事项
11 月 30 日，克尔瑞发布 18 年 11 月房地产公司销售排行， 万科单月销售年内首次排名第一，实现销售金额 566 亿元， 碧桂园、融创分别实现单月销售额530 亿元、 450 亿元， 排名第二三，前三门槛从去年同期 489 亿降至 450 亿。11 月单月销售过百亿房企达 25 家，较去年同期多增 7 家。
点评
11 月主流房企销售额同比+21%、 销售增速继续放缓，弱市龙头表现较好总体来看， 11 月主流 50 家房企单月销售金额 6,905 亿元，环比+4%，同比+21%、较前值下降 10pct； 1-11 月累计销售金额 69,527 亿元，同比+36%，较前值下降 2pct。 11 月主流 50 房企销售面积为 5,209 万方，环比+2%，同比+13%，较前值下降 10pct， 但仍好于同期 46 城同比+9%的表现； 1-11 月累计销售面积为51,612 万方，同比+33%，较前值下降 2pct。 11 月市场成交继续走弱， 但主流房企销售环比回升，同比涨幅继续收窄， 主要源于： 1）目前主流房企多为高周转策略，弱市下均多采取重去化轻利润率的以价换量策略； 2） 去年年末市场成交逐渐升温， 基数走高导致销售同比有所下行。 此外，集中度提升趋势不改， Top10 房企 1-10 月销售额集中度从去年同期 24.2%跳增至 28.6%， +4.5pct，我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。
单月销售万科第一， 恒大、融创列位二三；一二线房企走好、三四线趋弱从单月销售来看， 万科单月销售年内首次排名第一， 碧桂园、融创分别位列二三。其中，万科 566 亿元（YOY+63%，网签口径）、碧桂园 530 亿元（YOY+7%）、融创 450 亿元（YOY-9%） 、 恒大 380 亿元（YOY-21%） 、 绿地 345 亿元（YOY+42%）、 保利 341 亿元（YOY-6%）、 富力 274 亿元（YOY+269%）、新城 172 亿元（YOY+7%）、招蛇 153 亿元（YOY+10%）、 金地 135 亿元（YOY+43%，网签口径）、 旭辉 130 亿元（YOY+42%）、 阳光城 127 亿元（YOY+26%）、 中南 115 亿元（YOY+46%）、蓝光 103 亿元（YOY+1%） 、金茂 81 亿元（YOY-3%） 、 金科 69 亿元（YOY-40%） 等。 11 月三四线城市成交继续走弱， 对应三四线布局龙头房企销售趋弱，而一二线布局房企万科、金地、 招蛇、 旭辉、 龙光等销售同比表现仍相对较好。
累计销售碧桂园继续蝉联第一， 万科再回第二，销售破千亿房企达 24 家从累计销售来看，碧桂园继续蝉联第一， 万科、 恒大位列二三。 其中，碧桂园6,646 亿元（YOY+24%）、 万科 5,422 亿元（YOY+16%，网签口径）、 恒大5,391 亿元（YOY+15%）、 融创 4,163 亿元（YOY+40%）、 保利 3,688 亿元（YOY+34%）、绿地 3,245 亿元（YOY+32%）、新城 1,986 亿元（YOY+89%）、招蛇 1,482 亿元（YOY+44%）、 阳光城 1,329 亿元（YOY+73%）、金地 1,328亿元（YOY+10%，网签口径）、 旭辉 1,309 亿元（YOY+49%）、 中南 1,256亿元（YOY+61%）、 富力 1,230 亿元（YOY+67%）、 金茂 1,108 亿元（YOY+121%）、金科 1,075 亿元（YOY+83%）、蓝光 892 亿元（YOY+47%）等。 1-11 月龙头和蓝筹房企销售继续高增， 破千亿房企达 24 家，同比多增 10家，其中万科重回行业第二， 新城、金茂、金科等继续保持高增势态。
投资建议： 市场销售走弱、龙头相对较好、一二线房企更优，维持推荐评级近期房地产行业的住宅量价和投资增速均呈现下行趋势，我们认为目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也遭遇下行压力、目前形势下稳定或更为关键， 并且从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境或将逐步改善。 我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，目前 AH 股主流房企 19PE 估值仅 4-7 倍，对比美国龙头次贷危机前估值底 6.5 倍，目前主流房企 NAV折价 40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业推荐评级以及看多龙头，维持推荐：保利地产、新城控股、万科 A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
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