涨，二三线城市都开始蠢蠢欲动。这次连官方也坐不住了，开始发声说要调控房价。

这件事让我想起了一个耐人寻味的故事：

从前有一个劫匪，劫持了一群人，然后让他们排队交钱。第一个交100，第二个交200，第三个交300，以此类推。第一个人交完后说：“看，哥交的比你们都少。”然后得意洋洋的走了。于是，人们开始争先恐后的排队交钱，连反抗都忘了。

交着交着，劫匪发现排的队太长，后面的人可能出现恐慌。于是劫匪灵机一动说：“你们后面的别着急，我让中间的人交一样多的钱，调控一下场面。“于是后面的人都松了口气，甚至为劫匪的英明决定赞叹不已。

这事儿，是不是似曾相识，是不是很讽刺？
-----------------------------
透过现象看本质，我们来分别从本质和现象去说限购。

本质：房价上行时，热钱来得快，抢夺资源。房价下行时，热钱跑得快，雪上加霜。限购的目的就是把热钱筛出来，扔掉。剩下的刚需，套牢，一荣俱荣，一损俱损。

限购想要的，就是刚需的全部身家！楼市涨的时候，来占便宜的土豪和热钱，要多少有多少，这种钱，来的快去得也快，根本不值得稀罕。

稀罕的是什么？是楼市下跌的时候，谁都知道该出手止损了，但是就他不能抛也不敢抛，只能眼看着市值的蒸发和缩水。

这种人是谁？这种人就是著名的一套房常驻人口，就是著名的刚需。

筛选出刚需之后呢？限购令的表现就是，要把这些刚需分成两部分。即：

套牢略有能力的刚需+淘汰掉能力不足的刚需

以著名的北京“国十条”细则为例：

2016北京买房新政策已出台，北京买房规定有所调整。外地人在北京买房条件如下：

在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明;
有北京合法有效的暂住证;
购房人在北京没有房屋，如果已经结婚，夫妻双方在在北京没有房屋;
身份证、结婚证和户口本。
如果在北京以外的地方贷款买过一套房，符合以上条件在北京再贷款房，首付款要60%以上，包括60%，贷款利率上浮10%。而且外地人北京买房的限购政策规定外地人在北京只能购买一套住房。新政策还规定，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

发现没有，能同时满足这些条件的，一定是有一定经济能力的，并且是刚需。那些可能一辈子都没办法符合要求并存够钱的人，就是被无情淘汰掉的刚需。

这就是随着一个城市的不断发展，最后一定会出现的问题。

楼市热的时候，老城区容纳不下这么多人，那就去建新城，新城纳不下就建卫星城，如果连卫星城都满足不了，那就定出一个标准线，筛选出来能力不过线的人，然后赶回老家！那些不走的，足以证明对城市的忠贞，等将来楼市遇冷，限购放开，就让这些忠心耿耿的人来接盘。限购都赶不走的人，一定是拼了命也会留在这个城市的。

这，就是限购的前提，最冰冷的城市逻辑。
------------------------------------
因为刚需对市场和房价是没有任何影响的，刚需们买到住房住进去后，这套住房就基本意味着退出了市场。大量的住房自住，少量的住房交易，才是房价不会暴涨暴跌的根本。而不要还不上贷，就是对这些人最后的要求。
除非刚需赚够了钱（变相等同于为城市的发展做出了同等甚至更多的贡献），变成了改善型，才会再一次的入市。然而从古到今在中国，家的观念如此之重。以至于哪怕拥有两套房子，在子女要结婚时，瞬间又变成了刚需。
生活是如此艰难！哪怕想做刚需，也要符合城市的要求，看限购的脸色，考虑孩子的未来！
限购，不过是城市的自我保护，绝非是对刚需的呵护！
别再赞颂限购，别再粉饰限购，真正有爱的城市，应该大庇天下寒士俱欢颜！真正有爱的城市，应该限制的是地价和开发机制啊！地价拍卖设上限，土地全款出让等政策才是制约房价的根本！房子卖得贵，不过是土地卖的贵，开发商成本转移罢了。真正获得大头的是谁？不言而喻。
限购这种不顾源头，肚子疼医脚的政策，是真正的既不治标也不治本。
援引一位粉丝的声音：

