望京是如何发展起来的？

大概十年前的时候，我去过一次望京，那个时候听说望京的韩国人很多，觉得很新鲜，我们一行人当时来北京又没什么事，所以有天我们就去了798逛街，到了晚上就直接住在了望京，还第一次吃了正宗的韩国烤五花肉。租给我们房子住的房东是个韩国人，带我们看了她家的一套很大很大的房子。

等我们准备住下来的时候，又跟房东聊了一会儿，房东告诉我们说，她在那个小区还有几套房子呢。我们当时听了后，三观尽毁。

那时的望京，似乎很高大上，但又实在不敢恭维。那么偏僻的一个地方，跟我们记忆中的北京城，没有一点联系。总体感觉上，却又很不一样。那是我对望京最初的印象。那时候的望京，还停留在外企时代。

又过了两年，我来北京工作。当时遇到的几个在望京外企工作的朋友，感觉那会儿他们还是有点优越感的，不过那时的外企已经开始走下坡路了。

光阴荏苒，到了今天，望京跟当年已经有了太大太大的不同。期间我经常去望京，要么是去办事，要么是去找朋友，每次去的感觉都不一样，虽然位置上在北京四环外，但不得不说这个地方的发展确实是太快了，像是一个割裂出来的小城市一样。

经历了十年时间，它被认可了。它成了北京四环外房价最高且生活最便利同时也是很多人心向往之的地方。

那么望京这么多年到底是如何发展起来的呢，期间它到底经历了什么，北京的其他区域到底可不可以复制它的成功呢？它的房价未来还会不会在如此高的基础上继续上涨，能不能跑赢北京大盘？

今天我们就来展开讲一下。

1
望京是怎样形成的

现在的望京已经形成了一个完整的生活圈，既有自身产业，又有完整的生活配套，工作和生活在那里的人，是可以不用离开这个圈子的，因为那里满足了你所有的需求。

望京的房价现在已经涨到了均价7万左右，最贵的房子价格在10万以上，这在北京四环外的新区里是不多见的。

这样的一个望京，到底是如何行成的呢？

想要搞清楚这个问题，我们先从反面去思考，那就是北京的其它区域为什么没有变成望京这样？

望京应该是北京的新区格局下，起步最早，发展最成熟的区域。2008年以后的北京新区，比如说门头沟新城、通州新城、东坝等，是没有办法和望京比的，这些都是在城市规模扩张的大背景之下发生的。

能和望京的发展形成鲜明对比的，应该是亦庄。

亦庄经济开发区从上个世纪90年代就开始定调，国家重点发展。不过发展到今天，亦庄跟望京相比，还是有一些差距，仅从房价上也可比出来。亦庄目前的均价还不到5万，而望京则在7万以上。产业配备上亦庄也逊色很多。

为什么国家重点扶持的亦庄没有先望京一步呢？

首先我们从区域位置上就可以看出：亦庄位于北京的东南五环外，上个世纪90年代的北京城，三环区域还正在发展，对于五环外的亦庄来说，它在当时是远离北京城区的。这样在城市资源的对接上，亦庄就没有了优势。失去了大把的城市资源，想要发展起来的难度本身就很大。

与亦庄类似的情况是现在正在发展的昌平的未来科学城，未来科学城这么多年没有起来，也是跟地缘有极大的关系。

去年我在直播里讲过如何去理解“城市发展”四个字。城市发展就是先发后展的过程，即前期需要城市的自身资源外溢，然后城市会自动向外伸展。这其中的主要思想就是城市的新区不能脱离原有的城市资源。

如果一个新区的位置离过去的城区太远，各方面资源没有办法及时传递过去，就势必会导致过高的发展成本，最终结果就是总觉得新区发展不起来。

实际上北京的所有新区都能发展起来，只不过是时间问题。后来北京的城市规模逐渐扩大，亦庄的发展也就顺理成章了。

其次是产业的配置问题。上个世纪九十年代到2000年代，北京的主要产业还是以制造业为主，配套有批发零售行业等，当年的中关村其实就是一个电子产品大卖场，里面鱼龙混杂，算不上高端。

当时比较高端的产业，应该是外企。当年能去外企上班的，都是一些高学历的人才，收入也很高。而外企的选址自然会考虑到其自身的需求。亦庄当年虽然是一个开发区，有各种优惠政策，不过其地理位置相对来说比较尴尬，外国的那些高管从首都国际机场来京后，怎么也不会选择那里作为自己的基地吧。

现在我们再来看望京做一下对比就能发现，望京的地理位置首先就是一个很大的优势。

在上个世纪90年代到2000年代，望京位于原有的北京城区边缘位置，恰好能够承接到北京的城市资源。再往东北方向走，就是首都国际机场。这样的位置是外企最为喜欢的，一方面是有机场的天然交通优势，对于外企来说，能找一个离家近的地方自然不会找离家远的，这是人性使然了；另一方面是望京当年处于城市边缘位置且不缺乏城市资源，这种地方对于企业的发展成本来说也是比较低的。

所以，望京的起步，抓住了外企的红利这是非常关键的。

外企对于望京区域的发展带动作用非常明显，与此同时，望京的房地产行业蓬勃发展，大量开发新楼盘，留下了大量的年轻人，为将来的进一步发展储备了大量的人力资源。

等到外企的黄金十年结束之后，外企逐渐没落，新兴的中国互联网行业顺势就落在了望京，这种完美的承接，一方面得益于过去外企在望京打下的基础，另一方面也跟望京离互联网的孵化中心中关村、五道口等距离并不远有关。

