匿名人员
2019-2-24 00:11
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地产板块高增长，主流房企业绩占半壁江山： 前三季度，房地产板块整体实现营业收入 14435.99 亿元，同比增长 27.60%，增速较 17 年同期增速提升 18.33pct；房地产板块整体实现归属于上市公司股东净利润 1280.15 亿元，同比增长 34.99%，较 17 年同期增速提升 10.10pct。其中， A 股主流房企整体营收占房地产整体营收比 57.74%，较 17 年同期增长 3.08pct；主流房企整体归属上市公司股东净利润占房地产整体净利润比 57.05%，较 17 年同期提升 2.40pct。源于合作项目比例的提升，板块整体权益比例下降趋势明显。
地产板块整体利润率高位回落，龙头成长凸显： 行业整体利润率高位回落，或与前期高成本的地价、扩规模等有关。龙头公司利润率较为贴近行业平均水平，中上市值房企的弹性最大，中下市值房企利润率显著低于行业整体水平，或表明其经营效率低于行业效率。业绩增速上，龙头公司在高基数下，仍能大象起舞，成长凸显。
国企具有相对高的净利增速，相对低的营收增速： 剔除万科，国企营收增速低于民企营收增速；国企的毛利率水平显著高于民企的毛利率水平，但是净利率方面，国企与民企较为收敛（民企净利率水平略微高于国企）。未剔除万科，国企与民企在毛利率及净利率的表现上趋于收敛。
行业业绩锁定率稳步提升，融资集中度提升： 前三季度房地产板块整体预收款26207.05 亿元，同比增长 27.87%，较 17 年同期增速收缩 1.08pct，预收款/上年营业收入（预收款锁定率）的比重在 18 前三季度提升至 128.90%，较 17 年同期比重提升 16.38pct。房地产板块在未来 2-3 年的结算规模可观，业绩或有保障。 A股主流房企发债收到的现金占整体发债收到现金比重为 72.53%，债券融资的集中度在近几年表现明显，不过主流房企的发债集中度提升，但借款比例略有回落。
行业资产负债率仍处合理水平： 房地产板块整体资产负债率相对稳定；前三季度整体资产负债率 79.87%，较 17 年同期微升 0.97pct；考虑剔除预收款的总负债/总资产比例仅为 54.48%，较 17 年同期微升 1.01pct。房地产板块整体资产负债率及剔除预收款后的资产负债率水平在逐渐的提升；但从全行业的水平看，该负债率水平仍较为合理，资产负债率的变动相对稳定。从剔除预收款的资产负债率分布表看， 50%以下杠杆的企业增多，但 65%以上杠杆的企业也相对增加，行业内的分化仍在继续。
龙头高业绩锁定率、中上市值房企回款增速回落： 龙头房企预收款锁定率高，且具备较强的现金管理能力及回款能力、较强的融资能力；从负债率看，虽然龙头房企的资产负债率较高，但剔除预售款后的资产负债率低于其他分组。中上市值房企预收款增速回落明显，业绩锁定率低于中下市值的房企表现；且其回款增速及筹资增速均有较大的回落。
投资建议： 三季报报告显示，地产板块净利润增长 34.99%；按照市值划分上看，龙头房企成长凸显，具备较高的业绩锁定率及融资能力，按照业绩增速+业绩锁定率+融资能力，建议关注万科 A、招商蛇口、保利地产、新城控股等；中上市值房企在业绩及利润率等弹性更大，依照业绩增速+利润率水平+低杠杆，建议关注荣盛发展、金地集团等。
风险提示： 政策因素、宏观经济波动、行业景气影响、企业经营风险
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