---------------------------------------
更深层的原因呢，笔者大概一说，不便说太多。

从微观上讲。目前地方财政依然严重依赖着土地拍卖出让所得。而长官的乌纱帽如何做的更高更大？就看各项政绩指标做的漂不漂亮，比如GDP。只要不会因为涨太快涨太猛经常上新闻头条，只要别引起大佬注意，干嘛要压抑房价的增长？跟着同桌们做做样子就足够了。

房价不涨了甚至跌了会怎么样？那麻烦可就大了。

首先是地卖不出去了，没有一块地几十个亿的出让金，哪来的财政盈余？赤字了怎么升官？没钱扶持一些好项目，哪来的GDP？

房价不涨了，那些高位拿地王的国企央企可就套牢了，赔那么多钱，他们的上层会不会不高兴？

这还都不是最重要的。

最怕就是本土房企卖不出去了大面积破产违约！不还银行的贷款了！那可就是一连串的连锁反应。
银行根本扛不住啊，最重要的维持稳定可怎么办？

只有分散到个人！个人是能能抗的住的。当年08年经济危机的时候，个人坏贷弃贷的数量也就不到5%。

所以，房子一定会想法设法的到个人手中，一定！

因此，只要土地财政的本质不变，限购就不会太严，就说这么多。

------------------------------
0827更

大家好热情，那我再多说一些

中国有一个非常明显的特点，就是房价完全政策化，想看房价会不会跌，看中央的政策。

简单来说就是，政府控制了土地供应，政府控制了需求（降低首付和利率提升需求，拉高利率首付降低需求），政府甚至还能制定游戏规则，可以限制购买，可以限制贷款，可以规定哪些人能买哪些人不能买，这就是一件很恐怖的事了，市场经济？放屁。

中国从05年开始，08年 11年 14年都经历过楼市的低迷，这时通过分析会发现，造成这些低迷的原因很简单，就是政策的影响，那么下一波就是17年没的跑，大家不信到时候挖坟来看。

这种现象在楼市中叫做小周期理论，3年一调控。政府的根本目的还是为了让楼市给经济托底，毕竟现在除了卖地带来大量财政收入外，没有什么支柱型产业了。但是又不能疯长，到时候泡沫太大，全国一块完蛋。

所以国家的意图是很明显的，政策刺激楼市上涨带动经济增速（第一年），调控抑制楼市过快上涨（第二年），消化楼市泡沫，房价平稳或小降（第三年），以此依次循环。

所以，想看房价下跌前什么征兆？别想那么多，14.17.20.这都是板上钉钉的事。
--------------------
楼市相关分析关注公众号【楼市时评】
微信号 zzlssp
每日分析一篇最热楼市文章。

方余欢 · 2018-9-26 01:33:34

作为房地产业内人士，经历过数次房地产起伏，普通人如何判断房价市场走势，个人说一些浅见。

宏观因素：
1、看经济走势。房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势也和经济走势密切相关。2008年的房价下降就是源于当年全球范围内的经济危机对中国经济的影响。经济下行，房价必然进入下降通道。经济下行可观察的指标很多：PMI\CPI\利率等等。

2、看开发商拿地。开发商对市场预判掌握的信息量远远高于普通消费者。开发商的后市预测最直接就反应在拿地上。当然这里主要观察成熟的开发商，那些刚入行的土豪和国企，如当年的中化方兴和远洋，仗着干爹有钱，拿了多少地王，后来的事情就呵呵了。拍地的信息都是公开的，各种房地产网站一查就知道。地王频出、楼面价不断上扬肯定要涨。但如果有流拍、起拍价拿地、低价拿地，开发商显示出谨慎态度，房价极度有可能下跌。

3、看本地市场房地产库存量、本年度开工量和和年度去化量。这个是衡量某个区域最直接的指标，如果这个比比较悬殊的话，一般库存达到1.5年以上，价格战在竞争比较激烈的热点区域一触即发。

