2018 年 1-11 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 21.7%和9.7%，销售面积和金额同比分别上升 1.4%和 12.1%。 11 月单月投资额增速9.3%， 较上月回升 1.6 个百分点， 新开工及施工连续走强， 分别录得 21.7%及 27%的高增长， 我们认为主要由于： 1） 在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款； 2）可售面积连续 32 个月下降，除新拿地外房企加强库存土地的开发， 提振开工意愿，推动施工改善； 土地投资加速下滑，伴随 7 月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。 11 月单月销售面积增速-5.1%，在低基数背景下连续三月负增长，销售动能明显不足。 我们认为在行业景气度下行的背景下， 政策风险逐步释放，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。 我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：保利地产、新城控股； 2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企： 中南建设、 阳光城等。
支撑评级的要点
1-11 月，全国房地产开发投资额同比增长 9.7%，较 1-10 月回落 0 个百分点；商品房新开工面积同比上升 16.8%，较 1-10 月扩大 0.6 个百分点；施工面积同比上升 4.7%，增速较 1-10 月扩大 0.5 个百分点；土地购置面积同比上升 14.3%。 11 月单月投资额增速 9.3%， 较上月回升 1.6 个百分点， 新开工及施工连续走强， 分别录得 21.7%及 27%的高增长， 我们认为主要由于： 1） 在流动性偏紧及限价环境下， 房企策略转向加速销售回款； 2） 可售面积连续 32 个月下降， 除新拿地外房企加强库存土地的开发， 提振开工意愿，推动施工改善；土地投资加速下滑，伴随 7 月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。
1-11 月的商品房销售面积为 148,604 万平方米，同比上升 1.4%；销售额为 129,508 亿元，同比上升 12.1%；较上月回落 0.4 个百分点；销售均价为 8,715 元/平米，同比上升 10.6%，较上月扩大 0.5 个百分点。 11 月单月销售面积增速-5.1%， 在低基数背景下连续三月负增长，销售动能明显不足。 我们预计一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将持续改善；三四线由于棚改弱化销售增速将大幅下行。展望 2019， 我们认为销售将持续处于下行通道， 预计全年销售面积同比下降 5-10%。
1-11 月，房地产开发企业合计资金来源为 150,077 亿元，同比上升 7.6%，较 1-10 月回落 0.1 个百分点。 从各资金来源同比来看， 1-11 月累计数据中，国内贷款同比下降 3.7%，较 1-10 月收窄 1.4 个百分点；利用外资同比下降 30.6%，较 1-10 月收窄 5.4 个百分点；自筹资金同比上升 10%，较1-10 月回落 0.7 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 9.7%，较 1-10 月回落 0.3 个百分点，其中， 1-11 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 15.7%和下降 0.9%。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑， 调控政策力度超预期。
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