8月地产统计局数据点评：销售回落、投资续稳、去化率或将继续下行

事件：统计局发布 18 年 8 月房地产行业数据，1-8 月份，全国房地产开发投资 76519 亿元，同比名义增长 10.1%，增速较 1-7 月份下降 0.1 个百分点；1-8 月，销售面积 102474 万平方米，同比增长 4.0%，增速比 1-7 月份下降0.2 个百分点；商品房销售额 89396 亿元，同比增长 14.5%，增速较 1-7 月提高 0.1 个百分点。

销售单月大幅回落、金九银十将恢复：1-8 月销售面积累计增速 4%，比 7月回落 0.2pct；8 月单月增速 2.4%，比上月大幅回落 7.5pct；分结构看，东北区域降温明显，累计销售面积同比增速转负，中西部区域依旧坚挺，维持25%以上累计同比增速，东部区域变化不大；从高频数据看，三四线降温明显，一二线有修复趋势。而随着开发企业目前的开工和投资力度推盘量上升将非常明显，且全年 9-10 月单月负增长的基数效应，我们预计今年 9-10月行业销售将有所恢复，但去化率预计将继续下滑。

投资高位微幅回落、抢开工依旧明显：1-8 月投资额累计增速 10.1%，比 7月回落 0.1pct；8 月单月增长 9.3%，比 7 月回落 3.9pct；前 8 月新开工同比15.9%，比 7 月提升 1.5pct，8 月单月 26.6%，比 7 月回落 2.8pct，开工投资依旧在高位核心在于行业库存极低（8 月待售面积处于近 3 年低点），此外在行业政策高压下，企业已经形成了加速回款的一致经营预期，因此开工投资需求依旧较强，此外，我们强调剔除土地购置的投资在今年 3 月初就已经转负（从-5.0%扩大至-11.2%），因此土地市场是支撑本轮拿地的核心，目前支持力度仍在，但需要明确是是拿地是最最滞后的指标(滞后销售约 9 个月)，因此我们预计在销售 11 月回落之后拿地投资也将逐步回落。

融资环境有所改善、整体资金压力仍存：1-8 月到位资金同比 6.9%，比 7月回升 0.5pct；8 月单月同比 10.2%，回落 7.6pct；虽然单月大幅回落，但累计增速继续回升，且我们看到按揭贷款同比继续正增长，我们认为随着从去杠杆转为稳杠杆，整体融资环境有所改善（需求端-购房者），但整体资金压力依旧较大（供给端-开发商）。

投资建议：我们认为国家统计局数据和高频数据均显示市场有趋冷的迹象，但仍待观察九十月份数据以确认拐点。建议关注招商蛇口、保利地产等销售增速快、抗风险能力强的央企龙头。

风险提示：销售不及预期，政策调控超预期
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