房地产周报2018年第46周：政策转松预期增强，板块超额收益明显

本周地产板块大涨7.7%，近一月跑赢大盘超13pct：本周地产板块上涨7.7%，跑赢大盘近5pct，近一月涨幅达到17.5%，跑赢大盘超13pct，相对收益明显。本周板块表现在28个行业中排名第4位，仅差于综合、传媒及计算机。随着股价上涨，本周地产板块PE及PB估值回升至9.12X及1.41X，时隔1月多后两者再度回至9X及1.4X以上，但依然处于历史底部区域。本周板块涨幅前五为市北高新、深赛格、张江高科、浦东金桥及南京高科，涨幅靠前的主要是创投及上海自贸区概念个股。

国家统计局公布前10月地产数据、融360发布10月房贷市场报告：行业数据全面回落，单月销面同比自9月转负以后10月继续为负，；地产投资增速9.7%，升幅连续收窄3个月。房贷市场方面，10月重点城市首套房贷平均利率5.71%，相比9月上升1bp，创2016年至今新高，首套房利率上升银行27家，比9月增加10家，而下降银行19家，比9月增加14家；自7月开始，533家银行中采用优惠利率的仅上海5家，占比0.9%。媒体报道南京部分银行下调首套房贷利率。

重点城市供给回升，成交降幅连续收窄3周：重点城市新增供给环比连降三周后大幅回升，2018年累计升13.0%，升幅微增，成交同环比也均有上升，2018年至今成交累计下降2.4%，降幅连续收窄3周，但总体去化率依然维持低位。从狭义库存水平来看，重点城市库存继续提升，狭义去化周期9.85个月，上周末为9.74个月。分一二三线来看，本周新增供给环比全面攀升，但一线同比有所下降，2018年至今一二三线新增供给累计同比分别为19.8%/1.0%/22.5%，一线升幅连续收窄3周，二线累计同比持续改善。2018年至今一二三线新房成交累计同比-1.5%/-14.9%/10.9%，一线降幅连续扩大，二三线基本平稳。

建议长期关注万科保利新城：近期地产板块上涨幅度较大，重点个股底部反弹幅度超30%，我们认为主要是1）近期资金面出现转松的迹象，尤其是需求端，2）在经济下行压力较大的情况下，政策转松的预期增强，3）板块估值处于历史底部，而龙头销售维持高增速。我们认为，在行业数据回落、经济压力较大的情况下，政策进一步收紧的可能性比较小，而随着市场利率中枢下移房贷利率可能出现高位松动，但考虑到房企杠杆率相对较高、居民部门杠杆率快速上升的势头刚刚得到抑制，政策全面转松还有待确认。自8月住建部首次提到“稳房价”之后，目前来看房地产政策基调至少以稳为主，在市场基本稳定的背景下，我们建议积极关注杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

风险提示：调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期
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