房地产行业重大事项点评：稳经济需稳房地产，政策环境逐步边际改善，维持推荐、继续看多龙头

事项：

12 月 13 日，中央政治局会议指出：“ 坚持稳中求进工作总基调，落实高质量发展要求，有效应对外部环境深刻变化”； “ 加快建设现代化经济体系，继续打好三大攻坚战，着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，提高人民群众获得感、幸福感、安全感，保持经济持续健康发展和社会大局稳定” ；“ 要辩证看待国际环境和国内条件的变化，增强忧患意识”。全文未提及房地产以及去杠杆。

点评：

1、会议再次强调稳中求进总基调， “ 六稳” 和“ 提振市场信心” 的诉求也隐含房地产行业稳定

12 月 13 日会议指出， “坚持稳中求进工作总基调” 、“ 统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期” 、“要辩证看待国际环境和国内条件的变化，增强忧患意识” 。继 7 月 31 日和 10 月 31 日中央政治局会议强调“稳中有变”后，本次会议强调“ 增强忧患意识”、 “ 坚持稳中求进工作总基调” 、 “六稳” 以及“提振市场信心” ，再次表态了稳经济的诉求，也隐含了对房地产行业稳定的诉求。而我国房地产产业链（房地产行业+上下游+带动消费（如购车、购买家电等））贡献 GDP 占比约 30-40%，尤其本轮小周期中房地产下游行业和 GDP 均领先于房地产先行走弱，土地市场快速冰冻也在加剧地方财政压力，由此导致当下房地产行业的稳定对于经济稳定的意义更为重要。

2、会议未提及去杠杆和房地产，房地产调控见成效、稳定或更为关键，目前已有些许松动迹象

7 月 31 日会议中对去杠杆表态“坚定做好去杠杆工作”，对房地产表态“坚决遏制房价上涨”；而 10 月 31 日会议和本次 12 月 13 日会议中均未提及房地产和去杠杆。目前房地产数据已出现不同程度的走弱，调控已见成效，政策无从紧必要，而稳经济背景下预计房地产政策环境逐步改善，并且近期已略有松动迹象： 1）按揭端来看，在连续上涨 22 个月之后， 11 月首套房贷款平均利率停止攀升、与上个月持平，为 5.71%，主流城市按揭利率上浮比例下降情况增加； 2）融资端来看， 12 月 5 日发改委新规支持企业债发行主体扩容至优质房企（包括优质民营房企），新规赋予房企募集资金用于补流比例由 40%提升至 50%，利于融资集中度提升，此外，近期比如泰禾集团、阳光城和华夏幸福等房企的接连发债也表明了资金环境正逐步改善； 3）政策端来看，部分城市政策已有松动，人才新政、限价突破（上海、武汉、北京等）、限购松动（合肥、廊坊、苏州等）等陆续出现。

3、复盘发现销量和 GDP 信号领先股价底和政策底 1-2Q， 18M9 均已出现，目前已在底部区域

通过对于过去 3 轮小周期的复盘，我们可以发现，销量增速转负和 GDP 连续 2Q 低于 24M 移动平均为两大领先信号，领先于股价见底和政策放松 1-2Q，销量/GDP 信号分别现于 08M1/08M6、 11M10/11M8、 14M1/14M3，而地方/中央政策放松分别现于 08M9/08M10、 12M2/12M6、 14M4/14M9； 14 年开始万科、保利股价在底部反弹时领先于板块指数。考虑 18M9 销量和 GDP 信号均已出现，宏观政策转向趋松，地方试探性政策也已浮现，预计 19Q1 为板块股价底，并预计目前万科、保利股价或已先见底。此外，从环境和时点来看，本轮小周期中的 18-19 年更类似于前轮小周期中的 11-12 年，并考虑到 GDP 信号提前出现而导致宏观政策转向以及地方试探性放松提前出现，上述政策对冲之下或预示 19Q1 板块股价底之前下行空间也已极其有限，目前或已在底部区域。

4、投资建议：稳经济需稳房地产，政策环境逐步边际改善，维持推荐、继续看多龙头

我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，而从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境将逐步改善，目前 AH 股主流房企 19PE 估值仅 4-7 倍，对比美国龙头次贷危机前估值底 6.5 倍，目前主流房企 NAV 折价 40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业“ 推荐” 评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头（受益一二线需求弹性）：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（受益资金端放松）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

5、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
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