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最近前重庆市长，现全国人大财经委副主任委员黄奇帆的一个讲话里对于房价和利益分析的挺不错的。里面的一些数据可以自己看。
黄奇帆 - 万字讲透中国房地产十大症结 - 知乎专栏
中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。 同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。 我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。 房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。 那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。 习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。 我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在10个方面。
▍失衡之一：土地供应 房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。 宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。 每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。 我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。 我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地。 一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。 总之，18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。 现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。 土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。 第二个问题是，这600万亩土地，分成四个方面的用途。 这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。 这样的话，600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600万亩里还有400万亩。 这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设； 第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。 如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。 过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？22%左右。 剩下来住宅可以拿多少？10%。就是说总分母600万亩中，10%给了房地产。 这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。 好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？ 政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。 每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。 供不应求，土地越拍越贵。 这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。
▍失衡之二：土地价格 这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。 到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？ 我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。 房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。 地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。 有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。 总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。 拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。 这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。 第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。 这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。 第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。 每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。 拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。 所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。 过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。 这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。 所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。 一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。
▍失衡之三：房地产占用的社会资源 每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。 从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。 我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。 一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。 一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。 意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。 一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。 我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。 房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。 这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。
▍失衡之四：绑架金融 2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。 大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。 从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。
▍失衡之五：税收 这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。 在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。 讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。
▍失衡之六：销售租赁比例 在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。 新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。 这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。 租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金； 第二，随意把房子收走； 第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。 老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。
▍失衡之七：房价收入比 六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。 纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。 总得来说，我们高得离谱。 一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。
▍失衡之八：房地产内部结构 一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。 这是一种失衡，资源错配。 供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。 这就要把错配的资源调配回来。 具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。 比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年，留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平，80平，肯定过剩。 所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动个10%、15%，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应，这会儿开发的多，GDP投资拉动的多，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾。 一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。 如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其实GDP，4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣。 上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说，2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上海现在2400万人，打造5000万平方米，这种算法内在都有规则。 如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。 有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的，这个老板搞两个，那个老板搞两个，政府有兴致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。 这些都是要吸取教训的。
▍失衡之九：市场秩序 比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。 各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。 房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。 还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。 政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。 这些都是要加强管理。
▍失衡之十：调控方向 失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。 现在房地产调控是有这种不东不西的状态。 再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。 比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。 这就是我们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评的，这种政府长周期的法制性的问题。
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