4、看股市、黄金等市场。中国的房价有很大一部分原因是民间资本缺乏正规合适的投资渠道，房地产作为资本配置的一部分一直在市场上表现良好，吸引了大量资金。如果股市和黄金市场红火，相关资金就会抽离房地产行业，房价可能就会下降。

微观因素：
1、本地政府政策。这个就不细说了，各种调控政策都有可能影响房价。
2、政府规划和投入，例如新区、CBD、旧改、地铁等规划投入，这个也不细说。利好和利空就是一体两面。
3、本地人口流入流出量，人口净流出的话，如东北地区，房价长期是看空的。
4、银行发放贷款态度，央行可能会有发文，大部分情况下会有风声，但各个地方会有差别。

如果要有一些现象的话：
1、突然发现房地产促销广告多起来了
2、接到的买房电话、短信多了
3、街头派单的人多了
4、身边的亲戚大妈们突然给你介绍楼盘了
5、房地产中介不招人了

林霄 · 2018-9-26 01:33:35

各个答案写了很多前奏，比如紧缩周期之类的，
我举一个奇葩特例，就是台湾，台湾人是真的办到了放水放到一半就开始跌，
利率处在史上最低的阶段，就开始跌
以下是来自信义的台北市房价指数

当然认真的说，台北下跌有台北特殊的原因，其中一个重要因素大概就是台湾人有一种大陆和香港人都没有的价值尺度：「台北房价不可以超过东京」，产生这种尺度的原因我就不多说了，但这个尺度意外的效果是让台北房价提前刹车。
从2012年开始，台湾的网络论坛就出现大量讨论「台北房价跟东京持平，甚至赶超，这样合理吗？」的帖子，然后下面一群人持续热烈讨论从各方面来说是如何的不合理。
2013之后，随着台北房价追上甚至超过东京，大量台湾资本涌入东京楼市买房当地主，台北房价也就渐渐少了接盘的力量，卖压越发沉重，很快重新被东京超过。
现在虽然台湾的利率跟全世界一样都处在史上最低，但台北的房价已经连跌2年。这对于刚需族来说是相当难受的。在前几年的地产神话中，即便是刚需族也形成了「买房就会保值增值」的投资观念，但连续2年的阴跌却让刚需族不得不重新认识房屋这个商品。
随着台湾劳动人口数量在2014年触顶下挫，台北刚需族未来会面临「买房类似买车」的折旧问题。在人口衰退的背景下，就算撇开房价走势，屋龄增长老化带来的折旧就已经会让房价惨跌。所以保值增值对多数人也就完全成为了追忆。

时代之 · 2018-9-26 01:33:36

这么多年的投资经验告诉我，永远不要去预测顶点和顶点出现时间，如果你认为泡沫已经非常严重，请离场。
虽然具体的时间点是无法判断的，但是在泡沫破灭前，并不是无迹可寻。对于房地产来说，根据以往的经验，大概会出现以下的标志。
1.领头羊熄火。而在2016年这一波的房地产大暴涨中，深圳市当之无愧的领头羊，涨的最早，同比涨幅最高。但是深圳的楼市从去年8月份以来，表现就不如其他城市了，甚至一些月份还出现了环比的下跌。在2017年2月，深圳楼市的成交量环比下跌了85.1%，要知道1月由于春节因素，环比也是下降的。
2.M2/GDP拐点出现。看到前边一些答案只说M2，还是太简单。其实M2/GDP说明的才是货币超发的程度，而这个数据跟房地产的走势是非常一致的。在2008年，2014年，这个数据都拐点向下，所以房地产当时也熄火了。而在2016年的四季度，这个数据再度扭头向下，而且幅度还非常大，所以极大可能说明房地产要开始下地了。
3.毫无投资价值的城市开始疯长。房地产市场的上涨是从一线城市往二线城市传导的，其实从房地产库存来看，四线城市或者一些县城，是毫无投资价值的。但是在2016年的四季度开始疯长。这个就好比股市中的低价股上涨，往往也预示着行情的结束。
4.当年发誓不炒房的人开始炒房。这个指标虽然不严谨，但非常有效。在2015年股市大牛市的时候，我一个同事在08年亏损严重的同事，曾经发誓永远不再炒股，但还是忍不住暴涨的行情入市了，他入市一周后，股市就崩盘了。而前段时间我身边一个极度痛恨炒房的人，也忍不住入手买了一套房用来投资，本来交了定金，后来又退掉了。但是后来又没忍住，最终还是进入了炒房。
其实还有一些更敏感的指标，比如住房贷款的违约情况，不过这个数据无法得知。更多经济、投资知识，欢迎关注我个人微信公众号：jingji-xinli

