上周（18/8/25-8/31） 主流 49 城一手房周成交 669 万平米，环比 +11%； 其中，一二线环比+16%、三四线环比-5%； 8 月截至上周月成交同比 +5%，较 7 月下降 6pct，其中一二线同比+18%、三四线同比 -19%，分别较 7 月提升 6pct 和下降 27pct。 上周 15 个重点城市二手房合计周成交 128 万平米，环比 -4%， 8 月截至上周月成交同比 +5%，较 7 月下降 16pct。库存方面，上周 16 个重点城市推盘环比-3%， 周成交/推盘比 1.17 倍， 成交放量致去化率提升。 16 城可售面积为 6,798 万平米，环比下降 0.5%； 3 个月移动平均去化月数为 8.3 个月，环比下降 0.1 个月，行业依然处于低库存阶段。 政策新闻方面，人民日报表示货币化安置和实物安置各有利弊，不宜夸大棚改作用。广西将大规模推进棚户区改造攻坚计划。北京等多个城市推进农村集体用地建设租赁住房。深圳推出稳租金商品房试点项目。杭州部署开展住房租赁检查工作。民法典规定住宅建设用地使用权期满的依规续期。公司方面，金地集团、华夏幸福、融创中国先后发布中报，业绩分别同比 +108%、 +29%、 +288%，龙头房企业绩普遍靓丽。万科 A发行住房租赁专项公司债券，发行总额 15 亿元，利率4.05%。中南建设拟发行不超过 30 亿元超短期融资券。 7 月至今，土地流拍明显增加，土地成交/供应比走弱、溢价率明显下行，预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度（15 年25% vs.17 年 33%） ->拿地集中度（15 年 14% vs.17 年 46%） ->销售集中度（15 年11% vs.17 年 18%），将推动头部房企的销售大增，继续看多地产龙头&蓝筹，并维持板块“ 推荐” 评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、融国、万科A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
房地产行业数据： 上周 49 个重点城市新房合计成交 669 万平米，环比上升10.8%； 8 月截止上周一手房合计成交 2,803 万平米，较 7 月同期环比下降 2%，较去年 8 月同期同比上升 4.7%，其中当月成交同比较 7 月下降 5.9pct。 其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化： +27.5%、 +13.5%、 -1.7%、-8.6%，当月月成交同比分别为： +34.7%、 +14.2%、 -32.9%、 +15.5%。 16 城可售面积为 6,798 万平米，环比下降 0.5%； 3 个月移动平均去化月数为 8.3 个月，环比下降 0.1 个月。
主要政策新闻： 个税法通过起征点维持每月 5000 元。人民日报表示货币化安置和实物安置各有利弊，不宜夸大棚改作用。广西将大规模推进棚户区改造攻坚计划。北京等多个城市推进农村集体用地建设租赁住房。深圳加强授信资质审核和风险管理；推出稳租金商品房试点项目；规范企业进驻城中村租赁行为。68 家信托公司发行 2425 只房地产集合信托产品，同比+149.2%。杭州部署开展住房租赁检查工作。 8 月 28 日，人民币兑美元中间价报 6.8052，大幅上调456 点，升幅为 14 个月最大。民法典规定住宅建设用地使用权期满的依规续期，对“住宅使用权 70 年到期续期问题”做出了明确规定。
公司动态跟踪： 万科 A 发行住房租赁专项公司债券，发行总额 15 亿元，利率4.05%，期限 5 年。金地集团 18H1 营收 151.1 亿元，同比+18.9%，归母净利润 24.0 亿元，同比+107.8%。招商蛇口临时股东大会将选举非独立董事 5 人、独立董事 3 人、股东代表监事 3 人；拟增资 63.2 亿元持商融置业、商泰置业49%股权及乐艺置业、商启置业 51%股权。华夏幸福 18H1 营收 349.7 亿元，同比+57.1%，归母净利润 69.3 亿元，同比+29.1%。中南建设拟发行不超过 30亿元超短期融资券； 调整中期票据发行规模为不超过 42 亿元。融创中国 18H1收入 465.8 亿元，同比+215.3%，归母净利润 63.6 亿元，同比+287.7%。
一周板块回顾： 上周 SW 房地产指数上涨 2.48%，沪深 300 指数上涨 0.28%，相对收益为 2.21%，板块表现强于大市，在 28 个板块排名中排第 1 位。个股表现方面， SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为： *ST 金宇、宁波富达、保利地产、华夏幸福、招商蛇口。
风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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