互联网行业的落脚之地，除去从中关村往北发展之外，向东看就只有望京合适了，完善的基础配套，大量的优质年轻人等，都是互联网企业落地的肥沃土壤。

又过了移动互联网行业蓬勃发展的十年，望京已经成为了北京仅有的经历了两波（高端）行业红利的区域。

也正是因为有了这样波澜壮阔的经历，所以望京成为了现在的北京最宜居区域之一。生活在望京就不需要再离开望京，因为这里什么都不缺。

2
望京的未来发展

区域的发展非常依赖于产业，而一个产业的周期往往只有十年时间，这是规律，大家记结论即可。当一个产业的周期结束之后，下一个产业的对接就会变得至关重要。

北京的南城，过去批发市场、工厂等较多，这种产业会有一个问题，那就是在转型的时候，成本相对较高。比如说，把批发市场迁出，这个成本是很高的，这个成本不仅指的是资金成本，还包括时间成本。其中时间成本又是最重要的，因为下一个新兴产业到来的时候，你腾不出时间，那就很快错过了。

北京的东三环也是面临这个问题，东三环的房价本身并不高，这跟过去东三环的老国企偏多有很大关系，成片的老公房也限制了区域的升级。石景山区就更是典型了。

望京的好处就在于，它没有经历制造业周期，这就使得望京在后来的产业落地及转型过程中，成本很低。外企的落幕无非就是从办公楼里搬走，互联网的兴起无非就是搬进办公楼。

这样的产业接力，是制造业没有办法比的。批量的厂房必须要先拆掉然后再盖新的办公楼，这个成本太高了。所以不管是北京还是全国其它地方，从制造业向更高级的产业过渡，一定不是原地过渡，而是乾坤大挪移换一个地方。

未来的发展，望京依旧会有这样的优势。不管是哪些新兴产业诞生，都可以直接搬进原有的办公楼里。当然，这必须依赖于未来的发展创新能够持续。

除去这样的产业优势之外，望京的未来所依托的还有过去的沉淀积累。在经历了两轮产业的黄金十年之后，望京的自身区域配套已经非常完善。

与此形成鲜明对比的是类似西二旗等经历了互联网高潮的区域，西二旗虽然产业配套非常好，很多大的互联网公司都在那，但是由于其发展时间还不足够长，所以生活配套等方面还没有完善起来，房价也是纯靠产业的拉动带起来的。

区域的配套完善，本身就是价值所在，即使是未来的产业落寞，只要有完备的生活配套，也自然会留住大量的人人口。

生活配套的完善和产业的升级有类似之处。目前整个朝阳区（当然望京包括在内），其实是有自身的短板的，这个短板就是教育资源。朝阳本身很有钱，未来的重点就会放在教育等资源的培植上。等到这方面解决了，势必对整个区域是巨大的利好。

以上讲的这个，其实也是区域发展的一个常态。过去的老北京城就是典型的例子，老城区的产业剥离之后，现在就是在依靠配套资源来支撑房价，北京的东西城区的房价很大程度上是教育资源拉动的，石景山的房价依靠其便利的生活配套等等。

从产业及生活配套这两方面来看的话，望京的未来发展并没有什么可担心的。

3
望京的房价

从过往看，望京的房价涨幅确实很大，现在望京的平均房价在7万多，是北京房价比较高的几个区域之一了。如果从2000年就从望京买房，一直留到现在，涨幅快接近20倍了。

不过上涨的过程也并非大家想象的那样一帆风顺。2000年代，望京盖了大片的住宅，容积率很高，后来大量的韩国人入场消化了很大的库存，不过在2008年左右，韩国人觉得中国的经济形势不好，楼市也不太景气，自己之前买的房子又涨了这么多，生怕再跌回去，所以就抛盘离场了。

后来是移动互联网的十年让望京的价值再次升级，同时也带动望京的房价快速上涨。

那现在所面临的问题就是，未来望京的房价还会不会继续在北京领涨呢？

如果结合产业的发展阶段及目前房价来看，互联网行业现在是升级期，当然也可以称为是淘汰期，小的互联网公司被淘汰，大的互联网公司迎来大发展。像阿里现在已经开始在望京建总部大楼，就能看出，望京的整体营商环境是非常好的。所以产业支撑这方面不需要有什么顾虑。

但是鉴于目前的望京整体房价偏高，所以未来有可能是跑输大盘的。当然区域整体跑输大盘不意味着买的房子就会跑输大盘，尤其是在二手房市场里，有经验的老手对性价比还是比较敏感的。

新房方面，由于目前的政府限价政策，类似最近要开盘的望京府这种明显比二手房还要便宜的新楼盘，属于即买即赚。这样的楼盘到时肯定也比较抢手，能不能买上只能拼运气了。

话说前几天去踩了下望京府，整体感觉还是很不错的。看房的人不少，而且还是个工作日（我出去看盘一般都是工作日），虽然还没开盘，但现场热度还是很高的，我觉得这样的项目应该好多人都盯着呢。

不过看到最后开发商也没给透露户型，据网传说是今年新项目里最好的户型，面积也都比较大，适合改善或者一次到位的人群。望京也算是终于等来了一个不错的新盘。

总的来说，未来望京的区域价值还是非常非常好的，属于长期看好的区域，比较适合那些兼顾居住属性及投资属性的人群购买。如果未来几年的教育医疗等资源能够快速提升的话，相信望京又能迎来一次新的腾飞。

（完）