房地产行业事件快评：对8月统计局数据的点评-步入金融周期，开启二次探底

土地继续高速新开工转化商品房预售，需求和供给逐步拉开差距，正在进入销量的二次探底阶段。1）新开工面积在5月份以来持续超过销售面积，而8月份则继续拉大，单月新开工1.9亿平方米，同比增长+27%，销售1.2亿平方米，同比增长+2%。目前开发商净负债率水平为114%，后续推盘量将持续放量，预计全年新开工增速均将保持20%以上；2）去化率继续走低，因此判断市场进入到下行周期的第三个阶段，就是供给持续增加、需求减少的二次探底阶段。

商品房库存将快速累积，行业低库存和拿地高增不可持续被证伪。1）以销售/新开工作为商品房供给强度，目前下降到67%，隐含去化率将持续走低，反推商品房库存将快速累积。同时，以新开工/土地成交作为土地供给强度，目前为133%，隐含继续去库存；2）市场的谜题正在揭开，年初市场预期行业低库存带来房价上涨、或者拿地高增不可持续均被证伪，前者因为房地产市场周期本质是金融周期，商品房库存对市场的供需周期比不过企业融资代表的土地库存对市场的金融周期，后者因为拿地绝对面积依然低于销售面积，也即仍处于去库存阶段，因此，拿地下降仅在销售下行期出现。

死库存盘活，销售快速下行，房价、地价存在下跌空间，为下一轮周期预留弹性。考虑到目前的数据回落，二次探底阶段在供需两方面和2010年、2013年形成反差，负债率的绝对高位使得供给强度将达到历史高点，而2017年居民在高首付情况下通过消耗储蓄买房，让需求相对处于低点，预计后续供需差达到历史最大。目前，市场对这一趋势的变化认可度较低，主要因为经历了3年去库存之后，认为当前的库存水平不足以让市场供给井喷，而我们的观点是，此前的库存绝大多数集中在小企业手中，而这些小企业在整个生命周期当中都难以推盘，因为不具备开发能力，其核心价值就是在地价升值后卖出。我们把这类库存理解为“死库存”，这类库存目前通过收并购的方式向大中企业集中，就会让这类库存盘活，并推向市场。而目前34家重点房企的净负债率水平达到114%，也就意味着集中了大量的“已盘活”库存，等待推向市场。

房地产市场就是周期，更是金融周期，就应该用周期的视角看待房地产，而非成长或者消费，政策无边际风险，基本面底催动行情。我们认为，每一轮地产周期，都有黑马诞生，这就是周期魅力之所在，当前处于金融下行周期，但金融周期的政策出台已经趋缓，政策底已经显现，边际无风险；在基本面的二次探底之后，将形成基本面底，并逐步催动行情。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。
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