概率游戏 · 2018-9-26 01:33:37

房价中短期走势由资金推动，长期走势由人口推动。
现在就是房价的长期拐点和短期拐点叠加的时期，还有外部贸易战利空因素，就算不是大顶，也是顶部区域，信号已经很明确。
长期见顶信号：中国刘易斯拐点在2016年已经出现，现在正式步入老龄化社会，人口红利消失，转为人口负担。
前几十年中国劳动人口逐渐增长，经济繁荣，房价也蹭蹭蹭上涨。
2016年开始，人口红利减退，国家全面开放二胎。
2018年，从开放二胎再一次转变成鼓励二胎，逼着生二胎，甚至要全面放开生育。
人口拐点明显，已经无需证明。
现在房子基本够住，或者过剩了，未来年轻人减少，购房需求下降，房子存量增加。
等到老人家逐渐去世，一个城市里的小孩名下有几套房子将是常事。
中短期见顶信号：
1、居民债务沉重，居民负债率已经达到50%以上，耗尽六个钱包，再无力接盘。
2、土地大量流拍，价格下降，地方政府严重缺钱，开发商不愿意接盘。
土地市场是房地产的先行指标，土地市场一般会提前房价遇冷。
3、一手房去库存基本完成，二手房成交清淡，价格开始松动。
4、居民消费降级，消费市场低迷，没有消费能力。
5、房地产商纷纷转向，开始走轻资产路线，转向生活服务商。

——————————————————————
用思考理解经济，用经济理解世界。
请关注公众号《茶话股经》。
这是一个前私募操盘手，现在的独立投资人撰写的，客观，理性，深刻的经济类公众号。
感谢你的关注！

风明读书 · 2018-9-26 01:33:38

前两天发在公众号（风与树 ID： fengyushu1999）的一篇文章，转发到这里吧。

房价为什么会跌
文/风明

【其一】

现在很多人买房子，他们认为这是保值资产的最佳方法，而且认为政府不会让房价降下来，因为那会引起严重的后果。的确，政府是不想让房价下跌的，但要想不让房价下跌，就得继续货币宽松，而这将加大货币贬值的压力。所以说，目前的情况是汇率与房价政府只能保一个。

那么，政府会保哪一个？我以为是汇率。如果汇率崩盘，货币大幅贬值，中国的经济、民生将因恐慌而在短期内陷入混乱，局面很可能一发不可收拾。而由房价下跌引起的连锁反应则要经过一段时间才会产生全面影响，过程比较长，控制起来也相对较容易，所以“权威人士”否定了以印钱灌水的方式维持经济，这意味着货币可能将逐渐转向紧缩，房价自然要下降。

另一方面，实体经济的萧条必导致越来越多的企业倒闭，进而带来失业潮以及债务违约潮，影响将波及第三产业，引发更多的倒闭失业和更多的银行坏账。很多工薪阶层将因失业而供不起楼，房子会被银行收走，还有些人则会因为移民、还债或资金周转等原因而不得不卖房，而那些买了许多套房的投机者必将随之抛售手中的房子，总之楼市将进入买方市场，供大于求。

【其二】

按照“权威人士”的意见，接下来应该要改变大印钞票的做法，开始减速模式了。虽然目前看来，货币还是在宽松，房价还是在上涨，债务规模还是在扩大，但我想这主要是因为骑虎难下，最后终究还是得刺破房地产泡沫的，只不过政府的习惯向来是能撑就撑，能拖就拖。

当汇率快要撑不住的时候，政府就不得不加息，而这将成为房价下跌的信号。而如果房价下跌，银行就会成为中国最大的房地产商。银行是国家的，也就是说这些房子怎么处理将会由国家来安排。为了银行的资金周转，必须想办法把房子销出去，而公租房就是一个主要的方法。

