城市草根调研系列报告之七：厦门篇-严调控量缩价调，市场信心有待恢复

调控持续加码，楼市步入调整通道：受调控加码影响，2017年二季度来厦门楼市逐步降温。2018年上半年一手住宅成交58.7万平，同比下降30%；二手房成交萎缩更加明显，2018年上半年季均成交较2017年下降50.4%，与一手住宅比值由2017年的189%跌至121.5%。随着成交萎缩，房价亦步入调整通道，厦门二手住宅房价连续16个月负增长，新房由于限价相对稳定。截止2018年6月，全市一手商品住宅未售库存238万平，去化月数达27.7个月，较2016年低点（5.2个月）大幅回升。在政策难以松动的背景下，预计短期楼市仍难有明显起色，但考虑二手房价已有所调整，预计后续房价将趋于平稳。

各区楼市普遍降温，整体供应充足：岛内由于土地供应少新盘较少，近年来成交占比持续下滑。2018年上半年岛外四区总成交50.5万平，占全市总成交的85.9%，较2017年全年提升1.9个百分点，考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区仍将是厦门新房成交主要集中地。从房价走势来看，各区房价均呈现一定程度调整，其中思明、翔安、海沧区二手房价较2017年8月分别下跌11.6%、10.4%、8.6%，跌幅靠前。从供需比来看，集美、思明区2018上半年供销比达2.4、1.6，翔安区2017年供销比达2.1，整体供应相对充足。在供给稳定、需求缩量的背景下，预计后续开发商去化率仍将持续承压。

土地市场降温，供应向岛外倾斜：楼市降温带动土地市场回落，2018年上半年厦门商住用地成交建面42.2万平，同比下降30%；平均楼面均价25309元/平，较2016年高点下降12%，开发商拿地趋于理性。从溢价率来看，2018年6月宅地成交溢价率2.4%，较2016年同期下降170.3个百分点，底价成交已成为主流。在新房限价、市场降温环境下，2016年高价地盈利空间有限甚至面临亏损。分区域来看，岛内由于土地稀缺加上开发充分，近3年土地成交持续向岛外倾斜。2018年上半年岛外四区土地成交107.1万平，远高于岛内的19.3万平米。

楼盘调研小结：楼市回归理性，年内或量缩价稳：1）2017年来持续调整，二手房价格冲击更大。2）项目去化率较低，市场普遍信心不足。3）市场库存较高，地价有所回落。4）限购及观望情绪升温，外地客占比大幅下降。4）首套基准利率为主，2套利率上浮10%。5）限价限购执行较严。

风险提示：1）目前按揭利率连续19个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。
查看PDF原文