匿名人员
2019-2-23 23:59
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投资仍然坚挺， 增速维持高位。 2018 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 110083 亿元，同比增长 9.7%，增速与 1-10 月份持平。受土地购置费高增影响，房地产投资增速一直处于高位。 11 月单月投资同比增长9.3%， 较 10 月提升 1.6 个百分点。 预计后续投资会有所回落， 主要系土地购置略有降温， 2018 年 1-11 月土地购置面积 25326 万平米，累计同比增长 14.3%，较前值继续回落 1 个百分点；其中 11 月单月土地购置面积 3363 万平米，同比增长 8.1%，增速继续回落 4.1 个百分点。房屋新开工面积 188895 万平方米，增长 16.8%，增速提高 0.5 个百分点。我们认为新开工高增主要来自两方面原因： 1、部分企业担忧后市，抢开工加速销售； 2、部分城市库存水平较低，企业逐渐进入补库存阶段。
销售面积单月降幅扩大。 11 月全国商品房销售面积 15487 万平米，同比减少 5.1%，较 10 月增速继续下降 2 个百分点；销售金额 13594 亿元，同比增长 8.8%。 2018 年 1-11 月份， 商品房销售面积 148604 万平方米，同比增长 1.4%，增速比 1-10 月份回落 0.8 个百分点； 商品房销售额129508 亿元，增长 12.1%，增速回落 0.4 个百分点。 2018 年三季度以来，部分城市去化率下降，主要因前期购买力释放较为充分，叠加政策持续高压态势引起部分购房者开始观望。 分区域看， 1-11 月东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-5.1%、 7.9%、 6.6%、 -4.4%，销售面积增长仍然主要依赖于中部、西部地区拉动；从销售金额看，东部、中部、西部、东北四个地区增速分别为 5.6%、 20.6%、 23.5%、 7.3%。
到位资金增速小幅回落，自筹资金和预收款贡献增量。 2018 年 1-11 月，房地产开发企业到位资金 150077 亿元，同比增长 7.6%，增速比 1-10月份回落 0.1 个百分点。其中，国内贷款 21807 亿元，下降 3.7%；利用外资 102 亿元，下降 30.4%；自筹资金 50619 亿元，增长 10.0%；定金及预收款 49551 亿元，增长 15.7%；个人按揭贷款 21420 亿元，下降 0.9%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响，按揭、利用外资和国内贷款增速维持负增长状态，房企到位资金持续依赖销售回款。
投资建议： 预计 2018 年房地产行业销售将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强。在当前面对较大不确定性的环境下，我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平，增速与估值不匹配，建议重点关注。持续推荐新城控股、万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展， H 股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、融信中国、宝龙地产。
风险提示： 行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）； 企业运营风险（人员变动、股东变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。
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