【其三】

关于为什么政府会保汇率而弃房价，再补充一点：对政府而言，国家的稳定始终是首要的。那么，房价暴跌与汇率崩盘哪一个影响更大？表面看好像是前者，但实际上是后者。

房价下跌，会引发经济震荡，带来阵痛，但还不至于导致暴乱，因为有房者，以中产阶层为主，这些人不是社会暴动的主力。暴乱者，历来以工人、无产者为主，这些人大多是没有房产的，实体经济萧条，工厂倒闭，他们将失业，本来已没什么钱，再来个货币贬值、物价飙升，让他们怎么生存？无路可走，他们就会抢劫，犯罪，制造种种恶性社会治安事件。如果有人煽动，他们随时都可能群体性事件。政府一定不希望看到这样的情形发生，所以，两害相权取其轻，最后的选择只能是刺破房价泡沫，重振实体经济，以阵痛换取新生。

【其四】

顺便谈谈汇率问题。从根本上讲，货币的价格与所有商品一样，取决于供求情况。中国目前的情况是，超发了太多货币(供给增加)，资本又因为对中国市场失去信心而不断外流(需求减少)，在这种情形下，理论上人民币不可能不贬值。

人民币的汇率目前能够维持在6.6至6.7之间，主要是因为中国对人民币汇率实施了调控，而这当然需要动用大量外汇储备。如果可以，政府想必也不愿花那么大力气死守汇率，只是害怕一跌下来就控制不住，现在他们的想法似乎是有序地让人民币温和贬值，以化减美联储再次加息后汇率突然高空下坠的风险。从社会心理的角度考虑，美元对人民币1：7大抵是一个目标，1：8则是警戒线。

本文版权归作者所有。转载请联系本人获得授权。

羊迪 · 2018-9-26 01:33:39

简单来说，就是开发商想回笼资金、从业者想另谋出路，国家政府打算见死不救，却仍是有很多人高呼“房价一定继续涨”，并决定踩烂售楼处的时候吧。
当然，我并不认为房价降了，之前买不起房的就能买得起了，以及之前赚得盆满钵满的就倾家荡产了，很多人在闻到气味之前就已经准备好了，只有我等普通平民才会没日没夜地辛勤工作，期望凭借全家之力买上个小房子，然后不辞职不冒险，勤勤恳恳还30年贷款，再用手上省吃俭用攒的钱，和亲家一起，给子女买个小房子。不说了，工头喊我搬砖去。

万金油 · 2018-9-26 01:33:41

李嘉诚有句话大家都听过，不要去挣最后一个铜板。

连实力雄厚老奸巨猾的李嘉诚都不敢去火中取栗，为啥有这么多愚蠢的屁民敢于虎口夺食呢？

只能说中国人的好赌真是全世界数一数二的，有这么一帮赌徒撑场子，中国房地产这场赌局真不知道要玩到多大，将来怎样收场。

赌徒自己也知道，有用的赌术是秘不示人的，自己一个人用没问题，一旦被别人学了去，大家都知道了，这种赌术也就没用了。

知道了这些还要去赌，那真是又蠢又坏、无可救药、也不值得去救、活该去死了。

分割线

上面的话我是说给赌徒的，不是说给其他人的，请不要对号入座。

虽然不是赌徒，但我们也免不了打两圈麻将什么的，小赌怡情，大赌伤身。小赌和大赌的界限大家还是分得清的，小赌输的钱下个月就挣回来了，大赌就是不考虑自己是否还得起钱了。

大家买首套自住房那是应该的，有了首套自住房，再去买下一套，也行，只要能保证以后还得起贷款，再买十套也无妨。

赌徒是知道自己没有足够的还款能力，还去玩十个锅五个盖的人。这种人，明明知道自己只能在利率很低、房价持续上涨的环境里才能挣钱，一旦利率升高房价下跌自己就承受不住，这样了还去炒房，把希望寄托在自己看出来房价下跌的信号，及时脱身，这样的人难道不是赌徒吗？

房价下跌之前半年，市场会有什么前奏性的表现？

9 个回复