这里有两个概念: - “地王”: 可能有地王的地方,一般是特大城市 - 比如纽约,旧金山等寥寥几个人口非常密集的特大型,CBD地区明显的繁荣城市,或者是迈阿密,拉斯维加斯,檀香山这样游客集中的地区。符合这样条件的地方不多,因为:
* 美国的很多城市其实人口密集度并不高,很多城市都有郊区化的概念 * 因为发展成熟,那些核心地段已经被开发,所以大片可供开发的土地并不多 * 美国的物业是永久产权,而翻新速度也不如国内那么快。纽约的很多楼都有几十上百年历史也没有更新,不象国内会经常拆掉老房子盖新的。即使一个开发商要拆迁也需要得到很多业主的同意,增加了重新开发的难度。 * 美国的土地使用类型分的很细,每种用途需要特别的使用许可(entitlement & zoning), - 如果一个开发商想要拆掉一片住宅楼盖办公楼,那么它就需要重新和政府申请,重新把地规划为办公楼用途(rezoning)。这样增加了开发商和开发的难度。 * 最后,就是最关键的问题 - 为什么大家愿意出高价买地?因为觉得有利润或者有很大的升值空间,如果一个地区开发已经成熟,上升空间就可能有限,估值也不会高的离谱。
- “楼王”: 虽然地王不太常见,楼王还是有不少的。直接买楼避免了上面说到的那些困难,比较方便 - 很多机构会持有房地产特别是商业地产。对于开发商而言,买楼的回报率很多时候不如直接开发楼的回报率大,所以开发商愿意出很高价格直接买楼的相比之下没那么多。
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