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@周召 说的非常好，题目完全是反的，房产非但不是蓄水池，还切还是核动力印钞机，是造成通胀的。房产价格如果大幅度下跌，则是货币湮灭的。珠玉在前，我就再具体化一下。 要说明的是，虽然我这里推演的房地产增加货币总量又再推升房价的正反馈是房价飙升的原因之一，但并不是房价上涨的唯一原因。很多人之前争论房价是因为人口涌入城市的真实需求还是因为政府放水来的泡沫闹得不可开交，都有一种奇怪的预设，一件事情的成因只能有一个。而我观察到的事实是，两者是互相交织和加强的，不能以简单的非此即彼来论述之。
现在我们开始做一个非常简单的假设，有这么几个角色：房地产开发商，银行，建筑材料供应商，施工队，以上所有企业的雇员和买房者（全款买房者不算，仅论述需要贷款买房者）。 当居民存款100万进入银行后，银行给企业贷款50万的话，并不会让居民的存款可用额度变少50万。居民可用的存款额度依然是100万，而企业的存款多了50万，负债也多了50万。整体的存款总量从100万增加到150万。（参考：央妈的更年期烦恼） 具体到房地产企业，房企从政府这里拿到地，向银行抵押贷款10亿的话，房企的存款和负债同时增加10亿，然后房企支付给建筑材料商和施工队费用。如果支付不是即时的，而有拖账期的话，那么材料供应商和施工队也需要银行贷款，同理，社会总体的负债规模和存款是一起增加的。 房企，材料商和施工队的负债，就是银行的资产。银行指望这些贷款未来产生的利息作为自己未来的现金流收入。这个过程中，银行的资产是高速增长的。 这个过程里，央行在没有提高基础货币供应总量的同时，货币被信贷活动无中生有创造出来了。 等房子盖好了后，房企如果结清了材料款和工程款，那么这个时候，材料供应商和施工队的存款增加，房企的存款减少，数目是完全一致的。材料供应商，施工队包括房企在内，雇员被自己的雇主企业支付工资，存款增加。这个存款的增加数量和企业存款的减少数量是一致的。这个过程中，货币的总量是不发生变化的。 如果彼时材料供应商和施工队偿付了贷款，货币总量是下降的，但因为企业有利润，企业信贷活动前后相比，存款数量是增加的。 接下去是销售阶段，销售开启后，居民买房。大部分居民买房还是需要靠房贷的。房贷本质上是拿自己的房屋做抵押进行的贷款。信贷活动是增加货币的，原理是一样的，你存款100万到银行后，隔壁老王贷款去买了房，房企存款账面上增加了隔壁老王的房款，并不会减少你100万存款的余额。这个时候购房者的首付+银行贷款=房企增加的存款数量。 银行贷款是新增的货币，这个过程里，社会总体的货币供应总量又上升了。 房地产企业卖了房后，偿付银行的贷款。只要房地产企业不是亏本买卖，那么开发前和开发后，房企存款的数量是增加的。 算总账，房企银行施工队材料供应商都盈利了，存款增加了。只要还房贷的人还没还清，那么这一笔信贷还在。整体的货币总量还是上升的——社会所有人存款相加是变多的。 总而言之，因为房地产的属性，开发施工和最后的销售阶段，都伴随着比较大额的信贷活动，故而房地产企业是货币的创造者，而不是吸收者。直觉上，好像买房者为了还房贷，需要缩衣节食。然而一个人的支出就是另外一个人的收入，有信贷的过程中，总量是增加的，而不是减少的。 不存在钱进到房地产里面去了这一说，不是房产下面有个坑，钱埋进去了不能动。购房款是房地产企业的收入，钱没烧掉。 总结一下： 房地产开发活动->增加货币总量->提高资产价格->购买资产方能抵御通胀->又推高资产价格->新的房地产开发活动->增加货币总量->.... 这个正反馈形成了，说房价上涨是通胀因素造成的，并不是没有道理。
回过头来讲供需，中国的城市化进程是客观事实，实实在在进行着的。大量的人口进去城市，特别是一二线城市来寻求机会。这是经济学规律使然，因为大城市更有效率。在一些西方发达国家，我们看到有逆城市化的现象，基本都是在高度城市化之后的事情。目前中国的发展阶段，还是大量人口涌入城镇，三四线城市的年轻人希望到一二线城市发展的，因为这有利于自身收入的提高。 另外，原本一家三口住二三十平的房子，随着经济的发展，住一百平米上下变得很正常，就需求总量而言，是在增加的。 城市的规模也在扩大，所以房地产市场是供需两增的。 那到底是需求增加快，还是供给增加快呢？ 要回答这个问题，不需要去扣统计口径到底是不是合理这种很难搞精确的问题。只需要观察买房是供不应求还是门口罗雀即可。 