开发商违约交付，如何维权？

“第九条出卖人逾期交房的违约责任
（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”

实际逾期交房一年多，按照房子全款计算，应该支付违约金三万多。收房时开发商让签订赔付协议，我们没有签，因为对他们的计算方式不认同。开发商的计算方式是：首付款+商业贷款还款流水，只有我们计算的三分之一左右。

我认为，贷款还款是我和银行之间的事，自从银行放款之日起，开发商就收到了我交付的全部房价款（首付+贷款）。开发商不应当按照我的商贷还款来计算已交付还款，这是故意混淆概念，企图降低违约责任。在我们收房之前，开发商还试图通过其他方法来降低违约责任：更改后续签订的购房合同条款，设定赔付上限；声称不直接支付违约金而是抵扣大修基金。

开发商声称他们的计算方式是由仲裁委员会认可的，口头同意提供仲裁书，但目前还没能看到。请问开发商的主张具备法理依据么？仲裁书的效力有多强？我该如何维权？

黄璞琳 · 2018-9-24 01:22:26

不管是法院判决，还是仲裁委仲裁，都只是个案效力，不能当然地及于其他同类案件。而且，仲裁裁决若违背社会公共利益或者违反法定程序、仲裁员有索贿受贿枉法裁判等法定情形的，当事人还可申请法院撤销该仲裁裁决或者请求法院裁定不予执行。另外，仲裁程序以争议双方之间有仲裁协议或者仲裁条款为前提，如果你与开发商之间并未约定仲裁，且不可能进入仲裁程序。

在按揭购房的情况下，只要按揭银行已确认发放贷款（如已向你计扣借款本息），则贷款额应当全部计入你已付的购房款。至于按揭银行与开发商之间如何约定实际拨款进度，那是他们之间自己的事情，不影响你已付购房款的计算。

另外，出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，意味着逾期一年支付的违约金才3.65%，此违约金本身就非常低。如果你能提供证据自己当地年房租损失都会大大超过此数额（一般是指超过30%），你还可向法院或仲裁委请求增加违约金。

若未约定仲裁条款，就依法向法院提起民事诉讼吧。

悟空 · 2018-9-24 01:22:27

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