如果一个城市买房需要摇号，付“喝茶费”，通宵排队，那是供不应求的。如果买房送户口，这城市是供大于求的。 政府的限价是不起作用的，市场是有自己内生的逻辑的。当政府定的最高售价低于市场供需形成的价格时，变相的"喝茶费""装修预付费“等各种变相的房价就会产生。限制价格的行为基本属于掩耳盗铃的表面文章。 限售除了限制价格之外，还限制新买的房几年内不许卖出去，那是削弱了供给而不是增加了供给，这不但不能抑制房价的上涨，反而是房价上涨非常重要的助推剂。 总而言之，中国城市化进程，人口涌入城市和居民住房面积要求的增加，都是客观事实。在供需层面上，供不应求也是客观事实。 故而说，房价上涨是因为需求旺盛，也是没错的。
这两者之间不是非此即彼的关系，而是互相促进的关系。 当自住需求增加的时候，未来抵御信贷增长造成的通胀压力的投资需求，是被迫和自住需求一起去争夺有限的供给的。 而当两类需求合力夹击下，使得房地产行业回报率远高于通胀平均水平的情况下，金融机构也更愿意将信贷输送给房地产企业。这本身又增加了房地产行业创造货币的能力，创造货币能力的强劲又反过来推升资产价格，刺激着投资需求者，投资需求者的频频大笔出售，刺激着自住需求者。 因为整个过程的速度都高于社会各部门的平均水平，那么房价的上涨必然是远超过居民的收入水平的。造成畸形的房价收入比，房价房租比就不奇怪了。这里并没有违反经济学规律。 又因为房价增长的速度远高于居民的收入增速，故而自住需求的购房者必然选择早买房的策略。这相当于透支未来若干年的自住需求于现在。又反过来加剧的投资需求的成功经验和金融机构的路径依赖——还是房地产行业靠谱啊。 那这样的正循环是否会永远持续下去呢？
当然是不可能的，没有永动机这回事情。被几个因素制约着。 一个是通货膨胀率不能无限扩张下去，因为通胀的危害是很大的，是会影响到政权稳定的。故而这样的循环并不会无限制上升上去。 第二个房价的涨幅远高于居民收入增速的情况下，居民的购买力最终是要被消耗殆尽的，不是无限的。在西方国家，大概居民部门负债率到多少就是到头了，因为中国特色，父母二代人的收入榨干后，还能盯住六个钱包，三代人榨得干干净净，方才休止。 第三个因素是极高的房价会让企业的用工用地成本太高，盖过了城市带来的好处，形成逆城市化，这会打破上述正循环。房企挤占信贷资源过多也会造成其他行业的凋零，从而使得其他行业雇佣的收入水平无法支撑起自住需求。 这些因素都是发展到后期制约上述房价上涨交织的正循环的。 这些都是内部的因素，还有最近外部力量很重要的，外部的因素。我们上述讨论的过程中，完全没有央行基础货币供应变化考虑进去，这是不符合实际情况的。 我们国家的货币发行机制，之前是很依赖外汇占款的。 许哲：缩表是什么鬼？上面这篇文章讲述了货币发行机制的一些外生的问题。 提到当央行的央行美联储缩表的时候，基础货币的量就是变化的，不是不变的。除了上面说的自我加强循环和城市化自住需求的增长之外，对应缩表之前的QE，是增加基础货币量的。 也就是基础货币的增长×信贷化程度高的房产发展->资产价格的快速攀升 + 货币供应速度的快速上升 -> 通胀率上升 -> 投资抗通胀需求+被逼尽早上车的自住需求 -> 资产价格快速攀升 -> 房企利润上涨 -> 信贷活动增加 ->货币增加推高通胀 在基础货币这个基石变化的时候，整个过程逆过来。 会是什么样子呢？ 基本是个我不太敢讲的恐怖故事，为保证文章存活，大家从上面过程里逆着推便是。 我国作为超级的贸易顺差国，就算没有投资性质的资本流入，贸易顺差也能产生许多外汇。就是这个节骨眼上，贸易战以让人怀疑单位看错的体量爆发着。（请参考：不乃为大盗积者也） 当外部变化完全不掌握的时候，能控制的只有自己这里。 无限放任基础货币的坍缩是不可能的，必然会找其他资产来填央行的资产负债表。这个时候装什么进去就变成最大的利益所在了。央妈这个时候不想背锅，也是情理之中。 另外还有一条路，可以避免技术性破产，维持资产的名义价格不变，就是放任人民币贬值。这有利于在更少的外汇储备下释放基础货币，同时有利于出口创造更多的外汇货币。 这样做把人民币国际化进程完全牺牲掉事还小，最大的问题是它其实不解决问题。 当汇率被预期可以随时被牺牲时，正常的资本投入也会发生问题，彼时就是国家版戴维斯双杀。 没啥人关注，但在我看来特别要经的新闻，前几天，人民币美元掉期互换正式归0，势变的时候，不以人意味着转移。 | 
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